Как продать квартиру с обременением ипотекой

Далеко не каждая семья может приобрести жилье за счет собственных средств, ведь накопить на квартиру будет довольно-таки проблематично и долго, намного проще и быстрее оформить ипотечный займ. Процедура оформления кредита довольно простая, но вместе с тем приобретаемое жилье хоть и становится собственностью покупателя, но, тем не менее, имеет множество ограничений на регистрационные действия, наложенные третьей стороной договора, то есть банком. Нельзя исключать тот случай, что на протяжении выплаты ипотечного кредита, а она может достигать 30 лет, возникнет необходимость продать или обменять жилье. Отсюда вытекает такой вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой и можно ли это сделать.

Что такое обременение

В первую очередь нужно рассмотреть, что на самом деле значит обременение. После регистрации договора продажи жилья, на покупку которой банк выделил средства, кредитор имеет право наложить обременение на жилье. Ведь по закону ипотечное кредитование можно оформить только с предоставлением залога, который, в свою очередь, выполняет роль гаранта полного возврата заемных средств с процентами.

Обременение недвижимого имущества при ипотечном кредитовании – это уменьшение Свободы действий собственника по отношению к своему имуществу, связанная с изменением его состояния.

Стоит немного пояснить, что в данном случае обременение не позволяет продать квартиру, или передать ее в собственность по договору дарения, до того момента пока вы полностью не рассчитайтесь с банком. Хотя это еще не говорит о том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке полностью исключена, на самом деле если вы приняли решение продать жилье, то есть несколько вариантов как это можно сделать.

Варианты продажи квартиры с обременением

Сначала рассмотрим два наиболее простых варианта продажи квартиры с обременением. Первый самый разумный вариант, это полное досрочное погашение ипотечного кредита. Вариант доступен только для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, то есть купить жилье большее по площади, соответственно, с доплатой.

Схема здесь довольно простая, вы подаете заявление в банк о досрочном погашении ипотеки за 30 дней до предполагаемой даты внесения средств на кредитный счет. Сотрудники банка производит расчеты, и называют конечную сумму к оплате. В назначенный срок вы вносите средства в счет погашения ипотечного кредита, затем, спустя еще месяц вы берете все документы для Росреестра, чтобы снять обременение с жилья. После всех проведенных процедур вы снимается обременение, и становитесь полноправным собственником жилого помещения, с которым может совершать любые сделки, в том числе и продажу.

Стоит отметить, что этим вариантом пользуются далеко не все, ведь не каждый может единовременно найти крупную сумму для досрочного погашения займа, и здесь можно воспользоваться другой схемой. Вы выставляете на продажу квартиру по конкурентоспособной цене и ищете покупателя, который готов заблаговременно внести 100% предоплату за жилье.

Рассмотрим схему более детально. В первую очередь, вам нужно разумно оценить жилье, ведь нужно понимать, что желающих совершить такую сделку будет довольно-таки мало. Потому что, если даже найдется потенциальный покупатель, ему придется заплатить вам 100% от стоимости объекта, или хотя бы ту часть, которую будет достаточно для досрочного погашения ипотечного кредита, то регистрация договора купли-продажи пройдет не ранее, чем через 2—3 месяца. Вам сначала нужно будет обратиться в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита за 30 дней до предполагаемой даты платежа, затем спустя еще месяц снять обременение с квартиры и только после этого зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.

В данном варианте слишком велики риски покупателя, у него не остается практически никаких гарантий, что жилье реально перейдет к нему в собственность. Поэтому, если вы хотите воспользоваться такой схемой, то нужно составить с покупателем предварительный договор купли-продажи у нотариуса, это дает гарантию в первую очередь покупателю, что он не лишится собственных средств. А в случае нарушения продавцом условий предварительного договора покупатель имеет право обратиться в суд, несомненно, его решение будет вынесено в пользу пострадавшей стороны. Но все же это будет нецелесообразно постольку, поскольку дела в суде рассматриваются довольно долго, а взыскание долга может затянуться на несколько лет.

Совет покупателю, если вы приняли решение приобрести жилье, то обязательно закажите в Регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав, в которой обязательно будет указано, наложено обременение или нет, это поможет вам оградить себя от мошенничества, ведь продажа квартиры с обременением без согласия кредитора – это незаконно.

Банк как третья сторона договора

Для начала обратимся к условиям выдачи ипотечного займа. В договоре обычно каждый банк прописывает условия продажи приобретаемого объекта до полной выплаты ипотеки. Некоторые кредитно-финансовые организации могут дать разрешение на сделку только после частичной выплаты ипотечного займа, например, 50%. А если учитывать, что схема распределения ежемесячных платежей аннуитетная, то заплатить половину стоимости основного долга можно только ближе к окончанию срока действия кредитного договора.

Если вы хотите продать жилье, на которое наложено обременение банком, то вам, в первую очередь, нужно обратиться в банк и уведомить его о своем намерении. Далее, вы самостоятельно ищите покупателя на объект. Только желательно его предупредить о том, что квартира находится на текущий момент в ипотеке, но сделка, где третьей стороной выступает банк, не несет никаких рисков для покупателя.

Как будет выглядеть продажа в данном варианте? Продавец и покупатель подписывают составленный у нотариуса предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой. Покупатель вносит оплату за жилье полностью в банковские ячейки, в одну сумму, которая необходима для погашения кредитных обязательств продавца, в другую оставшуюся сумму. Банк, в свою очередь, снимает ограничения на регистрационные действия и обе стороны, то есть продавец и покупатель могут зарегистрировать свой договор купли-продажи в Росреестре. После получения свидетельства продавец может забрать остаток средств из банковской ячейки.

Продажа долга третьему лицу

Если причина продажи залогового имущества в невозможности оплачивать жилищный займ, то банк идет навстречу заемщикам и готов оказать им помощь, в поиске клиента, который будет готов купить квартиру в ипотеку с обременением, соответственно вместе с долгом по кредиту. Как будет выглядеть процесс в данном варианте, банк дает время должнику самостоятельно продать жилье с обременением, если желающие купить его найдется, то кредитно-финансовая организация подписывает кредитный договор с новым кредитополучателем, а он, в свою очередь, принимают чужие долговые обязательства на себя. Должник по факту передает свой долг новому заемщику по договору продажи долговых обязательств.

Здесь есть один нюанс, если за период формирования просроченной задолженности банк начислил какие-либо санкции в виде штрафов и пени, то оплачивать их обязан непосредственно должник, они по договору продажи долговых обязательств не передаются, только основной долг.

Кстати, провести данную сделку можно только в том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку жилья с обременением в одном и том же банке что и продавец, в противном случае кредитор может отказать в продаже жилья. Если рассматривать ситуацию со стороны покупателя то такие сделки могут быть для него довольно-таки выгодными, ведь стоимость такого жилья может быть на 20—25% ниже рыночной. Кроме того, сделка полностью прозрачной, и не имеет никаких рисков, постольку, поскольку гарантом здесь выступает кредитно-финансовая организация, которая осуществляет свою деятельность строго в рамках российского законодательства.

Нюансы сделки

С позиции продавца и покупателя продажа залогового имущества является полностью безопасной и даже выгодной сделкой. Покупатель имеет возможность приобрести жилье по более низкой стоимости, а продавец за короткий срок избавиться от такого тяжелого финансового бремени, как ипотечный кредит. Хочется только дать несколько советов продавцам и покупателям:

1. Все действия нужно согласовывать непосредственно с третьей стороной договора, то есть банком.
2. Передача денежных средств должна осуществляться только с расписками, заверенными нотариусом.
3. Договор купли-продажи жилья, на котором имеется обременение, должен быть составлен квалифицированным специалистом, ведь в нем должны быть прописаны все условия передачи объекта, долговых обязательств, снятие обременения и прочих нюансов.
4. Расчеты между продавцом и покупателем лучше всего осуществлять через банк.

Обратите внимание, что в любом варианте продажа квартиры, обремененной ипотечным займом, долговые обязательства перед кредитором должны быть полностью погашены заемщиком, если говорить простыми словами, то при совершении сделки купли-продажи с залоговым имуществом ипотечный кредит должен быть полностью погашен досрочно.

Как видно, достаточно сложной процедурой будет покупка квартиры с обременением по ипотеке. Риски покупателя и продавца полностью отсутствуют только в том варианте, если проводить весь процесс под чутким контролем банка, он не просто является заинтересованной стороной договора, но и действует четко в соответствии с законодательством нашей страны.