Что делать владельцу, чтобы продать землю быстро

Наличие своего участка, безусловно, является преимуществом. Но бывает, что земля не используется владельцами и возникает необходимость реализовать данный актив. Хозяева при этом сталкиваются с рядом проблем и непростых решений.

Основное из которых — стоит ли заниматься продажей самому или доверить процесс риэлторскому агентству. Особенно если надо продать землю быстро. Принять правильное решение поможет изучение схемы продаж, юридических тонкостей документального оформления и нюансов сделок с земельными наделами.

Законодательная база

Следует учесть требования ряда федеральных законов

Чтобы успешно совершить сделку по продаже участка, необходимо ознакомиться с Гражданским, Земельным и Налоговым Кодексом. Кроме того, перед тем как продать землю самостоятельно, следует учесть требования ряда федеральных законов.

В 2017 году в ряд документов и процедур были внесены коррективы, которые коснулись сделок с наделами. В связи с этим изменились:

• порядок оформление земли;
• документ о подтверждении права собственности;
• расчет налога на землю.

Согласно Земельному кодексу, продать можно только тот участок, который стоит на учете в государственном кадастре. Продавец должен подтвердить свое право собственности, сообразно 361 ФЗ, то есть на основании данных из ЕГРН (единого госреестра недвижимости). Так будущий владелец может проверить не только существующего собственника, но и узнать:

• обо всех операциях с покупаемой землей;
• кадастровую стоимость участка;
• его зафиксированные границы.

Налоговая база теперь основывается не на кадастровой, а на рыночной стоимости имущества (ст.390 НК). Нужно знать, в каком случае продавец и покупатель обязаны заплатить имущественный сбор, а при каких обстоятельствах они могут быть освобождены от его уплаты (гл 31 НК).

Гражданское законодательство регулирует порядок заключения договора купли-продажи и определяет круг документов, необходимых для совершения сделки (параграф 7 ГК РФ). Знание законодательства, грамотный подход к планированию продажи и обстоятельное следование процедуре позволит значительно ускорить процесс оформления сделки.

Как быстро продать земельный участок самостоятельно

Продать имеющийся участок самому, вопреки сложившемуся стереотипу, не так сложно. Если сделать это требуется быстро, то у владельца могут возникнуть трудности. В отличие от профессиональных риелторов, собственник не имеет устоявшейся репутации, не может обеспечить обширную рекламную кампанию. Проще говоря, он несколько ограничен в привлечении клиентов к своему предложению.

Самостоятельная операция по продаже земли требует знаний и времени. Схема включает:

• подготовку объекта;
  
  

  Самостоятельная операция по продаже земли требует знаний и времени

• сбор документов;
• поиск потенциальных покупателей;
• показ участка;
• собственно сделку;
• и оформление перехода права.

Чем эффективнее будет пройден каждый из этапов, тем быстрее состоится продажа и окончательный расчет.

Подготовка участка: документальное оформление

Земельный надел допускается к продаже только, если участок оформлен в собственность. Это значит, что владелец должен получить выписку из ЕГРН. Сегодня она является заменой свидетельству о праве собственности, которое применялось раньше. Если участок появился до 1998 года, следует пройти процедуру перерегистрации прав.

Кроме того, в процессе оформления понадобится документ, который обосновывает появление у продавца права собственности. Им могут выступать:

• договор купли-продажи земли;
• дарственная на участок;
• завещание, по которому получен надел и т.д.

По закону теперь нельзя обойтись без кадастрового паспорта. Это обязательный документ, на основании которого проводятся сделки с землей. На момент заключения договора он должен содержать актуальные сведения об участке.

Проверить, были ли фактические изменения участка, которые могут повлиять на действительность кадастрового паспорта можно в Росреестре (лично или через официальный портал). Если участок не зарегистрирован, то согласно новым правилам, необходимо:

• провести межевание земли, в результате чего надел получит официально закрепленные границы;
• оформить кадастровый паспорт, с указанием технических характеристик участка для постановки его на учет;
• отнести документы в Росреестр, где он будет внесен в базу ЕГРН.

Важно помнить, что произвести межевание по закону имеют право только лицензированные специалисты. Работа кадастрового инженера проводится на платной основе. Если с соседями существуют споры о границах смежных участков, то понадобится землеустроительная экспертиза.

Подготовка участка: оценка

Важное значение для ускоренной продажи имеет назначение цены. Следует грамотно определить стоимость участка по отношению к аналогичным предложениям, учитывая покупательский спрос в период продаж. На установление цены влияют:

• расположение надела;
• близость водоема;
• наличие коммуникаций(электричество, водопровод, канализация, особенно на цену повлияет газификация участка);
• качественные показатели земли;
• наличие инфраструктуры (дорог, школ, магазинов);
• вид разрешенного использования (более дорогим будет ИЖС, затем ЛПХ, затем СНТ);
• наличие соседей (в жилых поселках цена выше);
• права владения землей (лучший вариант – собственность, затем – аренда, долевая собственность и т.д.);
• обременения (их наличие существенно снижают цену).

Необходимо внимательно изучить стоимость аналогичной по характеристикам земли. Если поставить цену на 10-20% дешевле ближайших предложений, продать участок получится быстрее. Если установление оптимальной стоимость надела кажется сложным, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков недвижимости.

Результатом будет экспертное заключение. Единственный минус – их работа высоко оплачивается. При затруднениях, можно воспользоваться консультацией риелторов. Письменного заключения они не дадут, но позволят сориентироваться в порядке цен на рынке.

Поиск покупателя

Данный вопрос наиболее сложен при самостоятельной продаже земли. Основная цель – прорекламировать свой участок наибольшей аудитории. Основные рекламные площадки:

• сайты продажи недвижимости (наибольшей популярностью пользуются интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук в руки);
  
  

  Основная цель – прорекламировать свой участок наибольшей аудитории

• подача объявлений в СМИ;
• печать и размещение баннеров вблизи участка, и там, где существует большая проходимость заинтересованных клиентов;
• оповещение знакомых и родственников;
• распространение информации у агентов недвижимости.

Сэкономить поможет использование бесплатных каналов. Чтобы привлечь больше внимания клиентов и ускорить продажу, можно воспользоваться платным размещением. Такие программы позволяют опубликованным объявлениям выделиться из массы подобной информации.

Важно не только распространить данные о продаже, но и оформить их грамотно. Кроме технических характеристик участка, текст должен содержать те преимущества, которые могут заинтересовать покупателя:

• наличие коммуникаций и хорошего подъезда;
• близкое расположение к крупному населенному пункту, водоему, лесным угодьям;
• наличие узаконенных построек или разрешений на их возведение и т.д.

Опубликованные сведения должны быть правдивы. Хорошо работают фотографии, если они сделаны качественно и подчеркивают достоинства объекта. Чем больше информации о продаваемой земле будет размещено в разных источниках – тем лучше. Главное самому не запутаться.

Нередки случаи, когда продавец забывает, где он размещал объявления и уже после продажи вынужден отвечать на звонки клиентов. Хороший прием – обзавестись специальный телефонным номером на время поступления звонков. Тогда после совершения сделки контакт можно аннулировать.

Осмотр участка и переговоры

Задача продавца, заинтересовать каждого откликнувшегося на объявление и спровоцировать на осмотр объекта. По телефону:

• следует разговаривать спокойно, вежливо и ненавязчиво;
• не стоит затягивать разговор или вовлекать собеседника в общение на посторонние темы;
• лучше не торговаться, оставив эту часть переговоров до личной встречи.

Важно! Если покупатель активно интересуется наделом, не следует откладывать осмотр. Велика вероятность, что за время ожидания встречи, клиент передумает. Назначать осмотр следует на то время суток, когда участок выглядит наиболее привлекательно. Специалисты не рекомендуют проводить показ земли в вечернее время накануне выходных или праздников.

При встрече:

1. Надо постараться, чтобы личная встреча прошла в спокойной, доброжелательной обстановке.
2. При осмотре следует сделать акцент на плюсах земли, но не скрывать её весомых недостатков.
3. Если цена на землю установлена окончательная, стоит честно предупредить об этом.
4. Когда торг уместен, проводить его следует без излишних эмоций.
5. Рекомендуется уступать в цене в том случае, если покупатель просит снижения стоимости из-за реальных недостатков участка.

Задача продавца – отлично владеть информацией об участке. Заминки при ответах на вопросы клиента, могут породить сомнения в чистоте сделки. Юристы, чтобы застраховать будущую сделку, советуют фиксировать результат успешных переговоров. Для этого:

• составляется предварительный договор о намерении купли-продажи земли;
• с покупателя берется задаток (от 10% от общей стоимости земли).

В письменном соглашении указываются права и обязанности обеих сторон, включая: срок совершения сделки, договоренности по стоимости объекта, возможности отказа от соглашения. Даже, если предварительный договор не составляется, лучше взять с клиента задаток. Это гарантия того, что человек не передумает. Оформить полученные средства можно с помощью расписки. В ней указывается сумма задатка и условия его возврата, при которых:

• продавец имеет право оставить деньги, если сделка сорвется по вине клиента;
• покупатель имеет право получить залог назад в двойном размере, если в срыве будет виноват хозяин участка.

В дальнейшем останется зафиксировать достигнутые договоренности, подписав основной договор и заверив его в нотариате.

Заключение договора купли-продажи

На этапе юридического оформления сделки выгоднее привлечь к работе специалиста. Он поможет уладить необходимые правовые тонкости договора, а главное – проверит наличие и подлинность собранных документов продавца и покупателя. Для тех, кто готов рискнуть существуют типовые формы договоров, которые достаточно заполнить по образцу. Всего надо подготовить три экземпляра договора, по комплекту: для продавца, клиента и подачи на регистрацию. Текст документа должен содержать:

1. Реквизиты продавца и будущего владельца участка (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации и проживания).
2. Подробное описание земельного участка (адрес, месторасположения).
3. Технические характеристики (кадастровый номер, назначение земель и т.д.).
4. Реквизиты документов, которые являются основанием появления право собственности и выписки из ЕГРН.
5. Оговоренная стоимость объекта и способ оплаты.
6. Права и обязанности сторон.

Заверяя документ подписью, покупатель подтверждает отсутствие претензий к продавцу. В свою очередь продавец своей росписью гарантирует отсутствие на земле обременений. Заполненный и подписанный сторонами документ заверяется у нотариуса. Последний удостоверяет личности сторон, их добровольное вступление в сделку и её правомерность.

Важно! Если права на собственность есть у третьих лиц, необходимо их письменное, нотариально подтвержденное, согласие на продажу.

Согласие потребуется:

• от долевых собственников, если таковые имеются;
• от супруги/супруга владельца участка, если имущество относится к супружескому, т.е. было получено в браке;
• от органов опеки, если продавец (или один из собственников) несовершеннолетний или нетрудоспособный.

Если будущий хозяин состоит в браке, от его супруга также нужно согласие на покупку земли. Готовые договоры следует предоставить на регистрацию вместе с утвержденным комплектом документов.

Подача документов в Росреестр и полный расчет

Чтобы окончательно оформить передачу прав на участок, можно обратиться напрямую в Росреестр или в аккредитованный многофункциональный центр. Необходимые документы, которые потребует специалист службы регистрации:

1. Три копии договора.
2. Паспорта сторон.
   
   

   Можно обратиться напрямую в Росреестр

3. Выписку из ЕГРП.
4. Основание на появление прав собственности.
5. План межевания земли.
6. Кадастровый паспорт объекта.
7. Справка об отсутствии строений, либо регистрационные документы на них из БТИ.
8. Согласия заинтересованных третьих лиц.
9. Справка об отсутствии у надела обременений.

При регистрации необходимо будет написать заявление о передаче прав и оплатить государственную пошлину. Принятие документов на регистрацию является моментом перехода собственности к новому владельцу, поэтому оплата сделки производится на этом этапе. Деньги передаются согласно способу, выбранному сторонами.

Специалисты рекомендуют передачу средств при помощи банковской ячейки, считая такой вариант наиболее безопасным. Рассмотрение бумаг и перерегистрация прав занимает около месяца. Результатом будет внесение изменений о собственнике в ЕГРН и выдача новому владельцу соответствующих документов.

Как быстро продать землю с помощью агентства недвижимости

Профессиональные и надежные агентства недвижимости действительно могут ускорить процесс продажи земли. Они имеют:

• широкую клиентскую базу;
• наработанную репутацию;
• финансовые возможности для вложения в рекламу;
• отработанные навыки продаж и переговоров;
• время, для проведения частых показов;
• профессионального юриста в штате.

Все это позволяет реализовывать объекты оперативнее, чем это получается у владельцев земли. Однако, даже доверив сделку профессионалам невозможно получить гарантии скорой продажи. На неё будут влиять:

• экономическая ситуация в стране;
• общая ситуация на рынке недвижимости;
• наличие спроса на землю;
• ценообразование на объекты и т.д.

Кроме того, взявшись за работу, агенты не всегда заинтересованы в результате. Ознакомившись с процессом продажи земельных наделов, возможными трудностями и ошибками, следует оценить свои силы и решить, выгодно ли тратить время на самостоятельное осуществление сделки, или отдать предпочтение риелторам, чтобы продать землю быстро.

Покупка земли: