Аванс или задаток при покупке квартиры: различия, законодательство, порядок оформления и прочие нюансы сделки

Купля-продажа квартиры и прочего недвижимого имущества – достаточно сложная юридическая процедура, требующая от обеих сторон, заключающих сделку, соблюдения ряда законодательных, правовых и юридических нюансов.

Благодаря обыденности данного явления, большинство граждан нашей страны осведомлены с общим порядком осуществления сделки по купле-продаже недвижимости. Несмотря на это, существует немало нюансов, которые могут поставить в тупик даже самого юридически подкованного россиянина.

Какую форму предоплаты выбрать при осуществлении сделки по приобретению недвижимости: аванс или задаток? Фото № 1

Одним из таких моментов является внесение аванса или задатка при покупке квартиры со стороны, естественно, покупателя.

Большинство людей считают данные понятия совершенно равнозначными, что неправильно. Между авансом и задатком существует ярко выраженная грань, четко показывающая между ними различия в юридическом, а соответственно, и законодательном плане. Прежде чем вносить или же получать подобные виды предоплаты, важно разобраться во всех нюансах, которые затрагивают данные понятия.

Задаток и аванс: суть понятий и их различие

Чем отличаются аванс и задаток? Фото № 2

Как было отмечено ранее, понятия задатка и аванса имеют ярко выраженные различия между собой, поэтому все вопросы по их внесению имеют индивидуальный характер. Если рассмотреть суть данных понятий в нескольких словах, то можно констатировать:

• аванс – определение экономического характера, не имеющее законодательной поддержки, так как практически не фигурирует в соответствующих положениях законодательства РФ;
• задаток – определение именно из юридической сферы, часто использующиеся во многих сделках купли-продажи недвижимости и имеющее достаточно сильную законодательную поддержку, так как фигурирует во многих положениях законодательства РФ, которые касаются процесса продажи недвижимости.

Для лучшего понятия определений аванса и задатка, необходимо рассмотреть их более подробно.

Аванс – частичная предоплата, представляющая собой выплату некоторой части денег со стороны покупателя потенциальному продавцу некоторой квартиры при наличии желания у обоих в ближайшем будущем заключить сделку по полной купле-продаже данной недвижимости.

Как правило, предоставляемая сумма денег не превышает более 10 % от полной стоимости недвижимого имущества. Передача денежных средств осуществляется до фактического момента законного оформления сделки. Аванс в любом случае является оплатой некоторой части будущей суммы сделки, поэтому вычитается из первоначальной стоимости квартиры при окончательной ее продаже.

Внесение данного вида предоплаты возможно как с оформлением каких-либо юридических документов, подтверждающих факт передачи денег, так и без него. Естественно, в первом случае возможно предъявить какие-либо законные претензии к недобросовестному продавцу, во втором же на такое надеяться не приходится. В законодательстве РФ нет положений, которые регулируют процесс внесения или получения авансов, что важно учитывать при желании внести или получить данный вид предоплаты.

Порядки внесения и получения задатка и аванса схожи между собой. Фото № 3

Задаток – это форма предоплаты, внесение которой полностью регулируется законодательством. Ограничений по размеру задатка законом не предусмотрено, поэтому в большинстве случаев купли-продажи квартиры составляет размерность до половины от общей суммы сделки.

Порядок внесения и получения задатка схож с аналогичной процедурой при использовании авансовой формы предоплаты. Однако внесение задатка, обязательно закрепленное каким-либо юридическим документом (то есть осуществленное не на «честном слове»), накладывает на обе стороны будущей сделки серьезные и четко определенные законом финансовые обязательства.

Рассмотрев оба понятия более подробно, можно выделить основное различие между ними. Заключается оно в том, что задаток является законодательно закрепленной формой предоплаты и регулируется законом, в то время как аванс – вид предоплаты, не накладывающих на стороны сделки каких-либо жестких финансовых обязательств, так как законом не регулируется.

Наиболее значимо различие аванса и задатка при покупке квартиры в тех ситуациях, когда одна из сторон отказывается заключать сделку по какой-либо причине.

Основные законодательные положения

В случае, если сделка по каким либо причинам не состоялась, аванс или задаток подлежит возврату. Фото № 4

Купля-продажа недвижимого имущества – юридический процесс, который регулируется законодательством РФ. Большинство правил осуществления данной сделки закреплены в Гражданском Кодексе (ГК) России. Так как разница между авансом и задатком существенна, перед использованием подобных методов предоплаты в своих сделках каждый гражданин должен ознакомиться с основными законодательными положениями, касающихся именно их.

Если рассматривать куплю-продажу квартиры как юридический процесс, то упоминание об авансе в ГК РФ встречается лишь однажды. Авансовая форма предоплаты упоминается в статье 380, и то достаточно частично. Общая суть упоминания аванса в законодательстве заключается в том, что любой вид предоплаты, который официально не может считаться задатком, является авансовым платежом.

Практически всегда при отказе от заключения сделки любой из сторон аванс необходимо вернуть. Однако при этом ни одна из сторон не несет жесткой финансовой ответственности.

Процесс возврата денежных средств крайне прост: продавцу необходимо вернуть полную сумму аванса без каких-либо дополнительных наценок. Расчет суммы к возвращению осуществляет исходя из ранее заключенных расписок и прочих вещей, которые подтверждают факт и количество переданных денег.

Стоит отметить и то, что в некоторых ситуациях мероприятие по возврату аванса может иметь индивидуальный характер. Так, например, срыв сделки по вине покупателя может обязать его оставить авансовый платеж продавцу квартиры и даже возместить ему некоторые убытки (статьи 328 и 487 ГК РФ). В случае, когда виновен продавец или сделка не будет совершена по обоюдному согласию, возврат средств в полном размере со стороны продавца обязателен (статьи 395 и 487 ГК РФ).

Так как задаток – более серьезный вид предоплаты, который показывает всю серьезность сторон к завершению сделки, законодательство регулирует все касающиеся его вопросы намного жестче. В ГК РФ задаток имеет несколько своих законодательных положений. Точнее, о задаточной форме предоплаты подробно говорят статьи 380 и 381 7-ой главы кодекса. В соответствии с законодательством РФ задаток выполняет несколько ключевых функций:

• обеспечительную (стимуляция сторон к соблюдению всех условий договора);
• доказательственную (подтверждение факта предварительного заключения договора);
• платежную (так как его сумма обязательно вычитается из полной стоимости квартиры при окончательном заключении договора по купле-продаже).

Внесение задатка – юридический процесс, которые в обязательном порядке должен быть письменно зафиксирован в рамках договора по купле-продаже квартиры, либо же как отдельный документ, подтверждающий оформление предварительного соглашения между покупателем и продавцом (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).

Осуществив передачу/получение задатка и закрепив сей момент юридически, на обе стороны налагается индивидуальный вид материальной ответственности:

• при отказе от заключения финальной сделки по приобретению квартиры покупатель обязуется оставить всю сумму задатка продавцу;
• при отказе от заключения финальной сделки по продаже квартиры продавец обязуется вернуть полную сумму задатка и эквивалентную ему сумму сверху.

В целом, выше представлено большинство законодательных положений по вопросам внесения аванса или задатка при купле-продаже квартиры.

Однако в каждом индивидуальном случае могут иметься некоторые особенности, которые могут спровоцировать обращение к другим законам России при рассмотрении спорной ситуации. Поэтому не стоит отказываться от помощи профессиональных юристов, осуществляя решение каких-либо вопросов по рассматриваемой нами теме.

Порядок оформления сделки с предоплатой

Как правильно оформить сделку с предоплатой? Фото № 5

Для снижения риска возникновения спорных ситуаций при срыве сделки, но наличии внесенной предоплаты, обе стороны должны позаботиться о правильном документальном оформлении внесения денежных средств в виде аванса или задатка.

Максимальной гарантии законности и беспроблемности сделки можно достичь только в том случае, если прибегнуть к помощи профессионального юриста. Не забывайте об этом.

Как было отмечено выше, аванс и задаток при покупке квартиры – разные понятия, но порядок их внесения и оформления сделки схож. Процесс осуществления и оформления предоплаты следующий:

1. В первую очередь, сторонам важно удостовериться между собой в том, что их намерения по потенциальной купле-продаже квартиры серьезны и переданные деньги будут являться именно предоплатой, которая пойдет в счет общей суммы сделки.
2. Следующим шагом необходимо определить ту форму предоплаты, которая устроит обе стороны. Стоит понимать, что оформлять задаток необходимо только в том случае, если обе стороны максимально серьезны настроены на осуществление сделки.
3. Одним из самых важных моментов внесения предоплаты является оформление соглашения в письменной форме. В договоре должны быть закреплены все условия, которые предлагаются с обеих сторон и удовлетворяют желаниям каждого. В договоре важно указать окончательную стоимость квартиры и всю информацию о ней, сумму предоплаты, её вид, отсылки к основному договору купли-продажи квартиры, способ передачи денежных средств, данные о потенциальных покупателе/продавце и прочее. Документы должны быть заверены подписями сторон и, по возможности, у нотариуса.
4. Последний шаг оформления и осуществления предоплаты – передача денежных средств. При этом факт передачи также желательно документально зафиксировать (расписка и т.п.).

Покупатель имеет право работать с предоплатой как напрямую с продавцом, так и с каким-либо агентством. Главное, чтобы в процессе соблюдались все юридические, бюрократические и законодательные моменты.

Вносить предоплату любой формы важно лично собственнику квартиры или доверенному лицу и, как отмечено ранее, с документальным заверением.

Также перед внесением аванса или задатка удостоверьтесь в том, что квартира полностью готова к продаже (недвижимость не находится в аренде, в ней прописаны только собственники, планировка квартиры полностью узаконена и т.п.).

Ответы юристов на часто встречающиеся вопросы

Какие вопросы наиболее часто возникают у сторон договора при оформлении сделки с предоплатой? Фото № 6

Завершая повествование сегодняшнего материала, наш ресурс представит ответы юристов на часто задаваемые вопросы со стороны тех людей, которые решили осуществить куплю-продажу квартиры с внесением/получением задатка.

«В каких ситуациях чаще всего случается расторжение предварительного соглашения по продаже недвижимости с внесением предоплаты?»

Чаще всего расторжение предварительного соглашения по продаже недвижимости с внесением предоплаты случается в таких ситуациях как:

• нарушение условий сделки одной из сторон;
• покупатель нашел более выгодный вариант;
• выяснены дополнительные условия, которые не удовлетворяют желаниям продавца или покупателя.

В любой ситуации разрыва договора виновная сторона обязана понести законную ответственность.

Как быть, если сделка по покупке недвижимости не состоялась, а аванс или задаток уже внесены? Фото № 7

«Что происходит с авансом/задатком, если сделка не состоялась по вине продавца/покупателя?»

Аванс в полном объеме должен быть возвращен продавцом покупателю, если первый виновен в расторжении сделки или же она не состоится по обоюдному согласию. Если же виновником срыва сделки является покупатель, то в ряде ситуаций он обязуется оставить аванс продавцу квартиры (по предварительному договору, например).

Задаток же возвращается исходя из законодательных положений ГК РФ (статьи 380 и 381):

• если виновник срыва сделки покупатель, то задаток остается продавцу;
• если виновник срыва сделки продавец, то последний обязуется вернуть всю сумму задатка покупателю и доплатить эквивалентную сумму сверху.

«Что делать, если накануне сделки вам подняли цену на квартиру?»

Если предварительный договор по внесению задатка или аванса содержит стоимость квартиры, то она является окончательной и менять ее запрещено. Поэтому при повышении цены на квартиру в таком случае вы имеете полное право обратиться для решения спорных вопросов в суд и будете правы. В остальных же случаях, продавец имеет право изменять стоимость квартиры, поэтому при заключении предварительного соглашения важно указывать окончательную стоимость недвижимости, а не надеяться на «честное» слово продавца.

Как видите, законодательство четко регулирует все вопросы по предоплате при покупке квартиры и процесс ее оформления достаточно прост. Главное при оформлении подобных сделок – документально заверять каждое совершаемое между сторонами действие в полном соответствии с законодательством РФ.

Что же выбрать при покупке квартиры: аванс или задаток? Об этом вы сможете узнать из данного видео: