Как купить квартиру с обременением ипотекой

Приобретение жилья для каждого из нас является самой ответственной сделкой. Ведь в основном граждане нашей страны либо годами копят на самую крупную покупку в жизни, либо берут кредиты и ипотеку, поэтому к данному вопросу стоит подойти с максимальной серьезностью. Если внимательно изучить рынок жилья, то большинство продаваемых квартир могут быть обременены ипотекой, а, значит, прежде, чем совершать какие-либо сделки с недвижимостью нужно максимально точно ответить на вопрос, как купить квартиру с обременением ипотекой и при этом не потерять собственные или заемные деньги.

Что значит обременение по ипотеке

На самом деле ипотека – это не просто жилищный кредит, а приобретение жилья за счет банковских средств с последующим договором залога, соответственно, приобретаемый объект недвижимости остается, по сути, в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита. Отсюда следует, что обременение по ипотеке – это непосредственно залог имущества.

Обременение может быть снято только при том условии, что заемщик полностью исполнил свои обязательства перед банком и полностью выплатил ипотечный кредит. Только после этого заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе продать или передать по договору дарения.

Кроме обременения ипотеки, существуют и другие ограничения, а именно:

• рента;
• арест имущества;
• наличие зарегистрированных лиц;

То есть, как видно, существует множество обстоятельств, которые могут повлечь за собой в будущем неприятные последствия. Например, продажа квартиры по закону невозможна в том случае, если там прописано в лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы. Для того, чтобы реализовать жилье нужно нотариальное разрешение от всех собственников, а получить его не всегда представляется возможным.

Аналогичная проблема у покупателей возникнет, если жилье арестовано, например, по суду. То есть, по сути, любые сделки с ним будут запрещены. Приведем простой пример, жилье было куплено в ипотеку, но заемщик не исполнил свои обязательства в соответствии с договором, банк подал на него в суд выиграл дело и готовиться к реализации имущества с целью возмещения собственных убытков. Но заемщик не исполнил законные требования суда и решил самостоятельно реализовать жилье по рыночной стоимости, ведь в банк продает обычно его на 20–25% дешевле. В данном случае сделка может быть признана недействительной, а покупатель, в свою очередь, потеряет собственные средства.

Обратите внимание, в соответствии с действующим законодательством продавать квартиру в домах, признанных аварийными или готовящимся под снос с последующим разделением, запрещено.

Как узнать есть ли на квартире обременение

Если вдруг вы решили приобрести жилье, то не стоит на слово доверять продавцу, ведь вы доподлинно не можете узнать, какие именно цели он преследует. Никогда нельзя полагаться исключительно на слова, нужно минимизировать свои риски, а сделать это можно следующим образом:

1. Несмотря на то что работа риэлторов, особенно хороших, стоит достаточно дорого, не стоит на них экономить. Ведь они являются профессиональными игроками рынка жилья и знают многие тонкости и нюансы сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости.
2. Закажите выписку из Единого государственного реестра прав, для этого вы можете самостоятельно обратиться в госучреждение, заплатить пошлину в размере 200 рублей и убедиться в том, что на данном объекте недвижимости обременение не зарегистрировано.
3. Попросите у продавца предоставить вам квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, ведь иногда покупатели приобретают квартиру с долгами, сами о том не зная, конечно, уплачивать их потом никто не может обязать по закону, но все же неприятности в связи с этим обязательно возникнут.
4. Попросите продавца предоставить вам справку о составе семьи, где будут указаны количество прописанных жильцов, особенное внимание обратите на наличие несовершеннолетних детей, а также убедитесь в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие все зарегистрированные лица, чтобы на момент подписания договора ни у кого не было каких-либо споров.

Кроме всего прочего, ваша задача — убедиться, что жилье не находится в аварийном доме и степень износа не превышает 70%, для этого вы можете заказать кадастровый паспорт, а также обратиться в жилищную комиссию и затребовать необходимые документы.

Но все же не стоит особое внимание обратить на обременение по ипотеке, ведь в данном случае покупатель в прямом смысле может лишиться своих денежных средств. Кстати, если вы покупаете квартиру по ипотеке, то не несете практически никаких рисков, ведь с каждой сделкой работают не просто сотрудники банков, а грамотные юристы, которые проверяют все возможные риски в первую очередь для себя. А покупатель, в свою очередь, получает некоторую гарантию, а вот если вы приобретаете жилье за счет собственных средств, то вам придется заботиться о безопасности сделки самостоятельно. Покупка квартиры с обременением банка в принципе возможна, но для этого стоит быть предельно внимательным.

Как правильно приобрести квартиру с обременением

В данном случае у вас может быть не один вариант, а сразу несколько. Причем ваши действия будут во многом зависеть от сложившихся обстоятельств, поэтому рассмотрим три варианта: как приобрести жилье, обремененное ипотечным кредитам.

Приобретение жилья при участии банка

Такая схема возможна в таком случае, когда заемщик по ряду жизненных обстоятельств не в состоянии оплачивать ипотечный кредит и напрямую самостоятельно обращается к банку, для того, чтобы урегулировать конфликт и избежать неприятных последствий. В данном варианте банк дает официальное разрешение заемщику на реализацию имущества, при этом он участвует в сделке купли-продажи в качестве третьей стороны.

На практике схема выглядит так: заемщик ищет покупателя на свой объект недвижимости и предупреждает его о наличии ипотечного кредита, если продавец и покупатель готовы на сделку, то банк подготавливает договор купли-продажи. Продавец расплачивается не с покупателем, а непосредственно с банком за счет тех денег, которые должны быть направлены на приобретение жилья. В свою очередь, банк снимает обременение на объект сделки, продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Обратить внимание, в данной сделке риски покупателя практически полностью отсутствуют, но при этом он имеет право оформить титульное страхование на 3 года, после чего он имеет некоторую гарантию на возмещение убытков в случае признания договора купли-продажи недействительным.

Переоформление ипотечного кредита

Такая сделка имеет место быть, например, в том случае, если вы желаете также в ипотеку приобрести жилье. Допустим, вы нашли привлекательный на ваш взгляд объект недвижимости, но узнали, что он находится под обременением ипотекой в банке. В данном случае вы можете с легкостью провести сделку следующим образом: вы собираете документы, необходимые для оформления ипотечного кредита и подаете в банк заявку на выдачу займа, если банк по итогам рассмотрения вашей заявки вынес положительное решение, то вы сможете взять на себя чужой, по сути, ипотечный кредит.

Сделка будет иметь следующий порядок: банк выделяет средства на покупку жилья, вы вносите в банк первоначальный взнос по ипотеке, подписываете с продавцом договор купли-продажи и регистрируйте его в Росреестре. После того как новый собственный получил свидетельство о праве собственности, банк досрочно закрывают кредит продавца и сделка считается состоявшейся. А предмет залога остается по-прежнему в обременении у банка до тех пор, пока новый заемщик не исполнил свои долговые обязательства.

Обратите внимание, такую сделку просто провести в пределах одного банка, другой разговор о том, если сделки будет участвовать две коммерческие организации, на практике, конечно, такое осуществить вполне возможно.

Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В третьем варианте, пожалуй, самым раскованном вы можете поступить следующим образом: если вы желаете приобрести жилье, находящееся под обременением по ипотеке, то вы можете за счет собственных средств погасить досрочно ипотечный кредит продавца в банке, а остаток передать непосредственно ему. Но здесь ваши гарантии сводятся к минимуму, ведь в данном случае вам нужно будет наверняка убедиться, что заемщик по ипотечному кредиту исполнил свои обязательства перед банком.

Советы покупателям

К сожалению, в последнее время нормальной практикой является покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски при этом, конечно, в первую очередь несет покупатель. Ведь он вкладывает собственные деньги в данное мероприятие. Но здесь не стоит отчаиваться, ведь юридически такая сделка вполне реальна, главное, проявлять бдительность на каждом этапе оформление недвижимости в собственность.

В первую очередь, если вы решили приобрести жилье и выбрали понравившийся для себя вариант, то обязательно поинтересуйтесь для начала у продавца, есть ли обременение на квартире, сколько человек владеет собственностью, и сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади. Кроме всего прочего, все его слова должны быть подкреплены документально.

Обратите внимание, при изучении представленных документов разумнее обратиться к юристу, который знает все тонкости в вопросе купли-продажи недвижимости.

Если обременение на квартире нет, с собственниками и жильцами все предельно понятно, то вы сможете смело подписывать договор купли-продажи и передавать денежные средства. Если же вы вдруг обнаружили, что обременение есть, то действовать следует одним из двух первых представленных способов, то есть, обязательно в сделки должен присутствовать банк, как третья сторона.

Совет! Никогда не соглашайтесь на те условия, если продавец предлагает вам совершить сделку купли-продажи без участия банковской организации, вероятнее всего, он мошенник.

Если подвести итог, то порядок действий при покупке квартиры достаточно простой, внимательно изучайте все документы, в частности, свидетельство о праве собственности выписку из Единого государственного реестра прав в справку о составе семьи, документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, кадастровый паспорт выписку из домовой книги и иные документы. По вашему требованию продавец обязан их предоставить, для того чтобы вы убедились в чистоте и прозрачности сделки.

Конечно, многие из покупателей не являются юристами, поэтому зачастую даже не понимают смысл договора, который они подписывают. Именно поэтому стоит обращаться в проверенные риэлторские компании или как минимум консультироваться с юристом на каждом этапе сделки. Это максимально оградит вас от возможных рисков. Если же вы покупаете жилье с привлечением ипотечного кредита, то здесь вы можете быть более спокойны, потому что банк крайне ответственно относится к заемным средствам, а, значит, проверяет все без исключения документы и гарантируют чистоту сделки купли-продажи.