Как правильно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Продажа (покупка) различного имущества является одной из самых распространенных ан сегодня сделок. Немало число среди них занимает продажа объектов недвижимости, в том числе, квартир. В сделках с таким имуществом очень много нюансов, без учета которых могут возникнуть проблемы с ее действительностью.

О том, как можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, читайте далее.

Значение недействительности купли-продажи недвижимости

Можно ли признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной? Фото № 1

Заключая сделку по приобретению (отчуждению) жилья, ее стороны надеются на добросовестность контрагента. Однако нередко выясняется, что ее оформление или содержание не соответствует закону.

Когда интересы одной из сторон сделки нарушены, она может заявить о ее недействительности при наличии определенных оснований. Это позволяет сторонам вернуться к их прежнему состоянию. Сделка, не являющаяся действительной, не порождает для заключивших ее лиц каких-либо последствий. Она считается несостоявшейся изначально.

Данный институт призван защитить стороны от разного рода мошенничества в сфере недвижимости, а также недобросовестности контрагентов.

Поскольку продажа такого имущества относится к серьезным дорогостоящим сделкам, то стоит обезопасить себя заранее от неприятностей. Перед их совершением не лишним будет ознакомиться с основаниями, по которым может оспариваться их действительность.

Основания для признания договоров недействительными

Оспаривать действительность сделки можно лишь в определенных случаях. Недовольство заключенной сделкой, ее невыгодность для одной из сторон в их число не входит. Сделка может признаваться таковой только при наличии серьезных оснований. Их список содержится в соответствующем разделе главы Гражданского кодекса РФ о сделках.

Недействительными могут быть следующие сделки:

• противоречащие законам (иным правовым актам);
• совершенные с противоправными или безнравственными целями;
• мнимые;
• притворные;
• заключенные недееспособным лицом;
• совершенные лицом моложе четырнадцати лет;
• заключенные лицо в возрасте 14-18 лет;
• противоречащие целям деятельности организации (иного юр. лица);
• заключенные лицом, не понимавшим значение своих действий;
• совершенные посредством введения в заблуждение;
• совершенные при воздействии на одну из сторон обманом, угрозами, насилием, неблагоприятными обстоятельствами.

По иным основаниям оспаривать действительность заключенных сделок нельзя. По указанным основаниям может ставиться под сомнение действительность любого вида сделок.

Перспективы принятия судом решения о недействительности договора

В каких случая сделку могут признать недействительной? Фото № 2

Иски такого рода попадают в суды достаточно часто. Однако далеко не всегда они удовлетворяются. Эта категория дел не относится к простым, а неподготовленному лицу сложно будет учесть все ее нюансы. Поэтому лучше поручать их ведение специалистам или, по крайней мере, получить их консультацию по этому вопросу.

При наличии оснований суды выносят решения в пользу заявителей. Но наличие этих оснований нужно еще доказать. Степень сложности их доказывания будет зависеть и от основания для подачи заявления. Если подтвердить возраст лица, заключившего сделку несложно, то засвидетельствовать имевшее место насилие уже сложнее.

Кроме того, важно составить иск без ошибок, иначе его не примут к рассмотрению. Важно не упустить сроки, предусмотренные, для подачи исков по оспариванию действительности сделок. Но даже при соблюдении всех условий суд может по своей инициативе не применить последствия признания сделок недействительными. Это возможно, если их применение будет противоречить правопорядку, а также нравственности.

Виды недействительных сделок

Действительность сделок может оспариваться в нескольких (точнее двух) формах. Они могут быть ничтожными и оспоримыми. При этом это относится не только к целым сделкам, но и их частям. Недействительность части не влечет за собой автоматически признания таковой всей сделки.

Общим в них является то, что они влекут признание сделок несостоявшимися, что для их сторон подразумевает возврат к первоначальному положению. Однако имеются определенные различия в основаниях их возникновения и в наступаемости последствий. Подробнее рассмотрим их ниже.

Ничтожные сделки

Что такое «ничтожная сделка»? Фото № 3

Ничтожными называются те сделки, которые вступают в явное противоречие с действующими в стране законами. Их особенность в том, что они являются таковыми уже в момент их совершения.

Для признания их ничтожности нет надобности обращаться в суд. Она наступает из-за нарушения законов без какого-либо судебного решения. В суд подается лишь заявление о применении последействий ничтожности сделки. Суд также может применять их и по собственной инициативе.

Разберемся, когда они могут признаваться ничтожными.

1. Имеется нарушение закона, а также посягательство на права (интересы) третьих лиц. Если такой сделкой ничьи права не ущемляются, то она будет считаться оспоримой.
2. Сделки совершены с противоправными или безнравственными целями. Примерами такой сделки могут служить договоры о продаже детей, провозе контрабанды, , продаже квартиры при выдвижении каких-либо встречных безнравственных условий.
3. При совершении сделок лицами, не обладающими дееспособностью. Законодатель предписывает возможность заключения сделок и осуществления иных прав лицам, достигшим совершеннолетнего возраста и являющихся полностью дееспособными.
4. Заключенные договоров с лицами младше четырнадцати лет. Дети признаются малолетними до достижения ими возраста 14 лет. До этого времени практически все сделки за них должны заключать и подписывать их родители, иные заменяющие их лица.
5. Сделки, совершенные мнимо, т.е. без намерения на самом деле что-либо продавать (покупать). Такие случаи встречаются при желании должников избежать ареста своего имущества и взыскания долгов.
6. Притворность сделок подразумевает прикрытие под видом одной сделки другой. К примеру, дарением оформляется продажа недвижимости.
7. Сделки, заключаемые в отношении имущества, продажа которого запрещена (ограничена), например при банкротстве.

Оспоримые сделки

Сделки не являются оспоримыми автоматически. Для этого необходимо заявление заинтересованных в этом лиц в суд. Это могут быть стороны оспариваемой сделки или иными указанными законом лицами.

Если никто не заявит об оспоримости сделки, то она будет считаться действительной. На возможность оспаривания сделки должно быть прямо указано законом.

К числу оснований для оспаривания их действительности относится:

1. Превышение пределов правоспособности юридическими лицами, совершение сделок, противоречащих целях их деятельности;
2. Заключение сделок лицами в возрасте с 14 до 18 лет;
3. Совершение их лицами, имеющими ограничение в дееспособности;
4. Подписание договоров лицами, не понимающими значение своих действий, неспособных руководить ими;
5. Совершение сделок под воздействием существенного заблуждения,
6. Заключение их под воздействием обмана, угрозы, насилия, при стечении тяжелых для стороны сделки обстоятельств.

 

Сроки обращения в суд

В какие сроки можно обратиться в суд для признания сделки по купле-продаже недействительной? Фото № 4

Для того, чтобы оспорить сделку или применить последствия ее ничтожности нужно обращаться в суд. Рекомендуется делать это как только станет известно о наличии основания для недействительности сделок. Ведь по данной категории дел также устанавливаются сроки давности для предъявления исков.

Желательно при отсутствии уважительности причин пропуска подавать заявления в пределах их действия.

Сроки давности для недействительности сделок

Общий для всех требований срок давности для их предъявления в суд устанавливается равным трем годам. По ничтожным сделкам срок остается таким же. Заявить о применении последствий ее недействительности или признании ничтожности сделки можно в пределах трехгодичного срока. Для участников сделки он начинает течь с момента ее заключения.

Для иных лиц со времени, когда им стало о ней известно, но не более десяти лет с даты ее совершения. Для оспоримых сделок он составляется всего год. В этих случаях сроки начинают исчислять с момента, когда стало известно о нарушениях.

При пропуске указных сроков можно опробовать заявить об их восстановлении, указав на уважительность послуживших этому причин. Стоит иметь в виду, что судом самостоятельно последствия его пропуска не могут применяться. Об этом должна заявить другая сторона спора. При отсутствии такого заявления на сроки никто обращать внимания не будет.

При заключении сделок с квартирами и иной недвижимостью существует множество разных рисков. К их числу относится и оспаривание действительности сделок. Происходит оно при наличии указных законом оснований и имеет весьма неблагоприятные для сторон последствия. Поэтому перед заключением сделок рекомендуется изучить эти основания и проверить подписываемый договор на предмет их наличия.

Консультацию адвоката о признании недействительным договора купли-продажи квартиры вы можете получить, посмотрев видео: