Как досрочно погасить ипотеку

Многие клиенты банков стремятся как можно скорее выплатить взятый ранее ипотечный кредит. Особенно это становится возможным, когда появляются дополнительные деньги. Однако, в реальности все не так просто. Существуют определенные правила, которых необходимо придерживаться лицам, желающим выплатить ипотеку досрочно.

Преждевременное погашение бывает двух видов ‒ полное и частичное. Первый вид относится к тем случаям, когда заемщик одним платежом погашает всю заложенность по кредиту. Таким образом, ипотека закрывается. При частичном гашении клиент вносит существенную часть суммы в счет уплаты задолженности. Рассмотрим, как досрочно погасить ипотеку, используя частичный вариант выплат:

1. При помощи понижения ежемесячного платежа. В данном варианте период кредитования не сокращается, а снижается обязательный платеж, осуществляемый каждый месяц. Этот вариант выгоден в связи со снижением ежемесячных обязательств.
2. При помощи сокращения периода кредитования, при этом сокращается общий срок, на который была оформлена ипотека.

Возможность использования полной выплаты или частичной лучше уточнять в конкретном банке. Как правило, все нюансы указываются в индивидуальных условиях по ипотеке.

Как лучше платить ипотеку

Заемщики, которые имеют возможность внести разовую выплату и полностью закрыть весь кредит, могут воспользоваться этим вариантом. А с теми, кто готов внести лишь частичную выплату, все обстоит несколько иначе. Перед такими лицами в большинстве случаев стоит проблема: что лучше ‒ уменьшать платеж или срок? При выплате кредита необходимо рассчитывать собственные возможности таким образом, чтобы всегда быть в состоянии внести очередной платеж. Тем, кто не уверен в собственной доходности, можно порекомендовать снизить сумму, а всем остальным ‒ период кредитования.

Как уже говорилось выше, выплачивать ипотеку можно разными способами. Самые распространенные варианты:

1. Заемщик трудится на нестабильной работе, однако объем ежемесячных выплат для него не обременителен. В данном случае можно сначала понизить величину платежа, а затем ‒ период кредитования.
2. Заемщик работает в финансово-устойчивой среде, не предполагающей форс-мажоров. Кроме того, у него имеются некоторые финансовые накопления. При этом лучше уменьшить срок кредитования. Размер 30-дневного платежа пересчитается, придется вносить каждый месяц большую сумму, чем прежде, но это позволить снять денежные обязательства по ипотечному кредиту раньше.
3. Заемщик работает менеджером среднего звена и не предполагает в ближайшее время покидать рабочее место. При этом ежемесячные выплаты не несут для него большую финансовую нагрузку. В этом случае рекомендуется сначала снижать ежемесячный платеж. Заемщик должен решить, какой размер платежа он сможет вносить в том случае, если лишится работы. После этого можно попробовать уменьшить срок.
4. Заемщик занимает финансово-устойчивое положение, однако, ежемесячные платежи для него затруднительны. В таком случае рекомендуется сначала понижать размер выплат, а затем срок.
5. Заемщик трудится на нестабильной работе, и ежемесячные выплаты по ипотеке для него обременительны. В этом случае желательно сначала понижать размер платежа. Добившись минимальных выплат, заемщик почувствует себя комфортнее. И после этого уже можно прибегать к уменьшению срока.
6. Заемщик имеет лишь случайные заработки, у него нет финансовой устойчивости. При этом необходимо уменьшать размер выплаты для того, чтобы быть готовым заплатить в любое время.

Перед тем как решиться на тот или иной вариант, желательно подсчитать финансовую выгоду. Расчеты можно провести вручную, используя обычный калькулятор или программу Excel.

Особенности ипотечного кредитования

Заемщики, интересующиеся, как погасить ипотеку быстрее, должны знать применяющуюся систему кредитования. В настоящий момент банки могут использовать любой из существующих вариантов ‒ аннуитетный или дифференцированный платеж.

1. Аннуитетный способ. При таком варианте сумма к выплате рассчитывается аннуитетными платежами. Они представляют собой такой способ возврата задолженности, при котором ежемесячные выплаты во время всего периода кредитования равны. В первое время после оформления кредита заемщик лишь платит проценты организации, а уже потом снижает основной долг. Подобная схема стоит в приоритете для банков, поскольку снижает для них финансовые риски.
2. Дифференцированный способ. Во время них заемщик оплачивает одинаковое число процентов и величины задолженности. Такой вариант более привлекателен для клиента, нежели для банка. Но сначала требуется уплачивать довольно большие суммы. Затем 30-дневный платеж уменьшается, и финансовая нагрузка падает.

Выгода досрочного погашения

Насколько преждевременная выплата ипотечного кредита может быть выгодна заемщику при разных схемах кредитования? Рассмотрим подробнее:

1. При аннуитетных платежах. Выплачивать ипотеку почти всегда выгодно, но при аннуитетной схеме выгода может быть не так очевидна. При этом получается, что к тому моменту, как клиент решится на досрочное погашение, он уже заплатит большие проценты. Поэтому разница между преждевременной выплатой и выплатой в срок будет не столь существенной. Однако, при изъявлении желания клиента, банк должен осуществить перерасчеты.
2. При дифференцированных выплатах. Досрочное закрытие ипотеки привлекательно для клиента на любой стадии кредитования. К примеру, если заемщик принимает решение закрыть кредит спустя 3 года от его оформления, то он еще не выплатит существенную часть процентов. Переплата получится минимальной. Аналогичная ситуация возникнет даже при погашении спустя 10 лет. Конечно, к этому моменту оплатится уже существенная часть процентов, но и главный долг понизится.

Возможные ограничения

В реальности некоторые банки предлагают такие условия выплат, что выгода досрочного погашения ипотеки попросту теряется. От этого некоторые заемщики могут даже пересмотреть свой взгляд на досрочный вариант погашения ипотечного кредита. Ограничения могут быть следующими:

1. Ограничение на величину досрочного погашения. Некоторые кредитные организации в договорах с клиентами ограничивают сумму, ниже которой преждевременная выплата ипотеки невозможна.
2. Дополнительные процедуры. Обычно при варианте с преждевременной выплатой ипотеки заемщик должен написать соответствующее заявление. Оно, как правило, оформляется в стенах банка. При этом многие организации накладывают ограничение на срок подачи заявления.
3. Штрафные санкции. На деле может оказаться такая ситуация, что величина штрафов повлияет на снижение выгоды досрочного погашения. Поэтому заемщик может даже оставить прежний вариант выплат.
4. Комиссии. Фактически, «штраф» и «комиссия» при этом выступают как равнозначные понятия. Некоторые организации используют особый маркетинговый ход, стремясь привлечь заемщиков. В рекламных материалах того или иного варианта ипотечного кредита может быть указан вариант с досрочным погашением. А в реальности может обнаружиться комиссия, взимаемая за пересчет графика выплат. Поэтому перед тем как подписывать договор, стоит заранее уточнить все нюансы и правила досрочного погашения ипотеки в конкретной фирме.

Кто может погашать кредит досрочно

Вносить преждевременный платеж может только главный заемщик при персональном посещении банковского отделения. Обычный платеж по кредиту может совершить и иное лицо. Осуществить досрочное погашение кредита могут поручители с созаемщиками, однако это должно быть прописано в условиях конкретного договора. В большинстве случаев вносить выплаты все же имеет право лишь основной заемщик.

Однако, существует вариант, когда человек, оплачивающий взятый кредит, вынужден уехать на определенный срок. В условиях договора с банком при этом может отсутствовать возможность погашения поручителями. Тогда можно составить генеральную доверенность на другое лицо у адвоката. В данном документе необходимо предусмотреть возможность совершения операции прочим лицом. К примеру, ипотека была оформлена на жену, и она составила доверенность на мужа, чтобы тот имел возможность совершать в банке операции от ее имени. При этом в банке не вправе отказать в обслуживании.

Как быстро погасить ипотеку заемщику?

Порядок действий заемщика, если он хочет погасить ипотеку быстрее, должен быть следующим:

1. Сначала стоит уведомить банк заявлением о предполагаемом внесении денежных средств. В документе необходимо указать предполагаемую сумму к выплате. После этого банку потребуется какое-то время на рассмотрение заявления. Обычно это производится в 30-дневный срок.
2. В определенный день заемщик должен подойти в кредитную организацию для переоформления документов и внесения указанной суммы.
3. Если платежом клиент перекрывает кредит целиком, лучше взять в организации справку о закрытии ипотеки. Подобные документы могут пригодиться в дальнейшем, для того чтобы избежать некоторых возможных неприятностей.
4. После внесения денежных средств заемщик становится владельцем недвижимости или существенно сокращает себе путь к этому.

Рефинансирование

Иногда бывает так, что выгода преждевременного погашения несущественна. Альтернативный вариант досрочного закрытия ипотеки ‒ рефинансирование ипотечного кредита. Гражданин обладает правом на обращение в иной банк с просьбой о переоформлении ипотеки на более лояльных условиях. Такое действие позволяет изменить схему кредитования, ставку и период. Однако, оно все равно не влечет за собой снятие обременения с недвижимости. Недвижимое имущество при этом лишь переходит из залога в одной кредитной организации в другую.