Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Многих интересует, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Для этого необходимо соблюдение многих нюансов. В данной статье написано максимально коротко, как происходит данный процесс.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, не должно быть никаких ограничений. То есть, необходимо иметь следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (если есть, так как сейчас его заменяет выписка из ЕГРП);
• договор купли-продажи жилья;
• соглашение о выделении детям долей;
• разрешение от органов опеки;
• разрешение на реализацию залогового объекта, если квартира покупалась в ипотеку, а на момент продажи кредит не был погашен;
• кадастровый и технический паспорт.

ВАЖНО: при реализации залогового имущества деньги распределяются таким образом, что первоначально идут на погашение ипотеки. Остаток возможно использовать для приобретения нового жилья. Исключение составляют случаи, когда заемщик меняет залоговый объект, предоставляя другую недвижимость.

Если жилье находится в ипотеке и заемщик не платит по кредиту, то банк в праве забрать имущество на основании ст. 37 ФЗ-102. Однако часто кредитор первоначально пытается лично договориться с клиентом, а потом передает договор в агентство по взысканию долгов на обработку. Сегодня довольно известными коллекторскими агентствами являются Национальная служба взыскания (бывший Пристав), Секвойя, ЮрФакт-МСК и ПКБ. Но на самом деле таких компаний много, поэтому сложно сказать, куда именно банк передаст договор в обработку. 

Способы продажи жилья

Существует несколько способов реализации жилья, купленного с использованием маткапитала. Стоит рассмотреть каждый из возможных случаев.

Продажа за наличные

Это наиболее простой способ. Первоначально необходимо получить одобрение от специалистов отдела опеки. Это можно сделать следующими способами:

• Предоставить обязательство, согласно которому родители выделят детям доли в новом жилье, эквивалентные долям в действующем. Важно, чтобы жилищные условия в новом объекте были такими же или лучшими.
• Разместить на счетах в банке, открытых на имена детей, денежные средства, которые эквивалентны стоимости их долей. Распорядиться этими деньгами они смогут самостоятельно при достижении совершеннолетия.
• Предоставить детям уменьшенные доли в новом жилье, но чтобы общая площадь не была меньше той, что у них есть в продаваемом объекте недвижимости.

После получения согласия от органов опеки, можно выходить на сделку. Во время сдачи документов в Росреестр, необходимо дополнительно предоставить обязательство, согласно которому детям тоже будут выделяться доли. Родители обязаны отчитаться в отделе опеки и попечительства о выделении квадратных метров детям в новом жилье. Это делается путем предоставления выписок из ЕГРП, где указано, кто именно является собственником жилья.

Продажа с использованием ипотеки

В данном случае все происходит аналогично, но покупатель предоставляет первоначальный взнос, а оставшуюся сумму дает банк в день сделки. Важно осуществить сразу две сделки в один день:

• продажа существующей квартиры;
• покупка новой квартиры.

Иногда риелторы просят завысить стоимость квартиры, чтобы банк выдал больше денег. Это нормальная практика по обналичиванию ипотечных средств, когда продавец отдает «лишнюю» часть покупателю. Однако данное действие рекомендуется описать в дополнительном соглашении к договору купли-продажи, которое не требуется предоставлять в Росреестр или другие контрольно-надзорные органы.

Продажа с использованием материнского капитала

Это сложный способ продажи квартиры, который заключается в следующих этапах:

• заключение предварительного договора купли-продажи с покупателем и получение первоначального взноса и аналогичное действие с продавцом жилья, которое покупается после продажи имеющейся квартиры;
• получение разрешения на сделку от органов опеки;
• осуществление полных взаиморасчетов между сторонами в день сделки за исключением размера материнского капитала;
• получение средств материнского капитала в течение 30 дней после оформления сделки;
• осуществление полного расчета с продавцом нового жилья, если первоначально не получилось рассчитаться с ним своими средствами.

Таким образом, использование материнского капитала на покупку жилья возможно только после регистрации сделки. ПФР требует выписку из ЕГРП, подтверждающую переход права собственности. Поэтому необходимо заключать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, на основании которого часть оплаты будет произведена позже за счет средств материнского капитала.

Когда эти деньги учитываются в качестве первоначального взноса при оформлении покупателем ипотеки, то продавец предоставляет фиктивную справку о получении этих денег. В противном случае банк не сможет выдать кредит.

Куда обращаться за кредитом

Есть довольно много различных банков в России. На самом деле необходимо изучать, куда лучше обращаться одушевляя мониторинг предложений банков. Так, на сегодня наиболее выгодные предложения в ВТБ и Сбербанке, так как можно получить ссуду под 9,5%. Однако это базовая ставка, которая может значительно увеличиться во время рассмотрения заявки.

Таким образом, нельзя посоветовать наилучший банк, так как у каждого есть свои преимущества. Однако лучше всего обращаться туда, где действует зарплатный проект или где есть депозит. Это значительно увеличит вероятность одобрения и позволит получить ипотеку под сниженный процент для покупки нового жилья.