Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке: покупаем жилье вторичного фонда

Приобретение недвижимости для многих значимое и определяющее событие в жизни. Стоимость приобретаемого жилья достаточно высока. Ответственное отношение к сделке позволит избежать возможных проблем. Для этого в первую очередь необходимо проверить чистоту квартиры при покупке.

Чаще всего при приобретении квартиры на вторичном рынке обращаются в агентства недвижимости, где работают специалисты, которые проверяют документы на квартиру и делают все запросы. Доверять просто независимым агентам, с которыми не заключен договор, нежелательно. В стоимость услуг, которые получает агентство по договору, должна входить подготовка документов и их проверка. Обязательно проверьте наличие этого пункта в договоре.

В случае, когда покупатель самостоятельно находит продавца, проверять чистоту квартиры придется самостоятельно.

Прежде чем приступать к рассмотрению документов на квартиру надо найти нотариуса, который будет оформлять сделку по квартире и даст профессиональную консультацию. Правовые отношения купли-продажи жилья регулируются Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

Прежде чем решите купить квартиру, необходимо ознакомиться и тщательно проверить все документы на будущее жилье.

Свидетельство о регистрации права собственности

Собираетесь приобрести или получить иным способом жилье? Советуем провести проверку на чистоту квартиры. Фото № 1

Свидетельство о регистрации права собственности основной документ на жилплощадь.

Право собственности на квартиру может возникнуть на основе:

• Договора дарения. Оптимальная форма перехода права собственности. Договор заключается, как правило, между близкими родственниками с доверительными отношениями. Оспорить договор дарения крайне сложно за исключением редких случаев, предусмотренных законодательством. Такие сделки заключают нотариусы, удостоверившись, что даритель отвечает за свои действия и находится в адекватном состоянии;
• Права собственности по наследству. Подтверждается свидетельством о праве на наследство. Необходимо помнить, что вступить в наследство можно только через полгода после смерти владельца. Если по истечении этого времени владелец срочно продает квартиру нужно проверить у нотариуса, который вел завещание, не возникли ли юридические коллизии. Кто был указан в завещании. Все ли наследники отказались от наследованной доли, если да, то какая сумма им была выплачена, на основе договоренности. Указаны ли в наследниках дети, не достигшие совершеннолетия. Иногда бывает, что один из наследников, по ряду причин (пребывание на лечении, зарубежные командировки, воинские контракты и т.д.) не был осведомлен о кончине родственника, который оставил ему часть наследства. Этот факт может быть поводом для продления рассмотрения дела о наследстве. Идеальный случай, если наследник, указанный в завещании, один. Поэтому нужно владеть полной информацией, кому по наследству передавалась квартира;

С чего начать проверку юридической чистоты? Фото № 2

• Приватизации собственности. Необходимо знать, кто участвовал в приватизации и может являться совладельцем. Сколько человек, особенно детей, не достигших 18 лет, прописаны на этой жилплощади. При продаже квартиры, каждая из сторон, владельцев жилплощади, должна дать свое согласие на продажу. Если прописан ребенок до 14 лет или он является совладельцем, нужно разрешение органов опеки на продажу квартиры. Желательно представить документы о намерении приобрести жилье, где будет проживать ребенок в дальнейшем;
• На основе договора мены, если это приватизированное жилье. Стоит проконсультироваться у нотариуса, оформлявшего документ, об условиях сделки. При мене квартир все ранее зарегистрированные жильцы, должны быть прописаны на обмененной жилплощади;
• На основе договора купли-продажи. Здесь следует узнать у нотариуса, заключавшего договор, все ли условия сделки выполнены в полном объеме. Если квартира часто продавалась, отнеситесь к этому настороженно и попытайтесь выяснить причину. Можно проследить через Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП);
• На основе договора ренты. Договор ренты подразумевает переход собственности к другому обладателю, после смерти человека, который находился у него на иждивении или ему выплачивалась рента. Необходимо уточнить были ли в договоре ренты указаны дополнительные пункты и условия;
• На основе судебного решения. К такому случаю необходимо отнестись особенно серьезно. Узнать является ли решение суда последним и не оспаривается ли в высших инстанциях.

 

Юридическая чистота квартиры на арест и залог

Арест или залог? Выясняем. Фото № 3

Проверяем юридическую чистоту недвижимости на наличие ареста или ипотечного залога в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В данном реестре отражена история частной недвижимости с 1998 года. Справка стоит 150 рублей, заказать можно через интернет.

В Едином Реестре можно проследить историю квартиры, когда, кому и по каким причинам продавалась. Отражены споры по имуществу. Срок рассмотрения спорных вопросов — три года (по закону). Если в течение 3 лет не возникало претензий, то это является положительным сигналом для покупателя.

Проверка регистрации и прописки

Сколько человек было прописано в квартире и все ли жильцы были выписаны перед продажей? ото № 4

Кроме того, что помещение может находиться в собственности нескольких человек, каждый из которых должен дать письменное согласие на продажу, в квартире могут быть прописанны другие люди.

Категории людей, за которыми сохраняется жилплощадь по закону (неприкасаемые):

• члены семьи, которые отказались от приватизации (например, жена), но сохраняют право на проживание в квартире;
• граждане, призванные в армию или на службу. Они снимаются с регистрации, но сохраняют права на проживание;
• люди, отбывающие срок наказания;
• несовершеннолетние дети.

На момент продажи все, кто зарегистрирован на данной жилплощади, должны быть выписаны. Для того, чтобы убедиться в юридической чистоте жилплощади, нужно сверить число собственников и прописанных.

Для этого нужно заказать в паспортном столе (по месту прописки) справку по форме 9. Получить ее может собственник или прописанный в квартире. В архивном документе отражено, кто зарегистрирован на текущий момент и ранее. Опытный нотариус не совершит сделку, если нет справки, хотя в список обязательных документов для оформления купли-продажи она не входит.

Соответствие технического паспорта БТИ

Не последнее место в проверке чистоты занимает и проверка соответствия жилья его документам. Фото № 5

Проверьте технический паспорт квартиры на соответствие существующей планировке. В случае значительного расхождения, таких как демонтаж несущих стен, перенос мокрых точек (канализации, воды) существующий владелец должен внести изменения и заказать новый тех. паспорт.

Незначительные изменения конструкций квартиры (демонтаж кладовой, соединение санузлов и т.д.) можно оставить по согласию с покупателем. Конструктивные изменение помещений, которые затрагивают несущие конструкции, делаются на основе согласованного проекта, с дополнительным укреплением конструкций. Поэтому в дальнейшем могут возникнуть проблемы у новых владельцев в связи с незаконной перепланировкой.

Постарайтесь побеседовать с соседями, узнать о хозяевах и квартире как можно больше. Иногда факты, не отраженные в документах, можно узнать от людей, которые проживают рядом в течение многих лет.

Проверка чистоты квартиры при покупке очень важный элемент будущей сделки. Оптимальный вариант, воспользоваться услугами профессионалов. Если решились самостоятельно оформлять сделку, воспользуйтесь советами и рекомендациям, изложенными в статье.

Узнать какие еще моменты могут возникнуть при покупке квартиры вы можете, посмотрев видео: