Как осуществляется раздел квартиры в ипотеке при разводе?

Кому достанется квартира в ипотеке при разводе? Как добиться своего право на имущество? Эти вопросы волнуют многих граждан Российской Федерации. Учитывая плачевную статистику, в которой Россия занимает четвертое место по количеству бракоразводных процессов, становится обидно за демографию страны. Однако юридические аспекты жизни не могут подстроиться под бытовые правила и поэтому приходится отвоевывать свое имущество в судебном порядке.

Закон об ипотеке для всех один

О чем говорит ипотечное законодательство? Фото № 1

Прежде чем говорить о том, как разделить квартиру в ипотеке при разводе, необходимо рассмотреть алгоритм оформления квартиры на начальной стадии приобретения ее по ипотеке.

Федеральным Законом № 102-ФЗ от 1998 года с уточнениями и дополнениями от 2017 года, предусмотрен вариант оплаты квартиры обоими супругами вне зависимости от того, кто является заемщиком.

Даже если выплачивал кредит муж, а жена была дома, допустим, присматривала за ребенком, то любой суд примет это во внимание и вклад жены в оплату квартиры. Супруги несут равнозначные обязательства по обеспечению оплаты ипотеки вне зависимости от занятости каждого из супругов. Отсюда и возникает право каждого из супругов претендовать на равную часть ипотечного имущества.

Договор ипотеки предусматривает правовую сделку трех сторон. Одной из сторон выступает банк и с двух других сторон супруги. В этом случае банк обязывает:

• предоставить в банк документы о трудоустройстве каждого из супругов;
• оплачивать суммы в равных долях;
• закрепляет за каждым из супругов равные доли по имуществу, с обязанностью выплачивать самостоятельно каждый свою долю;
• предоставить поручителя, который будет страховым «буфером» при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

По общему правилу, право на оплату кредита предоставляется одному из членов семьи исходя из общей долевой или общей совместной собственности, под которую и приобретается недвижимость. Так же в Законе указывается, что подписание договора ипотеки обязательно только обоими супругами и без разрешения одного из них договор заключен быть не может.

В случае развода, право на выплату ипотеки получает основной заемщик. Таковое право он может оставить исключительно себе. При разводе, право на часть выплаты ипотеки, а равно и на часть ипотечного имущества имеет и второй супруг, но только в том случае, если таковое было оговорено в ипотечном договоре. Так же право на часть кредита может перейти ко второму члену семьи, в случае, если основной заемщик умирает или же признан судом безвестно отсутствующим.

Так же существует понятие разделения квартиры. Для этого может быть использовано два варианта:

• мирный — по обоюдному соглашению обоих супругов;
• через суд, что более длительно и нервозно.

Возможна уступка своих прав одной из разводящихся сторон, чтобы поделить жилье. Выгодней конечно ее просто продать. Для данной операции необходимо согласие банка. Затем супруги из проданной части погашают кредит, а остальное делят между собой. По суду, имущество, нажитое в браке, делится поровну. Сюда относятся так же долги и кредиты, которые переходят вместе с ипотекой.

В статье 5 ФЗ «Об ипотеке» перечисляется имущество, которое может подлежать ипотеке. Это очень важно, поскольку важно понимать, подпадает ли имущество под залог.

Согласно статье под ипотеку попадает:

1. Все земельные участки, с постройками или без, кроме земель государственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности, либо зарезервированные Министерством обороны или религиозными организациями.
2. Имущество, используемое в предпринимательской деятельности (предприятия, отдельные здания).
3. Квартиры. Многокомнатные квартиры или частные постройки должны обязательно иметь изолированные комнаты.
4. Садовые участки.
5. Морские суда и автомобили.

Периодически перечень дополняется, в зависимости от роста потребительского спроса.

Ипотека для молодоженов

Как оформить ипотеку молодоженам? Фото № 2

Кто не знает, как тяжело молодым принимать решение о связывании себя узами брака. Где работать? Где жить? И это первоначальные вопросы, которые волнуют любого молодожена, не имеющего средств на оплату жилья полной суммой, не желающего снимать квартиру или же жить с родителями.

В настоящее время множество банков и госучреждений предоставляет возможность молодым приобрести жилье, не выплачивая всей суммы сразу. Ввиду того, что цены на жилье постоянно растут, то многие просто отказываются брать жилье в кредит.

Для молодежи России предусмотрено множество разнообразных ипотечных проектов, которые призваны помочь начинающей семье решить жилищный вопрос. Так, государство предусмотрело оплату 35 % от стоимости жилья молодым семьям, у которых нет детей, однако, возраст одного из супругов, на которого будут оформляться все бумаги, не должен достигать 30 лет.

Если же в семье уже есть дети, то процент оплаты части стоимости жилья государством увеличивается до 40 %. Так же следует сказать, что обязательно должен быть первый взнос. Сумма взноса разнообразна, в зависимости от того, с каким банком работает ипотечный центр или корпорация.

Есть банки, предоставляющие ипотечный кредит без первого взноса, однако, тут следует учесть, что в этом случае процентная годовая ставка по телу кредита будет больше. Это, так сказать, гарантия банка от «несерьезных» клиентов. Итак, после сбора необходимых бумаг и посещения представителя ипотечного центра, сразу встает вопрос: «А насколько большую жилплощадь можно получить?». Тут следует отметить, что на данный момент есть общий критерий предоставления жилплощади, независимо от банков и ипотечных корпораций. Так государством предусмотрено, что дается 42 квадратных метра на семью из двух человек и по 18 квадратных метра на человека, где более 3 человек.

Так же ипотечный кредит выдается лицам, достигшим 18 лет. Учтите, что в случае невыплаты ваша жилая площадь будет взыскана в счет задолженности. Поэтому рассчитывайте свои силы.

Следует так же сказать, что существует и социальная ипотека, которая на территории РФ введена в 2005 году. Собирать документы на данный вид ипотеки сложнее, ввиду того, что ваш уровень дохода должен быть ниже прожиточного минимума, установленного государством, а так же вы должны быть признаны нуждающейся семьей.

Скажу сразу, что официально таковой вас может признать только суд, а формально – орган, в котором вы оформляете социальный ипотечный пакет.

Некоторые прибегают к услугам ипотечного брокера. Вещь, конечно, приятная, высвобождающая много времени, однако, брокер брокеру рознь, попадаются и мошенники. Так же «соль» данной ипотеки состоит из рыночной стоимости жилплощади, которая для вас уменьшается, примерно, в два раза.

При оформлении пакета стоит для начала проконсультироваться в агентстве, которое занимается оформлением документов. Так же есть в этом и свой «пунктик», жилье выбирается только в муниципальном доме. Так что, прежде чем оформлять бумаги, решите сразу, где будете брать жилье. Учитывая, что кредит оформляется на длительный срок, то и доли в погашении кредита разделяются одинаково. По федеральным программам кредитования, квартиру практически невозможно разделить пополам. Суд накладывает одинаковые обязанности на супругов.

Обратная ипотека на случай развода, или способы вернуть возмещение процентов

Что делать с ипотекой в случае развода? Фото № 3

На сегодняшний день банковская система предлагает очень широкий спектр кредитования. Приобрести жилье в кредит очень сложно, а под залог даже рискованно.

Для того, чтобы человек, решающий взять недвижимость под залог, мог без раздумий взять кредит, была придумана «обратная» ипотека, которая предусматривает разделение залоговой стоимости имущества и суммы кредитования. Залоговым имуществом будет являться квартира, которая при оформлении кредита будет оценена по себестоимости, а остальная часть кредита будет выдана банком супругам на руки.

Принцип данного кредитования предусматривает тот факт, что кредитуемые имеют право выплатить сумму кредита частями, по составленному банком графику, равными, либо уменьшающимися частями, либо, могут внести всю сумму сразу. Причем сделать это целесообразнее в виду того, что в таком случае банком будут пересчитаны проценты по займу и они будут возвращены.

Один только печальный минус в данном виде ипотеки — после смерти оформителя другие члены семьи лишаются жилья и оно переходит в собственность кредитора, то есть банка, оформившего кредит.

Само собой, что в России и ближних славянских странах данный вид ипотеки не распространен. А не распространен по той простой причине, что таковой кредит обычно оформляют лица, у которых нет наследников или же у которых нет достаточно денег на оформление кредита. В основном в России данный вид ипотеки не часто оформляют и сами банки, потому что потом им продать залоговую недвижимость очень трудно, так как фактически продают «кота в мешке» через аукцион.

Любой банк нацелен на получение дивидендов в виде процентов по переплате кредита. Именно поэтому банки стараются избежать возможности возврата процентов по ипотеке. Единственный возможный способ заставить банк выплатить проценты по ипотеке – оформить налоговый вычет на ипотеку.

Такой вариант возможет:

1. При официальном трудоустройстве, с предоставлением справки о начислении официальной заработной платы на протяжении от 6 месяцев до одного года.
2. Возврат ограничен только тринадцатью процентами от ежегодного взноса. Суммируются все поступившие взносы.
3. Возмещение процентов по ипотеке осуществляется в конце каждого года, равного закрытию банковского года.

Для оформления возмещения процентов банком по ипотеке нужно в налоговый орган предоставить:

• заверенную копию и оригинал договора об оформлении ипотеки с банком;
• свидетельство о праве собственности на ипотечное жилье;
• личные документы (паспорт, ИНН, декларация о доходах или справка о доходах с места работы);
• акт приема-передачи жилья;
• чеки, либо выписка из банка об оплате ипотеки.

Обновление пакета документов обязательно ежегодно, так как изменяется тело кредита (уменьшается), а вместе с тем и уменьшаются выплаты по возмещению.

Раздел через суд

Что произойдет с ипотекой в случае раздела имущества бывших супругов? Фото № 4

Большая часть бракоразводных процессов осуществляется через суд. Это объясняется разделом нажитого имущества и детей. Как правило, суд становится на сторону лица, с которым остается ребенок, не достигший 18 летнего возраста. В данном случае суд уменьшает выплаты по кредиту и увеличивает долю в собственности ипотечного жилья. Самый лучший вариант – супругам договориться.

Для этого достаточно:

• определить допустимые и устраивающие стороны доли в ипотечном имуществе;
• определить из чьих сбережений погашался кредит;
• выяснить в банке возможность продажи ипотечного имущества, получить у банка разрешение на процедуру продажи;
• составить письменный договор о достижении компромисса;
• переоформить кредит с условием отчуждения части жилья несовершеннолетнему ребенку по достижении им совершеннолетия.

В любом случае, на судебном процессе возможно придется доказать свое преимущество на владение и распоряжение большей частью ипотечного имущества, бывают случаи, когда длительный судебный процесс принуждает к достижению договоренности.

Одним из самых оптимальных вариантов избежать проблем с ипотекой является:

1. Не прерывать платежи. Судебный процесс развода не приостанавливает обязанность по оплате ипотеки. В крайнем случае, можно платить только проценты и обязательно сохранять чеки на свое имя.
2. Постараться максимально снизить тело кредита, путем внесения большого платежа или досрочного погашения кредита.
3. Известить банк о возможных затруднениях и рефинансировать кредит, путем изменения процедуры погашения задолженности.

Замуж за военного ради ипотеки

Фантастическое обеспечение военных известно всем. Вот только правду об оформлении ипотеки военным знают не все. Исходя из службы, стоит понимать, что военный не всегда привязан к одной территории и банки это понимают. Именно поэтому поручителем становиться воинская часть, которая и является временно владельцем жилья, оформляя ее в служебную собственность.

При разводе, только военный останется владельцем жилья и полноправным обладателем «счастья» в виде кредита и доступных квадратных метров. Для того, чтобы при разводе отсудить квартиру, стоит сразу заключать договор на двух собственников в равных долях погашения кредита.

Для банка это хороший вариант, так как претензии всегда можно будет предъявить одной из сторон. Если же военный получил сертификат на ипотеку, то он остается полноправным владельцем жилья без поручителей. В этом случае, как и в любом другом гражданском процессе, жилье делится по общим нормам гражданского права.

Квартира в ипотеке не в браке

Для гражданских супругов раздел ипотечного имущества станет сущим адом, поскольку только основательная доказательственная база в виде свидетелей, чеков об оплате и помощи со стороны при оплате кредита, сможет помочь отсудить хоть что-то, даже если есть несовершеннолетний ребенок, а может и несколько.

Стоит понимать, что главным остается банк, который может согласиться на условия, а может не согласиться. Также представитель банка может выступать в судебном процессе в качестве истца и свидетеля.

Таким образом, только обдуманные действия и стремление прийти к компромиссу помогут избежать будущих затрат по ипотеке и сохранить жилье.

Дополнительно о том как делится ипотека в случае развода вы можете узнать, посмотрев видео: