Документы необходимые для купли продажи квартиры, основные моменты

Самостоятельная покупка кварты всегда связана с некоторыми рисками

Приобретение жилой недвижимости самостоятельно всегда связано с риском, если у человека нет юридического образования.

Конечно, опасения падают к нулю, когда приобретение квартиры происходит у близких людей, хороших знакомых. В любом случае требуется знать перечень бумаг, которые нужны при проведении этой сделки.

Документы необходимые для купли продажи квартиры важны в первую очередь. Кроме того, их состав может отличаться в различных сделках. В некоторых участвуют дети, а где-то, возможно, для покупки привлекается финансовая организация.

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросЕсли возникла необходимость продажи квартиры, нужно озаботиться сбором документов, которые необходимы при продаже, заранее.

Конечно же, если действовать от имени продавца, прежде всего необходимо проверить действительность паспортов продавца и доверенного лица. Не стоит забывать, что гражданские паспорта подлежат замене в 20 и 45 лет. Вторым делом стоит подготовить оригиналы правоустанавливающих документов, то есть документ, по которому хозяину принадлежит жилье. Таим документом может быть как договор купли-продажи, дарения, обмена, так и приватизация или наследство. В любом случае нужно быть готовым к моменту, что покупатель захочет удостовериться в наличии оригинала. К документам, выданным до июля 2016 года прилагалось свидетельство о государственной регистрации права.

Имея в сборе основной пакет документов, можно публиковать объявление о продаже квартиры. Любой покупатель, для удостоверения чистоты сделки может запросить актуальную справку о правах и ограничениях. Изготавливается она в течение 5 рабочих дней, стоимость по состоянию на 2018 год — 350 руб.

Пока идет поиск покупателя необходимо озаботиться вопросом о выписке прописанных лиц. При продаже квартиры лицо, приобретающее объект заинтересовано в приобретении беспроблемной квартиры. Справка об отсутствии прописанных лиц также понадобится для предъявления в регистрирующий орган при сдаче договора на регистрацию.

Подготовленный пакет документов предъявляется одновременно продавцом и покупателем в любое МФЦ. Договор купли продажи подается не менее чем в двух экземплярах, все сопутствующие документы в оригиналах и копиях. 

Какие документы потребуются для сделки купли продажи при расчёте наличными

Продажа недвижимости должна начинаться со сбора пакета документов

Когда человек надумал продать недвижимость, нужно сразу начинать собирать папку требуемых бумаг.

Существует основные документы необходимые при регистрации купли продажи квартиры, с привлечением наличных средств:

• Удостоверения личности владельцев.
• Документ, подтверждающий право владения.
• Составленный договор.
• Документ о составе семейства.
• Когда владельцем доли является ребёнок, требуется разрешение органов опеки.
• Разрешение супруга, нотариально заверенное. Не требуется его предоставлять, когда квартира получена по наследству или дарственной.
• В случае смерти супруга предоставляется свидетельство об уходе из жизни.

Кроме того для составления договора нужны документы необходимые для договора купли продажи квартиры:

• Паспорта.
• Кадастровый паспорт.
• Техпаспорт.
• Выписка из ЕГРП.
• Документ о состоянии лицевого счёта недвижимости.
• Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам.
• Справка из налоговой организации.

Следует проверять не только наличие этой документации, но и правильность её оформления, с целью избежать мошеннических действий.

Документы, которые следует подготовить, если квартира в ипотеке

Если производится продажа квартиры, находящейся под ипотекой — потребуется предоставление дополнительных документов от финансовых органов

Когда покупка квартиры происходит за счёт кредитных средств, то есть по ипотеке, следует кроме вышеуказанных документов принести следующие бумаги:

• кредитную документацию;
• документ по залогу;
• возможно, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, если потребуют;
• иные бумаги по требованию финансовой организации.

Также в данной ситуации нужно провести оценку квартиры.

Следует знать, что эта процедура стоит денег, но оплачивает её лицо заинтересованное, то есть покупатель.

Продавец, в свою очередь, должен предоставить доступ к недвижимости для её оценки.

Особенности покупки квартиры в новостройке и вторичного фонда

При покупке квартиры вторичного фонда потребуется тщательно проверить чистоту сделки

В основном участники сделок вторичного рынка недвижимости являются обычные люди. В процессе купли продажи есть множество моментов, которые могут привести к разбирательствам.

Если документы тщательно не проверены, исход может быть очень плохим: потеря недвижимости и отсутствие возмещения ущерба.

Именно поэтому важно делать всё по закону, несмотря на уговоры продавца. К примеру, занижение стоимости квартиры по документам для покупателя может оказаться ущербным. Так как он не сможет возместить налог на ту сумма, которая будет опущена документально.

Кроме того, если в такой ситуации продавец вдруг захочет расторгнуть сделку, он вправе вернуть только сумму, обозначенную в договоре.

Не забудьте проверить информацию о том, как часто продавалась данная жилплощадь и кто ранее был ее владельцем

И судебные разбирательства здесь не помогут. Избежать множества неприятных ситуаций поможет проверка чистоты сделки и самого объекта.

Важные моменты, на которых стоит акцентировать внимание:

1. Стоит для начала узнать, сколько было собственников недвижимости и как часто они менялись. Как правило, если выясняется, что за последнее время было произведено несколько сделок, это может свидетельствовать о сокрытии незаконности отчуждения.
2. Важно внимательно отнестись ко всем прошлым владельцам. Если кто-то из них был недееспособен, сделку могут признать недействительной.
3. Кроме того, нужно проверить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние граждане. Что касается малышей, порядок отчуждения несколько отличен. Здесь всегда должны участвовать органы опеки.
4. Следует проверить не находиться ли жильё в залоге или обременении.
5. Имеет свои нюансы сам процесс приватизации. Если в кругу лиц проживающих в недвижимости были несовершеннолетние дети, они тоже должны были участвовать в процессе и им выделяется доля. Просто исключить малыша из сделки, в такой ситуации нельзя.
6. В последнее время распространено использование материнского капитала при покупке недвижимости. По условиям закона обязательно собственником приобретения должны быть оба ребёнка. Многие люди не выделяют долей на них. Впоследствии возникают проблемы.

Что касается недвижимости на первичном рынке, здесь важно проверить документацию непосредственно самого застройщика.

Следует обратить пристальное внимание на том факте, не совершались ли переуступки по соответствующему договору. Вполне возможно, что приобретение происходит через десятых лиц, а это лишает сделку прозрачности.

Чем больше посредников, тем больше шансов допущения неисполнения обязательств. Сложнее отследить правомерность сделки.

Какие моменты следует уточнить и какие документы проверить покупателю, полезные советы

Убедитесь, что предоставленные на продаваемую собственность документы — не поддельные

В любой сделке важно подстраховать себя со всех сторон. Первое, это вероятность мошеннических действий. К примеру, квартира может продаваться по поддельным документам.

Ну а второе, конечно, юридическая судьба недвижимости. То есть: как, куда, кому и почему она передавалась. Чем больше менялось собственников, тем больше вероятность допущения ошибок.

Поэтому важно тщательно проверять все документы:

• Общая документация на квартиру. Особенно бумага, на основании которой возникло право владения.
• В случае наследования, соответствующая бумага. Стоит проверить, не было ли ещё наследников, которые могут оспорить этот факт/
• Договор о приватизации.

Полезные советы при проверке документации:

1. Если собственность признана по решению суда, внимательно нужно изучить постановление.
   
   Договор, на основании которого квартира перешла в собственность.
2. Исходя из вышеперечисленных документов, нужно извлечь необходимые факты, задавая при этом сопутствующие вопросы. Ведь продавец может оказаться совсем не собственником по документам.
3. Если было свидетельство о наследовании, то там должен быть обозначен именно продавец. Следует сравнить данные.
4. Когда человек действует от лица кого-то, должен присутствовать соответствующий документ, конкретно регламентирующий его действия.
5. Считается важным, отправить запрос в органы Росреестра с просьбой предоставить выписку. Конечно, процедура эта платная, но лучше отдать двести рублей, чем потом судиться.
6. Обязательно нужно проверить паспорт продавца.
7. Когда владельцем доли недвижимости является ребёнок, требуется разрешение органов опеки. За малыша возрастом менее четырнадцати лет заключают сделку мать или отец. В возрасте с четырнадцати до восемнадцати лет документы вправе подписывать ребёнок, но с согласия родителей или представителей по закону. Поэтому нелишним будет проверить паспорт детей, участвующих в сделке. Если говорить о законных представителях, то у опекунов на руках должно присутствовать решение суда о том, что они пребывают в этом статусе.
8. Когда в роли продавца выступает представитель, требуется проверить доверенности. При этом читать её следует внимательно. Особенно акцентировать внимание на полномочиях. То есть, какие конкретно действия он вправе совершать.

Убедитесь, что покупаемая вами жилплощадь свободна от каких-либо обременений

Считается сложным моментом возникновение права человека на проживание, вышедшего из мест лишения свободы. Ни выписка, ни домовая книга не даст таких данных.

В этой ситуации важно проговорить одним из условий договора, что продавец передаёт недвижимость, свободную от различных прав и обременений третьих лиц. Можно прописать ответственность: обозначение неустойки.

Что касается первичного жилья, здесь главными документами является: бумаги на земельную территорию, разрешение на постройку жилого дома.

1. Документацией права владения площадью земли могут быть:
2. Свидетельство о праве владения или соответствующий договор (оригинал).
3. Документы по арендному пользованию, только обязательно под малоэтажное строительство.
4. Здесь важно посмотреть, для каких целей предоставлен этот земельный участок. Так как если дом построен на территории не по назначению, его могут снести.

Также у застройщика должна присутствовать проектная документация, которая одобрена специальной экспертизой.

Подробнее о документах для купли продажи недвижимости — на видео: