Что такое отчуждение недвижимого имущества: понятие и основные виды

Не обладая специфическими юридическими знаниями, граждане считают отчуждение недвижимого имущества принудительным действием, которое не требует разрешения от обладателя прав на него. Это определение не отражает действительности в полном объеме. Понять, что такое отчуждение недвижимого имущества поможет анализ действующего законодательства и описание основных видов отчуждения.

Законодательная база

Законодательство об отчуждении недвижимого имущества. Фото № 1

Регламентируется порядок отчуждения прав на недвижимость Гражданским законодательством:

• обстоятельства, при которых возникает возможность отчуждения, описаны в 235, 236 и 238 статьях;
• условия для принудительного отчуждения отражены в 239, 241 и 242 статьях;
• применяются главы кодекса, касающиеся его видов: купли – продажи (30), наследства (раздел 5), дарения (32), мены (31) и ренты (33).

Кроме того при осуществлении отчуждения задействованы Семейное, Жилищное и Земельное право.

Налоговый кодекс определяет условия, при которых со сделок по отчуждению следует отчислять налог, а также обстоятельства, освобождающие от его уплаты или сокращающие его.

Не признается отчуждением:

• недвижимость, которая передается в пользование временно;
• отказ принять недвижимость;
• обещание или создание условий для отчуждения в будущем.

Что такое отчуждение недвижимого имущества (его доли)?

Понятие отчуждения. Фото № 2

Отчуждение имущества представляет собой передачу прав на недвижимость другому лицу. При этом не важно, происходит это в добровольном порядке или владелец лишается прав в результате определенных обстоятельств.

Основания:

1. Добровольная передача прав третьим лицам.

Основания могут наступать в результате проведения сделок купли-продажи, мены или ренты и т.д. Во всех случаях владелец недвижимости сам принимает решение о передаче прав другому лицу. Кроме того собственность на объект переходит к новому владельцу только после оплаты (либо при выполнении условий сделки).

2. Отказ от права.

Что такое добровольный отказ от недвижимого имущества? Фото № 3

Детальные сведения о порядке отказа от имущества содержит 236 статья. Решение должно быть сознательным и добровольным. Кроме того, оно требует публичного оповещения, не должно быть двусмысленным и неизменным в будущем.

Совершить отказ от прав на недвижимость может любое лицо (или организация), обладающее ими. Невозможность отказа прописана только для государственных, муниципальных служб и органов субъектов России.

Отчуждение по данному основанию возможно при дарении, пожертвовании, и деприватизации.

3. Принудительное изъятие.

Принудительное изъятие не предполагает согласия владельца недвижимости.

При отчуждении принудительном стоимость объекта выступает в качестве возмещения долговых или иных обязательств собственника. Владелец не получает денежных средств, они напрямую передаются кредиторам, государству или иным лицам, которым это положено по суду.

4. Утрата имущества.

Закон признает отчуждением фактическое лишение гражданина недвижимости, которое произошло в результате порчи или уничтожения имущества.

Отчуждение недвижимого имущества подразделяется на категории возмездного и безвозмездного.

• при возмездном отчуждении недвижимость продается, и бывший собственник получает за неё денежные средства;
• безвозмездное отчуждение оплаты не предполагает.

Как только осуществлена передача собственности новому владельцу, предыдущий теряет свое право. В зависимости от характера сделки могут потребоваться дополнительные шаги, которые узаконят отчуждение.

Порядок отчуждения доли недвижимого имущества. Фото № 4

Особенности отчуждения доли

Если собственник владеет только частью недвижимости, существуют правовые ограничения, на проведение ряда сделок, связанных с отчуждением (ст. 246) . Это позволяет учесть права владельцев оставшейся части объекта недвижимости. 

Так невозможно продать долю в объекте недвижимости, не поставив в известность других его собственников, и не предложив им первым купить её.

Предоставленное по закону преимущественное право покупки дает возможность владельцам долей выкупать их друг у друга до того, как имущество будет предложено третьим лицам. Если остальные собственники отказываются от приобретения выставленной на продажу доли, необходимо письменное подтверждение их воли.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросОтчуждение имущества, это переход права владения, пользования и распоряжения каким либо недвижимым объектом другому лицу.

Отчуждение, как правило, это двухсторонняя сделка. В данной операции присутствуют передающая сторона — даритель, продавец. Принимающая имущество сторона — одаряемый или покупатель.

Любая передача имущества производится заключением соответствующего письменного договора с подписанием его обеими сторонами. Зачастую, для заключения договора требуется согласие третьих лиц.

Так для возмездного, то есть платного отчуждения доли в праве, дополнительно требуется согласие остальных дольщиков в имуществе.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от муниципальных органов власти будет необходим отказ от преимущественного права покупки земли.

При отчуждении недвижимости, приобретенной за совместные деньги в период брака нужно заручиться нотариальным согласием второго супруга.Однако для перехода права на собственность, полученную до брака или по безвозмездным основаниям согласие супруга не требуется.

Разрешение от дольщика при заключении договора дарения законодатель так же не предусмотрел.

Для правильного и безошибочного совершения действия о передаче своих прав, чтобы не остаться обманутым, сделки с отчуждением лучше проводить при содействии нотариуса или грамотного юриста.

Продать долю посторонним лицам можно:

• при наличии письменного отказа от других собственников жилья;
• при наличии документа об их уведомлении, на который ответ не получен в течение месяца.

Документы, необходимые для оформления сделки по передаче имущества. Фото № 5

Последнее защищает права собственника продаваемой доли, не дает остальным собственникам манипулировать его правом и чинить препятствия к продаже.

Такое же требование применяется к супружеской собственности.

Исключение составляет реализация доли собственности при помощи публичных торгов. В этом случае мнение владельцев других долей объекта недвижимости не учитывается.

Необходимые документы

При оформлении договора на отчуждение недвижимого имущества указываются данные:

 

Информация	Необходимые документы
Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные для физических лиц и полные реквизиты для юридических).	Паспорта участников сделки (или представителей организации). Правоустанавливающие документы для юр. лиц.
Финансовые реквизиты сторон (если сделка возмездная)	Выписка из банка с номером счета
Основания для получения права собственности и реквизиты документов подтверждающие его.	Свидетельство собственности Документы, устанавливающие возникновение права: ордер, договор купли-продажи, свидетельство на право наследования и т.д.
Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, состояние и т.д.)	Технический паспорт на недвижимость
Технические данные объекта недвижимости (площади, результаты оценки, номер по кадастру и т.д.)	Технический паспорт Документы из Кадастра Выписка их ЕГРП Справка из БТИ
Наличие или отсутствие обременений	Документы, подтверждающие наличие обременения Выписка из домовой книги Справка о составе семьи собственника
Стоимость	Данные из БТИ или документ о независимой оценке экспертов
Дата и место составления	—
Подписи сторон	—
Дополнительные сведения, имеющие значение для сторон	—

Если сделка затрагивает права третьих лиц, не являющихся сторонами договора, необходимо получить от них согласие на отчуждение.

Особенности отчуждения доли

Если такой стороной является несовершеннолетний, нетрудоспособный или недееспособный гражданин, дополнительно потребуется разрешение со стороны их представителя, а также опекунских органов.

Добровольная передача прав собственности должна быть оформлена путем регистрации прав нового владельца (ст.131 ГК).

Виды отчуждения

Купля-продажа недвижимого имущества. Фото № 6

Купля-продажа

Отчуждение недвижимости, производимое в рамках сделок купли-продажи должно строго соответствовать установленной законом процедуре.

Первым обязательным условием является заключение договора. Именно он создаст основание для перехода права собственности на недвижимость новому владельцу.

Участниками сделки могут быть любые категории лиц и организаций:

• физические;
• юридические;
• муниципальные;
• государственные.

Важные составляющие сделки:

• подтверждение права продавца на собственность в отношении объекта сделки. Оно удостоверяется свидетельством о праве, а также документом, который лег в основу появления прав;
• договор не будет иметь юридической силы, если объект сделки указан расплывчато и двояко;
• стоимость объекта (цена);
• все обременения, которые имеет недвижимость, должны быть указаны;

Какое недвижимое имущество можно продавать? Фото № 7

Состояние недвижимости может создавать препятствия для купли-продажи. Так нельзя продать объект, если:

• на него наложен арест;
• существует судебный запрет на любые действия с объектом;
• объект находится в здании, которое признано аварийным или предназначено к сносу;
• он является самостроем.

Если недвижимость заложена, то продать её можно, но только получив согласие залогодержателя.

Закон жестко регламентирует необходимость участия в сделке нотариуса, если:

• объект продается целиком, но у него несколько долевых собственников;
• продается только часть объекта (одна или несколько долей) третьим лицам;
• продается объект, который принадлежит целиком или в части лицам, не достигшим 18 лет, признанным нетрудоспособными, либо недееспособным гражданам.

В остальных случаях услугами нотариуса можно пользоваться по желанию сторон.

Наследство

Наследование недвижимого имущества. Фото № 8

Особенностью ведения наследственных дел является проверка того, что при реализации прав одного наследника не происходит ущемление прав других возможных претендентов (раздел 5 ГК).

В случае отсутствия у умершего завещания, для определения круга наследников применяется принцип очередности. Чем ближе родство претендента с умершим, тем больше у него шансов получить наследство.

Если составлено завещание, необходимо удостовериться, что у наследодателя не осталось родственников, которым часть наследства положена по закону (обязательная доля – ст. 1149).

Отчуждение недвижимости при наследовании может произойти не раньше, чем через полгода после смерти наследодателя. Именно эта дата является точкой отсчета для открытия наследственного дела. По его результатам правопреемники получают свидетельство о праве на наследство.

Полгода даются наследникам и нотариусу для:

• установления всей наследственной массы имущества, проверки прав на неё наследодателя и оценки;
• определения круга претендентов;
• распределения долей имущества;
• принятия решения о принятии или отказе от наследства.

Сам по себе отказ от наследства отчуждением не является, так как происходит до получения прав на недвижимость.

Наследственное отчуждение недвижимости должно завершиться регистрацией прав собственности наследников. Произвести данные действия можно после получения свидетельства о праве на наследство.

Оплата наследственного отчуждения включает в себя государственную пошлину (ст. 333.24 НК), которая для первых двух очередей родственников составит 0,3% от стоимости имущества, а для более дальних родственников – 0,6%.

Близкие, которые проживали с наследодателем совместно, могут быть освобождены от уплаты пошлины (ст. 333.38 НК). Также существует большое количество льгот, позволяющих снизить сумму выплат, либо вовсе освободиться от нее.

Дарение

Договор дарения недвижимого имущества. Фото № 9

Дарение является двусторонней сделкой, при которой даритель отказывается от прав собственности на недвижимость в пользу одаряемого.

Договор дарения отличается от других форм отчуждения (глава 32 ГК) тем, что:

• не может быть возмездным;
• не может содержать никаких условий или требований;
• допускает содержание обязательств в отношении дарителя или третьих лиц (право пожизненного проживания).

Несмотря на то, что условия при оформлении дарения недопустимы, прописать возможность пожизненного проживания в нем, возможно. Данный пункт дарственной не требует от одаряемого дополнительных финансовых затрат и не ущемляет его прав, поэтому признается законным.

При составлении дарственной важно:

• четко определить объект договора;
• удостовериться в том, что даритель является собственником недвижимости;
• получить согласие на сделку второй половины дарителя, если недвижимость является супружеской собственностью.

Если осуществляется дарение доли в объекте недвижимости, согласно 250 статье ГК, согласие от других собственников не требуется.

Договор считается исполненным после регистрации прав собственности одаряемым.

Для граждан РФ установлен налог за отчуждение имущества по факту дарения в размере 13%, для остальных он составит 30% от стоимости недвижимости. Близкие родственники дарителя от уплаты налога освобождены (ст.217 НК). 

Мена

Договор мены недвижимого имущества. Фото № 10

При осуществлении договора мены отчуждение недвижимости производится в обмен на получение права собственности на другую недвижимость. При этом каждая сторона, участвующая в сделке является продавцом и покупателем одновременно.

Требования к договору мены аналогичны требованиям к договорам купли-продажи:

• это письменное соглашение сторон;
• объекты обмена описываются однозначно;
• обмен допустим в отношении равноценных объектов;
• при неравноценном обмене, владелец менее дорогостоящего объекта обязан компенсировать второй стороне разницу;
• сумма компенсации должна быть показана получателем, в качестве дохода для дальнейшего налогообложения;
• осуществление обмена должно быть подтверждено передаточным актом и зарегистрировано в государственных органах.

Важно помнить, что если указание о неравноценной стоимости недвижимости и компенсации в договоре отсутствует, то оба объекта признаются равноценными.

В отношении недвижимости договора мены практически утратили свою актуальность. Часто они заменяются договорами купли-продажи на каждый из объектов недвижимости отдельно.

Рента

Договор ренты недвижимого имущества как вид отчуждения. Фото № 11

В законодательстве данный вид отчуждения выделен в особую категорию. Он предполагает возмездный (либо безвозмездный) отказ от прав собственности в пользу плательщика ренты.

Оплатой могут выступать денежные средства, либо содержание рентодателя в иной форме (например, предоставлением продуктов, лекарств, оплаты коммунальных расходов и т.д.).

Особенностью ренты с участием недвижимости является бессрочность, либо пожизненная длительность договора, который заканчивается со смертью рентополучателя.

Участниками сделки:

• могут быть физические лица или организации, если их деятельность не связана с коммерцией;
• не могут выступать недееспособные граждане (самостоятельно заключать сделку)

Если дееспособность была потеряна получателем ренты после заключения договора, это не будет основанием для расторжения последнего.

Сам договор следует заверить в нотариате.

Права на недвижимость, являющуюся объектом договора, регистрируются в обязательном порядке.

Принудительное отчуждение

Процедура принудительного отчуждения недвижимого имущества. Фото № 12

В Гражданском законодательстве существует понятие неприкосновенности собственности граждан. Поэтому закон жестко регламентирует обстоятельства, при которых возможно принудительно лишить гражданина права собственности на недвижимость:

• взыскание недвижимости по обязательствам владельца по суду, по закону, либо по договору (ст. 237);
• прекращение прав, если они не основаны на законе (ст.238);
• прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению (ст.239);
• отчуждение недвижимости в связи с окончанием договора аренды/найма (ст.239);
• прекращение прав на объект недвижимости, если земельный участок, на котором оно находится, изъят на законных основаниях (ст.239);
• принудительное отчуждение для нужд государства или муниципалитета (ст.239);
• отчуждение в связи с реквизицией (ст.242) или конфискацией (ст.243);
• иные основания, полученные в результате судебных решений или государственной необходимости.

Принудительное изъятие возможно, если существует решение суда, либо государственная необходимость. В последнем случае имеются в виду чрезвычайные обстоятельства, при которых нарушение прав граждан допускается законом. Обычно эти ситуации связаны с общественной опасностью, масштабными катастрофами и т.д.

Осуществление отчуждения производится силами уполномоченных лиц.

При этом если отчуждение производится принудительно, но не связано с возмещением владельцем ущерба государству или иным заинтересованным лицам, производится компенсация его стоимости.

Государственное отчуждение

Отчуждение недвижимого имущества в пользу государства. Фото № 13

Согласно законодательству недвижимость может подвергнуться государственному отчуждению, если ему подвергается земельный участок, на котором она расположена (ст.235, 239 ГК).

Это может произойти, если согласно градостроительным проектам земля попадает под необходимость государственной застройки (развитие инфраструктуры, проведение коммуникаций и т.д.).

 Отчуждение недвижимости в пользу государства:

• производится по решению исполнительных органов федерального, регионального или муниципального значения;
• может производиться только при полной компенсации возмещении её стоимости;
• возможно по согласию с владельцем недвижимости;
• невозможно, без решения суда, где государственная структура должна доказать невозможность дальнейшего существования права бывшего собственника (если соглашение между участниками сделки не достигнуто);
• должно быть оглашено собственнику, как минимум, за год до фактической реализации отчуждения.

Собственник имеет право оспорить необходимость государственного отчуждения в суде.

Как доказать свою добросовестность в случае признания сделки по отчуждению недвижимости недействительной вы можете узнать, посмотрев видео: