Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья

Понятия ипотеки и ипотечного кредита часто употребляются в качестве синонимов. Многие потребители воспринимают эти банковские программы, как способ приобретения недвижимости за счет заемных средств, не вникая в различия, которыми они обладают. Предлагаем разобраться, что такое ипотечный кредит на покупку квартиры и что представляет собой сама ипотека.

Сущность жилищных программ кредитования

Ипотека – это вид кредита, при оформлении которого приобретаемая или имеющаяся недвижимость передается банку в залог. Имущество продолжает быть собственностью заемщика, но распоряжаться он им не может на протяжении всего срока ипотечного договора.

Жилищный кредит относится к потребительскому виду кредитования с целевым назначением использования средств. Другими словами, это обычный кредит «наличными», только денежные средства сразу переводятся на счет строительной компании или физического лица-продавца. При этом недвижимость не передается в залог, а остается в полном распоряжении заемщика. Вместо залогов практикуется привлечение поручителей.

Что лучше – кредит на покупку жилья или ипотека? Исходя из определений и характера прав на недвижимость, лучше оформлять потребительский кредит, который сохранит права на имущество и обезопасит должника от продажи квартиры банком в случае просрочек по платежам. Залоговое обременение недвижимости сужает права распоряжения имуществом, заемщик не сможет его продать, обменять или подарить без согласия банка, которое последний может не дать, ссылаясь на законодательство. Еще один недостаток закладывания недвижимости – это осложнение процедуры регистрации несовершеннолетних в квартире или доме, которую также можно делать только после разрешения банка.

Отличительные характеристики кредитов

Чтобы понять, что выгоднее – кредит или ипотека для покупки квартиры, необходимо понимать, в чем их отличия. Рассмотрим их подробнее:

1. Условия кредитования. Потребительские банковские продукты предлагают до 3 (реже до 5) млн руб., в то время как ипотека может покрыть до 80% стоимость жилья (но не более 20—30 млн руб.). Сроки в первом случае также небольшие – 5—7 лет, а во втором – до 30 лет. С одной стороны, обладая небольшими финансовыми ресурсами, заемщику будет легче погашать меньшие платежи по ипотеки. С другой стороны, первоначальный взнос в 20% от стоимости недвижимости по ипотечным условиям непосильный для многих потенциальных клиентов банков.
2. Подорожание. Итоговое увеличение суммы кредита зависит от нескольких факторов: процентной ставки и сроков. Сегодня в ипотечном кредитовании годовая ставка начинается от 10%, в то время как в потребительском – от 12%. Чтобы взять деньги под такой, нужно либо быть клиентом банка, либо оформить услугу страхования жизни, иначе ставка увеличивается на 3-5%. Если учесть, что ипотека оформляется на срок свыше 10 лет, то ее переплата за все время будет выше, чем подорожание по целевой программе за 5 лет.
3. Сопутствующие услуги. При подаче заявки на ипотечный кредит нужно подготовить экспертную оценку недвижимости, заключить договор страхования залога, включить имущество в государственных реестры и сделать нотариальную заверку всех необходимых документов. Кроме того, что все эти действия займут немало времени, заемщик потратит на них определенную сумму. В потребительском кредите такие документы не требуются, поэтому клиент может существенно сэкономить на одном только оформлении договора.
4. Требования к клиенту. Еще один пункт, чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья – исходные требования к заемщику. Первое – возрастные рамки. Ипотека доступна для лиц не младше 21 (реже 25) лет и не старше 60 (иногда 65) лет. Деньги наличными с целевым использованием могут получить лица с 18 до 75 (реже 85) лет.

Для ипотечных программ обязательно залоговое обеспечение, а для потребительских допустимо привлечение поручителей, что намного облегчает процесс оформления кредита.

Как выбрать кредит для покупки жилья

Когда заемщик не может решить, ипотека или кредит на покупку квартиры — что лучше выбрать в его конкретной ситуации, нужно обратить внимание на важные моменты. Целевое кредитование подходит, когда:

1. Договор оформляется на короткий срок, и клиент может сэкономить деньги на оформлении залога и его страхования больше, чем переплатит по процентам.
2. Банки отказываются принимать предлагаемую в залог недвижимость или кредитовать необходимое заемщику имущество. На практике это встречается часто, когда речь идет о вторичном рынке недвижимости, земельном участке, гаражных построениях или доли в квартире.
3. Клиент планирует покупку недвижимости, которая находится за пределами региона, где размещено банковское подразделение. Обычно банки требуют, чтобы объект недвижимости находился с ними в одном населенном пункте.

Ипотечная программа выгодней если она оформляется на небольшой срок, тогда у заемщика будет меньше переплата. Также ипотеку выбирают, когда нет возможности вносить ежемесячно значительный платеж, ведь при оформлении договора на максимальный срок кредитное бремя становится легче.

Особенно популярны ипотечные продукты с государственными программами. Социальные кредиты предлагают системно значимые банки страны, которые кредитуют под низкую ставку от 7% за счет субсидирования. Также при оформлении ипотеки легче получить налоговый вычет (13%) при условии, что заемщик официально трудоустроен и работодатель регулярно производит налоговые отчисления.