Как можно грамотно продать квартиру?

Большинство сделок, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества не обходятся без специальных посредников — риелторов. Они не только сопровождают такие сделки, оказывая юридическую помощь, но и берут за это деньги, и иногда сумма премиальных исчисляется в тысячах рублей. Исходя из этого, многих интересует вопрос, можно ли грамотно продать квартиру не привлекая посредников.

Законодательная база

Законодательство, регулирующее порядок продажи квартиры. Фото № 1

Сразу нужно оговориться, что продать квартиру самостоятельно можно без привлечения посредников, но для этого надо разбираться в законодательной базе, и понимать какие документы понадобятся.

Рассмотрим вопрос законодательной базы, что регулирует куплю-продажу недвижимости.

1. Первое, это Гражданский кодекс. В его правовых нормах указано, что такое купля-продажа. Под ней подразумевается возмездный переход права собственности на квартиру от бывшего владельца к новому. То есть продавец получает оговоренную сумму, а покупатель квартиру. Все это должно быть оформлено письменным договором, и желательно, чтобы такое соглашение удостоверил нотариус.
2. Федеральный закон об обязательной регистрации недвижимых объектов в государственном реестре. Тут нужно понимать, что само право собственности переходит от покупателя к продавцу только после регистрации (оформлении на себя) права на объект недвижимости. А сам договор купли-продажи является основанием такой регистрации.

В принципе больше никаких нормативных актов данный вопрос не регулируют, но есть официальная практика судов, которые рассматривают споры, возникающие при покупке и продаже объектов недвижимости. Но она больше регулирует правильность составления соглашения о продаже недвижимости и его удостоверения нотариусом.

Нужен ли риэлтор для продажи недвижимого имущества?

Можно ли продать квартиру самому, без риелтора? Фото № 2

Как было указано выше риелтор это посредник, который оказывает помощь продавцу в продаже квартиры, а это подготовка всех юридических документов, а также покупателю в оформлении сделки, вплоть до регистрации недвижимого имущества.

Естественно, что за свою работу он получает определенную плату, которую дает ему продавец, а в некоторых случаях и покупатель. Также данный посредник осуществляет поиск нужного объекта недвижимости, таким образом состыковывая того, кто желает продать квартиру и купить ее.

Как видно функции на первый взгляд сложные, но если разобраться во всех тонкостях, то можно прийти к выводу что привлечение посредника не обязательно, все равно главными действующими лицами сделки купли-продажи выступает продавец и покупатель. Поэтому в целях экономии денежных средств, риелтор по большому счету не нужен.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросДоговор купли продажи, заключаемый между покупателем и продавцом ранее мог подписываться как у нотариуса, так и подготавливаться в простой письменной форме и подписываться в рос реестре в присутствии сотрудников, принимающих документы на регистрацию.

В связи с изменениями в регистрационное законодательство поменялся и порядок оформления отчуждения. Начиная с 2017 года все сделки, совершенные с участием несовершеннолетних собственников или дольщиков жилья оформляются только в нотариальной палате.

Нотариус несет полную ответственность за совершение подобных сделок. Для заключения договора купли — продажи потребуется предоставить весь перечень документов, упомянутый в данной статье. Нотариус самостоятельно сделает запросы в соответствующие инстанции, содержащие информацию о действительности предоставленных паспортов, дееспособности обратившихся граждан и «чистоты» самого предмета сделки, то есть продаваемой квартиры. В случае выявления факта незаконной продажи жилья, нотариус приостановит процесс продажи. В случае выявления факта мошеннических действий могут быть привлечены и органы правопорядка.

Если у сторон договора имеются какие-либо сложности в оформлении, действительно, обращаться к риелтору, а потом к нотариусу смысла нет. Нотариус проводит полную проверку всех данных.

После заключения договора документы попадают на регистрацию перехода права.Специалисты регистрационных органов так же проводят полную экспертизу представленных документов. В случае выявленного несоответствия регистрация приостанавливается с указанием причин и сроков приостановки. Таким образом контроль за совершением сделок с недвижимостью проходит сразу в нескольких органах.

 

Важно знать, что по большому счету, в связи с появлением мошеннических схем, покупатель может приобрести такое недвижимое имущество, которое по решению суда может быть возвращено его владельцу, поэтому риелтор нужен покупателю в том случае, когда есть подозрения на нечистого на руку продавца квартиры.

Порядок продажи квартиры

С какими проблемами придется столкнуться при самостоятельной продаже квартиры? Фото № 3

Разобравшись во всех тонкостях действующего законодательства можно переходить к пошаговой инструкции продажи квартиры.

Они не представляют большой сложности, если следовать выработанной юридической практики, которая сложилась.

Первый вопрос, который встает перед продавцом, это какие документы необходимо собрать, чтобы сделка прошла успешно.

Перечень необходимых документов

Для того, чтобы сделка была зарегистрирована по закону, понадобятся следующие документы.

1. Документы, подтверждающие право собственности продавца. Это может свидетельство о таком праве (если недвижимость была приватизирована), договора купли-продажи, дарения, если недвижимость была приобретена по возмездной или безвозмездной сделке. Если их нет, тогда надо будет восстанавливать такие документы.
2. Нотариально заверенное согласие других собственников, если недвижимое имущество находится в совместном или долевом владении. В таком случае полученные денежные средства будут равномерно распределяться между сособственниками.
3. Разрешение опекунского совета, если в жилой недвижимости проживает или зарегистрировано несовершеннолетнее лицо. Без этого документа сделка может быть признана судом недействительной. Также не нужно забывать и об инвалидах, которые находятся на иждивении, тут тоже надо заключение и разрешение опекунского совета на продажу.
4. Документы, удостоверяющие личность хозяина квартиры, других собственников (если они есть) а также несовершеннолетних или иждивенцев. Их ИНН кода.
5. Техническая документация на жилое помещение. В качестве нее выступает кадастровое дело, либо технический паспорт, который находится в БТИ. При этом следует запомнить, что такая документация должна быть обновлена, если в жилой недвижимости была проведена перепланировка, либо есть информация, что составлена она была не качественно (бывают ситуации с ошибками конкретной квадратуры в жилых комнатах).
6. Выписка из домовой книги или справка из паспортной службы о том, кто прописан в помещении на момент продажи.
7. Справки из предприятий, о том, что по квартире нет задолженности по коммунальным услугам. Это нужно чтобы новый собственник потом не попал в неприятную ситуацию с долгами.
8. Акт оценки недвижимого имущества, проведенный лицензионным специалистом. Это нужно для того, чтобы после оформления сделки продавец заплатил необходимые налоги. Некоторые пытаются уйти от этого, но если налоговой станет известна настоящая стоимость, то продавца ждут большие штрафы.
9. Последнее, это предпродажная подготовка предварительного договора. Под таким соглашением подразумевается письменный документ, в котором стороны расписывают свои намерения продать и купить квартиру и оговаривают задаток. Чтобы соглашение было действительным, а переданные денежные средства считались задатком, такой договор надо оформить у нотариуса.

Вот такой перечень документов придется собрать продавцу, чтобы купля-продажа его квартиры состоялась. То есть это есть предпродажная подготовка.

Тут важно запомнить, что некоторые документы, такие как справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам, техническая документация на квартиру, документ о количестве прописанных, и оценка имеют ограниченный срок действия. Обычно это не больше 3-х месяцев. Поэтому их лучше взять сразу после подписания предварительного договора.

Алгоритм самостоятельной продажи квартиры

Последовательность действий при принятии решения самостоятельной продажи недвижимости. Фото № 4

Разобравшись в том, какие документы понадобятся, можно переходить к алгоритму продажи недвижимости. Его нужно придерживаться, чтобы все произошло гладко.

1. Предварительная подготовка. На данном этапе собственник квартиры начинает сбор вышеуказанных документов, за исключением тех, что имеют ограниченный срок действия. А также установление цены на недвижимость. Это можно сделать исходя из общей рыночной стоимости аналогичного жилья. Цену можно поставить самому, а можно ориентироваться на будущий акт оценки.
2. Следующий этап, это подача объявления, либо другой поиск потенциальных покупателей. Сразу нужно отметить, что в большинстве случаев объявления подаются риелторами, поэтому лучше написать, что «продам квартиру без посредников». Это отбросит часть посредников. Чтобы убедится в том, что перед продавцом покупатель, нужно попросить его документы, если он предоставит паспорт и доверенность на представление интересов другого лица, смело можно сказать это риэлтор.
3. Затем нужно показать покупателю квартиру, собранные документы, а также оговорить сумма задатка и порядок заключения предварительного договора. Сюда также входит момент передачи денежных средств.
4. После того, как продавец и покупатель придут к заключению сделки, они направляются к нотариусу, где подписывают предварительное соглашение, в котором указывается срок заключения договора купли-продажи, а также сумма заранее оговоренного задатка.
5. Когда предварительное соглашение заключено, в оговоренный срок стороны приезжают к нотариусу, и подписывают договор купли-продажи. То есть покупатель отдает деньги, а продавец передает квартиру по акту приему передачи.
6. Момент передачи денег заслуживает отдельного внимания. Его лучше оформить распиской о получении оговоренной суммы (без учета задатка). Делать это лучше через банковскую ячейку. То есть покупатель, и продавец приезжают в банк, где берут в аренду депозитный ящик. Там, находясь вдвоем, покупатель показывает деньги, которые нужно проверить, чтобы они не были поддельными. После пересчета, они запаковывают деньги в конверт с подписями сторон, которые находятся до востребования. После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель приезжают в банк, достают деньги и пишется расписка. Можно вообще произвести платеж с банковского счета покупателя через кассу.

Вот такой алгоритм продажи квартиры. Как видно нет ничего сложного, но существуют некоторые тонкости.

Важно понимать, что не нужно составлять расписку о получении денежных средств за проданную квартиру до подписания договора купли-продажи.

Нюансы самостоятельной продажи квартиры

Какие нюансы могут возникнуть при самостоятельной продаже квартиры? Фото № 5

Теперь рассмотрим возможные нюансы, которые возникают при продаже недвижимого имущества.

Первый это отказ покупателя от покупки недвижимости. В принципе ничего плохого в этом нет, но если предварительный договор составлен грамотно, и подписан в присутствии нотариусу, то задаток, полученный по нему, покупателю не возвращается, и он не сможет взыскать его даже в суде.

Следующий нюанс состоит в том, когда выписываться при продаже квартиры без риелтора. Юристы рекомендуют это делать только после получения задатка и подписания предварительного договора за несколько дней до покупки. Вызвано это тем, что бывают ситуации, при которых покупатель отказывается от своих намерений. А процедура повторной прописки, если она осуществлена не в установленный срок, предусматривает наличие штрафных санкций.

Также следует сказать, что в случае отказа продавца в продаже своей собственности, покупатель имеет полное право потребовать от него возращение задатка в двойном размере. Но это произойдет только в случае нотариального оформления предварительного соглашения.

Важно понимать, что оформляя договор купли-продажи у нотариуса можно быть уверенным в том, что это должностное лицо поможет оформить все правильно, и сделка будет признана законной в случае ее оспаривания.

Для того, чтобы грамотно продать свою квартиру, нужно разобраться в перечне всех необходимых документов, а также внимательно изучить алгоритм своих действий и возможные нюансы.

О том, как быстро продать квартиру самостоятельно, вы можете узнать, посмотрев видео: