Как проводится независимая оценка квартиры для ипотеки, которую предоставляет Сбербанк

При выборе банка для ипотечного кредитования многие предпочитают Сбербанк. Высокая доля госучастия и выгодные условия кредитования обеспечивают стабильное сотрудничество с банком. В то же время клиента и объект залога здесь изучают почти под микроскопическим увеличением. Поэтому независимая оценка квартиры для ипотеки Сбербанка превращается в непростое испытание. Рассмотрим основные аспекты этой процедуры.

Требования Сбербанка

Банк примет экспертное заключение при выполнении ряда условий

От соблюдения регламента оценки и правильных выводов зависит положительное решение отдела кредитования. Банк примет экспертное заключение при выполнении ряда условий:

• процедура отвечает не только федеральным требованиям, но и внутреннему банковскому регламенту;
• оценка учитывает неизменяемые параметры объекта недвижимости. Евроремонт или дизайнерская отделка не окажут существенного влияния на вердикт;
• отчет производит независимый оценщик компании, аккредитованной банком. Полный список допущенных оценочных компаний представлен на официальном сайте Сбербанка;
• вердикт специалиста должен содержать ликвидную стоимость и возможную цену рыночной реализации;
• все работы оплачивает потенциальный заемщик, результаты действительны 6 месяцев.

ФЗ об ипотеке и оценочной деятельности позволяют гражданину привлекать сторонние организации. Но на практике лучше не экспериментировать. Если свободный оценщик, пусть и отвечающий федеральным требованиям, не устроит Сбербанк, найдется законный способ отказать в кредитовании.

Экспертиза залоговой недвижимости – обязательный шаг ипотеки

Выдавая частному лицу долговременный кредит, банк всегда рискует, ведь ситуация даже у самого надежного заемщика может сложиться по-разному. В случае негативного развития жизненной ситуации залоговое имущество покроет затраты банка.

Не всякая недвижимость обеспечат возврат «плохого» кредита. Поэтому в залог принимается объект, равный или превышающий по стоимости сумму кредитования. Реальная стоимость ипотечной квартиры экспертным путем определяется заранее. Оценка учитывает фактическое состояние объекта и амортизационные потери на протяжение действия договора.

На протяжении всего срока кредитования заемщик защищен от необоснованного роста ставки, переплата за кредит относительно невелика. К тому же в ипотечном сегменте предлагается много интересных продуктов. В таких условиях финансовые потери от неплатежеспособных заемщиков — непозволительная роскошь для банка. Совсем обойтись без клиентской несостоятельности не получится, зато можно нивелировать возможные убытки.

Как оценщик определяет стоимость квартиры

Вне зависимости от того, проверяет ли специалист квартиру в новостройке или на вторичке, современный коттедж или простоявший полвека загородный дом, подход един для каждого объекта. Принимаются во внимание следующие критерии:

• расположение недвижимости относительно главных и второстепенных транспортных развязок территории. Учитываются прилегающие автомобильные дороги, автострады и кольцевые развязки, ж/д пути и метрополитен, остановки общественного транспорта;
• локация недвижимости в населенном пункте относительно социальных объектов;
• инфраструктура микрорайона, состояние экологии и т.д.;
• год возведения и этажность строения, материалы стен и перекрытий;
• коммуникационные системы: водоснабжение, тепловые сети, электропроводка с типом раздачи электричества на этажи, по комнатам;
• поэтажное расположение квартиры;
• планировка, расположение комнат относительно сторон света;
• наличие балкона/лоджии; структура санузла, особенности несущих конструкций и другие параметры в зависимости от типа недвижимости.

Качество отделки в квартире не играет особой роли, поскольку за десятилетия проживания заемщик наверняка будет проводить косметический ремонт. Этот аспект учитывается в последнюю очередь.

Частная недвижимость – отдельная головная боль

При оценке объектов индивидуального строительства есть нюансы, связанные с земельным участком:

• специалист обязательно инспектирует землю, поскольку реализовать по суду строение отдельно от надела невозможно;
• принимается во внимание разрешенное использование участка в соответствии с федеральными нормами, возможность здесь индивидуальной жилой застройки;
• основания владения участком, постановка на учет в государственном реестре недвижимости;
• соблюдение регламента по введению дома в эксплуатацию.

Повсеместное применение кадастровой стоимости, фактически сопоставимой с рыночной оценкой, не освобождает от банковской экспертизы земли.

 

Решение: от пятерки до двойки

Оценка объекта происходит по специальной шкале:

• отлично;
• хорошо;
• удовлетворительно;
• неудовлетворительно;
• непригодно к проживанию.

Страницы отчета должны подшиваться и пронумеровываться. Документ скрепляется подписью ответственного лица и печатью компании.

Из чего складывается стоимость оценки

Калькуляция расходов на экспертизу включает:

• выезд специалиста на объект для осмотра;
• оценочные работы, фотографирование квартиры;
• подготовка и оформление отчета на бумажном или электронном носителе, оформление необходимых документов;
• при необходимости – отправка пакета документации в отдел кредитования Сбербанка.

В зависимости от типа объекта общие затраты заемщика на оценку залоговой недвижимости составят от 2000 до 4000 рублей. Если потребуется выезд специалиста из другого населенного пункта, расценки возрастут до 5-6 тысяч рублей.

Порядок проведения работ

Осмотр недвижимости происходит в дневное время

Обязательная процедура не отнимет много времени. Нужно только учесть, что осмотр недвижимости происходит в дневное время. Регламент сбербанка предусматривает:

• выбор компании из списка Сбербанка;
• подготовка документов для проведения экспертизы;
• заключение трехстороннего договора с оценщиком. Его участниками выступают три стороны: гражданин, банк, оценщик.

Соглашение включает:

• права и обязанности сторон;
• цель работы и срок выполнения;
• полную стоимость;
• порядок разрешения споров и конфликтов;
• оплата услуг по выставленному тарифу;
• выезд специалиста на объект и проведение экспертного осмотра. Включает фотосъемку, проверку документов. Бумажные сведения оценщик сверяет с реальным положением дел;
• на основе полученных сведений оформляется отчет в трех экземплярах: один для заказчика, два других направятся в Сбербанк.

В завершение гражданину вручают отчетный пакет, и человек передает все в банк. Или заказчик получает свою копию, а банковские бумаги компания отправляет почтой.

Алгоритм оценщика, три этапа6

1. Оценка по аналогии. Специалист сопоставляет квартиру с похожими, анализирует аналогичные сделки.
2. Доходная составляющая. Эксперт прогнозирует повышение или понижение стоимости недвижимости с течением времени.
3. Степень ликвидности. Проводится расчет затрат на возведение аналогичного объекта и его последующее содержание, на этом основание делают вывод о востребованности недвижимости.

Для получения объективной картины по конкретной квартире специалист должен поэтапно применить эти шаги. В отчете указываются применявшие методики.

Документы, необходимые для оценки

Для проведения оценочной экспертизы клиент предоставляет полный пакет бумаг по квартире:

• общегражданский паспорт и ксерокопии страниц с информацией о дате выдачи документа, месте регистрации, семейном положении;
• подтверждение права собственности продавца: свидетельство о регистрации или выписки из реестра недвижимости;
• справка ЕГРН об отсутствии обременений на объект. Оформляется в МФЦ или через Госуслуги, в отделении Росреестра или онлайн на официальном сайте организации;
• технический и кадастровый паспорта, поэтажный план.

Если представленных документов недостаточно для оценки, потребуются дополнительные бумаги. В течение 5 рабочих дней специалист выдает на руки готовый отчет по жилью.

Обязательная страховка

Если банк одобряет кредит, следует обязательное страхование залоговой квартиры. Страховые риски залоговой квартиры включают:

• повреждение от падения предмета (летательный аппарат, дерево, строительная техника);
• затопление, пожар;
• целенаправленный вред со стороны третьих лиц;
• причинение вреда соседям со стороны заемщика в результате ремонта;
• повреждения в результате природных катаклизмов;
• утрата права собственности заемщиком (страхование титула).

В этом случае также нужен отчет по оценке стоимости. Он определит:

• страховую сумму объекта;
• размер взноса для заемщика,
• размеры выплат банку при наступлении страхового случая.

Фактически риски повреждения и утраты залогового объекта, клиентской несостоятельности распределяются между страховщиком и Сбербанком.

Оценка квартиры – взгляд на квартиру глазами специалиста по недвижимости

Как известно, собственники-продавцы отличаются повышенными финансовыми ожиданиями от сделки купли/продажи. С этим можно мириться, если квартира добротная и расположена в хорошем районе.  Но когда за 2-3 миллиона пытаются сбыть развалюху начала прошлого века, банковская оценка умерит аппетит владельца. Возможно, покупатель и сам посмотрит на приобретение другими глазами и вовремя найдет замену.

Однако даже если с квартирой полный порядок, и отчет уже на руках, гарантии одобрения кредита нет. Существует масса критериев для претендента, и негатив в этой области перевесит оценку залога.

Кто такие оценщики: