Как грамотно продать квартиру самостоятельно: особенности сделки

Практически каждый человек в течение жизни сталкивается с вопросом продажи или покупки недвижимости. На начальном этапе процесса важно принять решение: доверить оформление риэлтору или взяться за дело самостоятельно. Второй вариант требует тщательного подхода к делу и определенной юридической грамотности. Тому, кто всё же решил брать процесс в свои руки, важно разобраться: как грамотно продать квартиру самостоятельно без обмана и последствий.

Как купить квартиру самостоятельно?

Самостоятельная покупка квартиры

Риэлторы существенно облегчают поиск идеального жилья, взяв на себя обязанности по подбору вариантов с нужными параметрами. За эффективную помощь придется заплатить от 1 до 3 процентов от стоимости покупки. Тем, кто желает сэкономить, могут понадобится долгие месяцы на рассмотрение всех приглянувшихся предложений. Чтобы рационально потратить время и деньги, стоит заранее тщательно подойти к покупке жилья на всех уровнях. Первым делом нужно четко сформировать список приоритетов. То есть, выделить те особенности квартиры, которые должны присутствовать обязательно и те, без которых можно обойтись.

К примеру, будущая жилплощадь обязательно должна находиться вблизи школы, обустроена детской площадкой, располагаться не выше 4 этажа и иметь не более 2 комнат. Четко выделенные параметры помогут сразу отбросить лишние варианты.

Второй важный шаг — определить, какую сумму допустимо потратить на покупку. Это может быть определенный числовой интервал, в который необходимо уложиться. Важно понимать, что варианты по самой низкой цене на рынке вряд ли оправдают ожидания покупателей.

Определившись с приоритетами, можно подобрать несколько подходящих вариантов. Страницы газет и интернет-ресурсов ежедневно пополняются объявлениями о продаже. Выделив 3-5 вариантов, можно приступить к осмотру. Даже если самая первая квартира кажется идеальной, стоит посмотреть и остальные.

При осмотре важно уделить внимание таким моментам:

• насколько развита инфраструктура района. Есть ли вблизи метро или автобусная станция, школа, больница;
• общее состояние дома — чистота двора и подъездов, год постройки;
• электропроводка, водопровод, сантехника в квартире.

Важный момент — знакомство с соседями. Не стоит пренебрегать этим советом. Неблагополучная семья по соседству может испортить жизнь даже в самом идеальном районе.

Когда выбор совершен, стороны часто приходят к соглашению о выдаче задатка. Это взнос небольшой суммы денег, которая компенсирует ущерб продавца, если сделка будет расторгнута.

Убедившись, что у квартиры «чистая» история и владелец имеет на руках необходимые документы, можно приступать к оформлению договора купли-продажи. На этом этапе необходимо тщательно проверить права собственности хозяина квартиры — данные правоустанавливающих актов должны в точности повторять данные из паспорта.

Подписывая договор, не будет лишним еще раз проверить реквизиты и сумму.

Покупка без риелтора: насколько экономно

В разных регионах работа риелторов оценивается исходя из среднего уровня доходов населения и стоимости жилья. Комиссия за покупку квартиры в Москве или, допустим, в Саратове, может отличаться в 5-10 раз.

Как правило, доход риэлтора колеблется в рамках 1-3% от суммы сделки. В столице, где стоимость жилья достигает 30 миллионов и выше, услуги агента варьируются от 100 до 500 тысяч рублей.

В городах с небольшой численностью, где недвижимость имеет гораздо меньшую цену, комиссия может составить от 25 до 100 тысяч рублей. Соответственно, экономию на самостоятельной сделки нужно рассчитывать исходя из средней цены на квартиры в своем регионе.

 

Плюсы и минусы самостоятельной сделки

С одной стороны, риелтор — это гарантия безопасной сделки, с другой — лишняя трата денег. Тем, кто не может определиться, стоит взять во внимание другие плюсы и минусы такого сотрудничества.

Плюсы работы без агента:

• экономия средств для обеих сторон. При покупке квартиры цена окажется на 1-3% меньше. При продаже — выручка владельца составит большую сумму;
• нет риска сотрудничества с недобросовестным риелтором;
• варианты, подобранные агентом, могут не соответствовать запросам покупателя/продавца.

Чтобы оградить себя от негативных факторов самостоятельной сделки, стоит придерживаться двух правил:

• Выбирать профессиональных агентов по продаже недвижимости, с многолетним стажем и добросовестной репутацией.
• Сотрудничать с агентствами, которые не снижают стоимость, заявленную клиентом. Они проводят самостоятельную оценку жилья и продают его с надбавкой, которая и служит вознаграждением за услуги риелтора.

Выбирая сделку без участия специалиста, есть риск столкнуться с такими проблемами:

• поиск подходящего клиента может занять несколько месяцев и более;
• вероятность попасться на уловки покупателей и продавцов мошенников;
• при продаже — затраты на рекламу и самостоятельная презентация жилья потенциальным покупателям.

Не каждый продавец жилья знает, как правильно афишировать объявление о продаже и представить «товар» в лучшем свете. Обращаясь к риелтору об этих нюансах можно не думать.

Проверка истории квартиры на «чистоту»

Проверка истории квартиры

К сожалению, мошенничество при сделках с недвижимостью — весьма распространенное явление. Зачастую покупатель бывает обманут, передавая деньги за квартиру людям, которые не являются ее владельцами.

Обычно проверкой документов занимается квалифицированный юрист. Тому, кто решил сэкономить на услугах адвоката и агента, нужно быть осведомленным в вопросах собственности. Чтобы убедиться в легитимности сделки и чистоте покупаемого жилья, следует запросить следующие документы:

1. выписка из ЕГРП;
2. свидетельство о регистрации прав;
3. выписка из домовой книге о лицах, прописанных на жилой площади;
4. информация о коммунальных долгах;
5. справки о вменяемости владельца.

Выписка из единого государственного реестра позволяет установить, действительно ли продавец является единственным и законным собственником жилья. В случае когда недвижимость продает посредник, а не хозяин, стоит связаться с последним напрямую, чтобы уточнить факт сделки.

Также важно обратить внимание на наличие перепланировок в помещении, если они есть. Акты внутренних построек должны быть узаконены.

Другие детали, на которые стоит обратить внимание:

• сколько раз перепродавалось данное жилье и по какой причине;
• не подлежит ли сносу дом, в котором расположена квартира;
• нет ли законных наследников и других претендентов на жилье.

Даже если сделка полностью оформлена и квартира передана в пользование новых хозяев, договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Чтобы избежать неприятной ситуации, стоит тщательно проверить подлинность документов на этапе формирования договора.

Оценка стоимости

Есть несколько способов вычислить цену жилья, выставленного на продажу. Можно сделать это самостоятельно или нанять специалистов. В первом случае оценка будет приблизительной. Для определения средней рыночной стоимости понадобиться:

1. В газете или на сайте объявлений своего региона найти варианты квартир, максимально схожих с оцениваемым объектом продажи.
2. Вычислить среднее арифметическое значение.
3. При необходимости сделать скидку на износ здания, отдаленный район города, этаж, отсутствие ремонта.

Полученный результат и будет приблизительной оценкой жилплощади.

Другой способ — использование онлайн калькулятора. Виртуальные площадки в ассортименте предлагают варианты расчета стоимости жилья по заданным параметрам. Работа таких программ основывается на аналитических данных о ценах, полученных с крупных сайтов по продаже недвижимости. Эту оценку нельзя считать полностью объективной, так как она включает в себя только данные о желаемых ценах продавца. Однако реальные суммы, фигурирующие при оформлении сделки, могут быть известны только и государственного реестра.

Третий способ узнать, сколько стоит жилье на рынке недвижимости — воспользоваться услугами оценщика. Плюсы такого метода: клиент получает на руки официальный документ о стоимости объекта. Как правило, бумаги нужны для случаев, когда жилье приобретается в ипотеку. Цель банка и заемщика — убедиться в том, что суммы кредита будет достаточно на покупку недвижимости.

Недостаток оценки подобным способом: полученный результат может оказаться еще более далек от истины, чем при использовании онлайн калькулятора.

Оценщики используют для составления документов данные о ценах, взятые из общедоступных источников — прессы и интернета.

Сумма, наиболее близкая к реальной цене имущества, может быть рассчитана риелтором. Специалисты по договорам купли-продажи всегда в курсе реальной стоимости жилья, ведь регулярно участвуют в заключении сделок. Агенты присутствуют на каждом этапе оформления, поэтому знают и о суммах, указанных в договоре, и о тех, что передаются на руки владельцам по факту.

Подготовка к продаже квартиры и документов

Чтобы продать жилье в короткие сроки, следует грамотно подойти к подготовке. Как известно, первое мнение о товаре покупатель составляет при первом же осмотре. Поэтому значение имеет внешний облик жилища. Чистый подъезд, надежная дверь, сантехника и проводка в хорошем состоянии — все это поднимет рейтинг дома в глазах покупателя.

Хитрый прием, позволяющий визуально увеличить площадь квартиры — минимальное количество мебели. Громоздкие шкафы с антресолями в сочетании с многочисленными диванами и креслами создают иллюзию узкого, замкнутого пространства.

Расположить к себе покупателя поможет доброжелательное общение на этапе договоренности об осмотре. Информация о том, как добраться до объекта и в какие часы наименьшее количество пробок, наверняка пригодится потенциальному обладателю жилья.

Задаваясь вопросом, как законно и грамотно продать квартиру самостоятельно, потребитель имеет в виду не только проблему поиска клиентов, но и правила оформления сделки. В наличии должны быть документы из списка:

1. Технический паспорт.
2. Справка о зарегистрированных лицах по форме №9.
3. Выписка из государственного реестра — ЕГРП.
4. Согласие на продажу других лиц, имеющих право на данную недвижимость — жены/мужа.
5. Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний.
6. В отельных случаях — справка о вменяемости продавца.

Сбор необходимых документов лучше начать заранее, некоторые из них готовятся в течение месяца. Для покупателя, который ограничен по срокам, этот фактор может играть решающую роль.

Грамотная реклама

Когда в сделке участвует риелтор, заботы о рекламе он берет на себя. Тем, кто решил отказаться от услуг специалиста, нужно тщательно подойти к составлению объявления о продаже.

Для того чтобы реклама оказалась эффективной, следует соблюсти такие правила:

• Выделить преимущества объекта. Если есть свежий ремонт, парковка во дворе, метро поблизости — это нужно отметить;
• Описать как можно точнее. Указать количество комнат, этаж, район, материал стен и состояние коммуникаций;
• Привлечь покупателя бонусом. К примеру, можно указать, что при продаже в квартире остается новый кухонный гарнитур. Или скидка при покупке за наличный расчёт.

Если объявление пишется на обычной бумаге для рассылки по району, необходимо сделать его ярким и выделяющимся. Можно выбрать цветной фон и крупный шрифт, чтобы вывеска бросалась в глаза прохожим.

Для интернет-ресурсов главное правило — как можно больше четких фотографий. Это помогает привлечь сориентированного клиента, который едет на осмотр, четко представляя уровень жилья и внешний вид.

 

Как правильно демонстрировать квартиру

Когда покупатель уже пришёл, важно грамотно провести презентацию жилья. Нужно подчеркнуть достоинства жилплощади, предоставить полную и четкую картину, но при этом не действуя клиенту на нервы, вываливая на него массу ненужной информации.

• Несколько советов о том, как правильно вести себя владельцу при осмотре:
• Обеспечить хорошее освещение комнат;
• Избавить квартиру от лишнего хлама, нагроможденности. При возможности, освободить площадь от людей;
• Четко и грамотно говорить о достоинствах, но без излишнего энтузиазма. У покупателя не должно сложиться впечатление, что его уговаривают;
• Проявить умеренный интерес. Не ходить по пятам, но всегда быть в зоне видимости клиента, быть готовым отвечать на вопросы;
• Чистота в доме;
• Узнать мнение потенциального покупателя после осмотра.

При демонстрации жилища недопустимо искажать факты и прибегать ко лжи.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор на квартиру

Предварительный договор — документ, отражающий обоюдное согласие сторон осуществить сделку. В нем прописываются конкретные условия: объект купли-продажи, его стоимость, права и обязанности сторон.

При наличии лиц, участвующих в сделке, они тоже должны быть прописаны в документе. К ним относятся родственники или наследники, имеющие право собственности. В предварительном договоре указывается перечень лиц, давших согласие на продажу.

Важный пункт оформления — указание сроков, в которые продающая сторона обязуется передать жилплощадь, а покупающая — денежные средства. Иными словами, сроки заключения основной сделки.

Также указываются:

• правоустанавливающие документы;
• на какую из сторон ложатся расходы по оплате сопутствующих услуг;
• полные данные о предмете договора.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи — важнейший этап сделки. Переходят к нему лишь в том случае, когда все предварительные проверки оказались успешными. Если стороны достигли соглашения, на руках имеются необходимые документы и сумма денег — происходит оформление.

Обязательные пункты договора о купле-продажи:

• данные об объекте. Адрес, площадь, назначение, согласно ГК РФ;
• стоимость за всю площадь или квадратный метр. Допустимо указание как в рублях, так и в иностранной валюте;
• информация о собственниках и порядке освобождения ими объекта сделки.

Покупателю необходимо предъявить паспорт, свидетельство о браке, при необходимости согласие супруга. Если в сделке участвует банк, могут быть необходимы также документы:

• договор ипотечного кредитования;
• закладная;
• другие документы по требованию.

Передача квартиры и денег

Когда сделка совершена, покупатель и продавец задаются вопросом: как безопасно передать деньги и недвижимость? Для того чтобы расплатиться с собственником, существуют три надежных способа:

• Денежный аккредитив для безналичного расчета;
• Нотариальный депозит;
• Передача через банковскую ячейку.

Последний метод наиболее адаптирован для передачи средств наличными. Банк обеспечивает сохранность содержимого ячейки, в то время как продавец имеет доступ к ней только после соблюдения всех условий договора.

После оформления документальных прав на собственность остается передать их новому владельцу фактически. Это действие происходит после подписания сторонами акта приема-передачи. Он составляется в произвольной форме, но имеет обязательные требования к содержанию. В документе указывается:

• объект;
• кто передает;
• кто принимает;
• сроки передачи.

С момента подписания вся ответственность за жилище лежит на новом владельце.

Самостоятельная продажа жилья — трудоемкий процесс, к которому нельзя подходить поверхностно. Тем не менее, детально изучив правила оформления сделки и особенности поиска покупателя, каждый может грамотно продать квартиру самостоятельно, как это сделал бы профессиональный риелтор.

10 шагов продажи квартиры самостоятельно: