Как купить коммерческую недвижимость – подробная инструкция (+ видео)

Эта статья будет полезна всем, кто планирует в скором времени приобрести помещение для ведения бизнеса. Мы составили для вас подробную инструкцию о том, как купить коммерческую недвижимость. Бонусом вы получите обзор банков для оформления кредита на покупки и обзор лучших агентств, где вам помогут заключить сделку.

Особенности помещений для бизнеса

Согласитесь, что все постройки делятся на два типа: в одних можно жить, а с помощью других зарабатывать деньги. Именно здания второй категории и называются на языке юристов коммерческой недвижимостью.  В это понятие входит все: и магазины, и кинотеатры, и салоны красоты, и заводы, и ларек по продаже билетов. Любое здание, которое пригодится для ведения бизнеса, относится к коммерческой недвижимости. Как вы видите, это понятие обширно и многообразно.

Владельцы подобных зданий могут зарабатывать с их помощью самостоятельно, либо сдавать площади в аренду, получая ежемесячный доход. А можно вложить деньги в ремонт здания и окупить инвестицию в момент его продажи.

Иметь в собственности коммерческую недвижимость может как рядовой гражданин, так и юридическое лицо. Любое помещение, в котором ведут бизнес, обязательно кому-то принадлежит. Поэтому его можно купить.

А налоги?

Налог на коммерческую недвижимость физических лиц в 2018 году рассчитывается по довольно сложной система. Подсчет суммы  выплаты может проводиться по разным формулам, в том числе возможно применение льгот. Способов перечисления налога государству также существует несколько вариантов, потому что платить надо и в федеральный бюджет, и местным властям. Мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом по поводу налогообложения именно в вашем случае.

Основной показатель, от которого зависит итоговая сумма налога – это рыночная стоимость недвижимости.

По закону, для российских фирм налог на коммерческую недвижимость в год не должен превышать 2,2%, а для зарубежных – не более 20% от ее кадастровой стоимости. (Так государство заботится о развитии отечественного бизнеса).

Типы недвижимости для бизнеса

Как вы уже знаете, есть нежилые площади, принадлежащие отечественным и зарубежным компаниям. Можно разделить их также на городские и загородные, первичные и вторичные, или классифицировать их по площади, стоимости, статусу.

Характерным только для нежилых помещений является их разделение по цели использования. На ней мы подробно и остановимся.

Площади свободного назначения

Как правило, это нежилые помещения на первых этажах новостроек. Тот, кто купит эти квадратные метры, может открыть любой бизнес – продуктовый магазин, аптеку, парикмахерскую, салон связи и т.д. Застройщикам безразлично, под какие цели будет использовать площадь покупатель помещения. Очень часто квадратные метры потом перепродаются, и новый собственник радикально меняет их назначение (например, переоборудует магазин зоотоваров в салон красоты).

Мы рекомендуем обратить внимание на площади свободного назначения тем, кто планирует открыть свой первый бизнес. Это хороший вариант чтобы начать, потому что вы сможете тренировать свои навыки на малой площади, а когда почувствуете, что хотите большего – продать помещение следующему владельцу. (Или открыть сеть)

Здания для торговли в розницу

Вы уже представляете себе, что это такое. Да, все торговые центры, магазины и киоски относятся к этой категории, как и любые места, в которых совершаются продажи из рук в руки.

В двадцать первом веке все большее распространение получают торговые центры, а эпоха рынков и маленьких магазинчиков подходит к концу. Крупные торговые комплексы удобны тем, что в них есть большие и малые магазины различных профилей, зоны для семейного отдыха, места, где можно перекусить. Люди выбирают торговые центры, так как те дают возможность совершить много покупок за один день, а потом отдыхать и развлекаться, и заодно перекусить. Чтобы построить крупный торговый комплекс, нужно совершить огромное вложение средств. Зато это сверхдоходный бизнес, который рано или поздно окупится.

Новый для России вид бизнеса – торговые центры премиум класса. Подобные здания напоминают роскошные дворцы, а внутри них среди шикарных интерьеров реализуются товары класса “люкс”. Понятно, что предназначены эти торговые центры для людей с достатком гораздо выше среднего.

Второй по популярности и доходности вид недвижимости для розничной торговли – это сетевые гипермаркеты, такие как “Ашан”, “Метро”, “Лента” и т. д. Мы думаем, что вы прекрасно знаете, что они собой представляют.

Офисные здания

Это строения, помещения внутри которых предназначены для сдачи в аренду юридическим лицам для ведения в них кабинетного делопроизводства. В русском языке за подобными зданиями прочно закрепилось английское название “Бизнес-Центр”.

Для чего нужен офис? В наше время это знают даже дети. Для работы над бумагами, проведения встреч и переговоров, любых других процессов по управлению бизнесом.

О человеке судят по одежке, а о статусе компании – по ее офису. Поэтому очень выгодно построить современный бизнес-центр и сдавать в нем кабинеты в аренду. Особенно если у вас хватило инвестиций построить подобное здание в центре города.

Промышленные здания

Все, чем мы пользуемся, было где-то и кем-то произведено. К индустриальным зданиям относятся фабрики, заводы, концерны и любые другие постройки, в которых что-то производят или хранят. Да, все гаражи, ангары, склады также относятся.

Апартаменты

Это изначально жилые квартиры, которые были выкуплены предпринимателем и теперь сдаются на короткие сроки. Бизнесмен может как приобрести несколько квартир на этаже, так и выкупить целый дом, превратив его в подобие отеля.

Апартаменты бывают разных ценовых категорий:

• Элитные номера для богатых путешественников;
• Стандартные комнаты для туристов;
• Дешевые хостелы для студентов.

Социальная недвижимость

Это здания, в которых людям оказываются платные услуги: парикмахерские, фитнес-центры, массажные салоны и даже … аэропорты.

Подробная инструкция для покупателя

Внимательно прочитав эту инструкцию от начала и до конца, вы узнаете, как купить коммерческую недвижимость в Москве или любом другом городе России. Это готовый план действий, реализовав который на практике вы гарантированно станете собственником помещения.

Выбираем помещение

Есть два способа найти подходящую вам недвижимость – подбирать варианты самостоятельно или обратиться в агентство, что сэкономит ваше время и снизит шанс стать жертвой мошенников. Агентская комиссия в среднем составляет 2-8% от стоимости недвижимости. На наш взгляд, обратившись в хорошее агентство, вы получите гораздо большую выгоду.

Однако мы не советуем вам пользоваться услугами частных агентов. Среди них мало профессионалов, которые специализируются именно по коммерческой недвижимости. Поэтому найти хорошего частного риэлтора по этой теме достаточно непросто.

Разумеется, прежде чем начать выбирать помещение, вы должны четко представлять себе, для чего вы будете его использовать и какие критерии выбора являются для вас принципиальными.

Осматриваем подходящие

Прежде, чем вы выберите один из нескольких подходящих вариантов, мы рекомендуем вам съездить на объекты и осмотреть их. Так вы своими глазами увидите все преимущества и недостатки помещений. Не секрет, что очень часто информация в объявлении о продаже отличается от действительности. А если вы работаете через агентство, личный осмотр поможет вам узнать о помещении больше, ведь агент мог посчитать какие-то детали несущественными.

Проводя осмотр объекта, обратите внимание на презентабельность и надежность здания, качества ремонта и коммуникаций, удобно ли до него добираться автомобилистам и не имеющим машины, каковы соседние постройки (вряд ли вы захотите открывать свадебный салон рядом с кладбищем).

Если есть сомнения, законно ли открыть ваш бизнес в постройке выбранного типа, уточните этот вопрос до покупки.

Проверяем документы

На этом этапе вам лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Вам нужно проверить, насколько корректно составлены документы на продажу коммерческой недвижимости, а именно:

1. Договор купли-продажи недвижимости;
2. Справка из БТИ;
3. Кадастровый план;
4. Иные документы, относящиеся к зданию.

В договоре обязательно должны быть прописаны параметры помещения, сумма сделки, порядок вступления договора в силу, предусмотрены санкции для обеих сторон за неисполнение условий договора.

При согласовании договора убедитесь, что вас устраивает способ оплаты – наличными деньгами или безналичным переводом. Стоимость помещения может вноситься единовременно, частями или постоплатой.

У здания не должно быть никаких собственников кроме того, с кем вы заключаете договор, иначе это может привести к проблемам в последствии. Проверьте, что за площадью не числится долгов по коммунальным и другим счетам, иначе вы должны будете их выплачивать, как действующий владелец.

Проводим оценку

Обязательно закажите оценочную экспертизу здания у специалистов. В результате этой процедуры вы получите на руки документ с подробным обоснованием рыночной цены здания и его целевого назначения.

Возможно, вам будет это интересно: Что такое кадастровые работы и как они проходят.

Подписываем договор

Для того, чтобы стать полноправным владельцем помещения, вам необходимо подписать договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

Оплачиваем покупку

Внесение оплаты за недвижимость производится строго по условиям заключенного договора. Соблюдайте прописанные в нем суммы, способы и сроки оплаты

Регистрируем недвижимость

Чтобы завершить оформление коммерческой недвижимости в собственность и стать ее полноправным владельцем, вам нужно передать подписанный обеими сторонами договор в Росреестр для регистрации.

Сделав это, вы получите на руки свидетельство, подтверждающее вашу собственности на недвижимость, и окончательно завершите процесс покупки. После этого вы становитесь полноправным хозяином и можете использовать квадратные метры по своему желанию.

Агентства по купле-продажи недвижимости

К сожалению, на рынке недвижимости для бизнеса можно стать жертвой мошенников. По статистике, вероятность этого выше, чем при купле-продаже домов и квартир. Поэтому мы рекомендуем вам совершить сделку через агентство и подготовили для вас список лучших:

МГСН

Крупная и известная компания, которая гарантирует надежность сделок. Большой штат профессиональных риэлторов и юристов. Есть консультирование по вопросам ипотеки и приватизации. Услуги доступны для физических и юридических лиц.

Ренталком

Стаж работы 10 лет. Помимо операций с недвижимостью, агентство также занимается куплей-продажей готового бизнеса. Особенность фирмы – уделение повышенного внимания каждому клиенту и высокий профессионализм сотрудников.

Hunters Estate

Компания позиционирует себя как самое современное агентство недвижимости, потому что использует в работе новейшие программы, нанимает опытных сотрудников, старается решить все вопросы максимально быстро.

Правовед

Если у вас нет возможности оплатить услуги агентства, вы можете уточнить все волнующие вас вопросы на сайте Правовед.ру. Если они не требуют глубокого погружения в условия именно вашей ситуации, то онлайн консультация юриста будет бесплатной. Ответ на заданный вопрос вы получите примерно через 20 минут.

 Советы для экономных

Выбирайте окраину города

Чем дальше помещение от центра города, тем ниже на него цена. Если вы не собираетесь приглашать в офис партнеров и клиентов, а планируете вести бизнес удаленно, то для вас совершенно не имеет смысла покупать недвижимость в центре. Однако обращайте внимание на удобную транспортную доступность, если не хотите бороться с вечными опозданиями сотрудников на работу.

Найдите выгодную ипотечную программу

Не все знают, что в ипотеку можно купить нежилое помещение, а не только квартиру. Сравните предложения от разных банков и выберите ипотеку с самым низким процентом. Прочитав статью дальше  вы узнаете, в какие банки выгоднее обратиться.

Ловите акции и скидки

Многие застройщики запускают рекламные акции, чтобы скорее продать недвижимость и окупить строительство. На этом можно сэкономить 15-25% от возможной суммы сделки. Так что следите за рекламными предложениями.

Покупайте недостроенное

Цена помещения в строящемся здании обычно на 30-40% ниже, чем в законченном. Конечно, вы рискуете связаться с долгостроем или недобросовестной компанией. Поэтому выбирая этот вариант сэкономить, обращайте внимание на отзывы о застройщике и стаж его работы. Если фирма возводит недвижимость не менее 10 лет и построила за это время множество зданий, в этом случае риск для вас минимален.

Лучшие банки для оформления ипотеки

Банки с самыми выгодными ипотечными программами на недвижимость для бизнеса:

Сбербанк

Интересен покупателю нежилой недвижимости тем, что имеет собственную базу коммерческих зданий и помещений, многие из которые именно ему и принадлежат. На эту недвижимость можно оформить ипотеку на выгодных условиях.

Промсвязьбанк

Можно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость без первоначального взноса на сумму до 50 миллионов рублей. К другим преимуществам банка относятся низкий процент для представителей малого бизнеса, и возможность отсрочки выплаты по ипотеке до одного года.

Газпромбанк

Размер ипотеки от 500 тысяч до 10 миллионов рублей, процентная ставка до 14%. Можно оформить ипотеку без первоначального взноса. Возможно получить скидку.

Заключение

Покупая недвижимость для ведения бизнеса, нужно быть внимательным на всех этапах – от выбора помещения для оформления договора. Допущенная ошибка может впоследствии обернуться для вас большими расходами. Поэтому мы рекомендуем вам покупать недвижимость только через надежное агентство.

Посмотрите видео по теме:

Желаем вам успеха в приобретении недвижимости и ведении бизнеса. Ждем оценок статьи и комментариев