Какой налог платится с продажи квартиры?

Если вы решили расстаться с квартирой, будьте готовы поделиться полученной суммой с бюджетом, поскольку при продаже жилья удерживается подоходный налог. Уклонение от этого обязательства чревато проблемами с законом и дополнительными расходами. Поэтому, собираясь продавать жилье, необходимо ознакомиться с правилами налогообложения полученных от таких сделок доходов. Именно об этом ниже и пойдет речь.

Мы собрали полезную информацию о том, в каких случаях и в каком размере удерживается налог с продажи квартиры, как произвести его расчет, что ждет продавца за неуплату и в каких случаях он может быть освобожден от налогообложения.

Размер налога с продажи квартиры

По общему правилу, ставка подоходного налога составляет 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Если продается зарубежное жилье и цена указана в иностранной валюте, она переводится в рубли.

При этом законом предусмотрено несколько способов снизить налоговую нагрузку:

• Выждать 5 лет после приобретения квартиры (в некоторых случаях достаточно 3 лет) и только после этого продавать ее.
• Произвести расчет налога с использованием формулы «Доходы минус расходы».
• Оформить налоговый вычет.

Для продавца, который не является налоговым резидентом РФ, то есть в течение года находился за пределами страны более 183 дней, и продает свою российскую недвижимость, действует повышенная ставка подоходного налога, составляющая 30% стоимости жилья (и нет возможности получить вычет).

Когда платится налог с продажи квартиры?

Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ или так называемого подоходного налога), в том числе с сумм, полученных при продаже жилья, являются следующие категории граждан:

• Российские налоговые резиденты – лица, которые в течение года покидали страну не более чем на 183 дня.
• Нерезиденты, получающие в России доходы, в том числе иностранцы, владеющие российской недвижимостью.

Если такие лица продают свое имущество, в том числе квартиры, закон обязывает заплатить с полученных сумм подоходный налог. Причем не имеет значения, где расположена квартира — в России или за ее пределами. Другими словами, россиянин, продающий жилье, находящееся за рубежом, должен оплатить налог так же, как и при продаже российской недвижимости.

Когда можно не платить налог с продажи квартиры?

Льгота по уплате подоходного налога с продажи жилья предусмотрена для тех, кто владеет им больше установленного законом минимального предельного срока. Достаточно, чтобы квартира находилась в собственности 3 года, если соблюдается одно из следующих условий:

• Квартира получена по договору пожизненного содержания.
• Продавец квартиры стал ее собственником в результате приватизации.
• Жилье получено в собственность по наследству или в качестве подарка от близкого родственника или члена семьи.

Собственники такой недвижимости через 3 года после ее получения освобождаются от обязанности платить НДФЛ с продажи. Право на льготу подтверждается свидетельством о праве собственности. Именно с указанной в нем даты внесения квартиры в госреестр начинается отсчет 3-летнего периода, по истечении которого можно не платить налог.

Если квартира получена не одним из перечисленных способов, а, например, куплена, для освобождения от необходимости платить подоходный налог нужно быть ее владельцем не менее 5 лет. Такие условия освобождения от НДФЛ с продажи жилья действуют с 2016 года, когда произошел пересмотр налогового законодательства. До этого, независимо от способа приобретения квартиры, достаточно было владеть ею 3 года, чтобы получить возможность не платить налог. Поэтому вопрос об освобождении от налогообложения решается по-разному для квартир, купленных до и после 1 января 2016 года. Если договор купли-продажи был заключен до этой даты, собственнику квартиры достаточно выждать 3 года, чтобы продать ее без уплаты налога. А при покупке с января 2016 перепродажа без НДФЛ возможна только через 5 лет.

При этом на уровне субъекта федерации может быть принят закон об уменьшении 3- и 5-летнего предельных сроков владения жильем вплоть до их обнуления для любых налогоплательщиков или представителей отдельных категорий.

Важно знать: если продавец недвижимости не должен платить подоходный налог (например, благодаря получению налогового вычета на всю стоимость квартиры), это не освобождает его от обязанности подавать налоговую декларацию. Избежать бумажной волокиты может только тот, кто владеет жильем не меньше минимального периода (3 или 5 лет в зависимости от способа получения права собственности).

В случае, когда продавец владеет квартирой меньше 3 (5) лет, есть еще один способ избежать уплаты налога с продажи жилья – воспользоваться правом на налоговый вычет. Если цена квартиры меньше миллиона рублей, платить НДФЛ не придется, если же выше, можно хотя бы снизить сумму налога на эту сумму.

Смотрите также:  Кто такой копирайтер и что он делает?

Освободиться от налоговой нагрузки можно также путем продажи квартиры по цене покупки. Если суммы расходов на ее приобретение и доходов от реализации совпадают, подоходный налог не удерживается. Но это довольно сомнительный способ избежать уплаты НДФЛ, учитывая отсутствие прибыли от продажи.

Как рассчитать налог с продажи квартиры?

Базой для расчета подоходного налога с продажи жилья является его стоимость по соответствующему договору. Однако с начала 2016 года в Налоговом кодексе появилась норма, направленная на борьбу с мошенничеством. Нередко с целью сэкономить на налогах в договорах о продаже квартир указываются заниженные цены. Но после внесения изменений в налоговое законодательство такая хитрость уже не имеет смысла.

Важно: чтобы определить сумму НДФЛ, которую необходимо внести, достаточно вычислить 13% от цены квартиры.

В соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса стоимость жилья не может быть ниже 70% кадастровой. Если все-таки происходит ее продажа по более низкой цене, НДФЛ рассчитывается не от суммы, указанной в договоре, а от кадастровой стоимости квартиры. Поэтому стоит предварительно выяснить ее, иначе при неправильном определении суммы налога придется уплатить штраф. Чтобы получить информацию о кадастровой стоимости, достаточно запросить выписку из госреестра недвижимости. При этом следует учитывать, что в каждом из регионов страны по решению местных властей может быть установлен более низкий процент кадастровой стоимости для расчета подоходного налога.

Как снизить налоговую нагрузку при продаже квартиры?

Первый способ – оформить налоговый вычет, позволяющий уменьшить сумму, с которой платится налог, максимум на 1 млн руб. Таким образом, экономия составляет до 130 тыс. руб. (13% от 1 млн руб.). Рассмотрим пример расчета налога в случае получения такой льготы. Допустим, квартира стоит 3 млн руб. По общему правилу, при ее продаже НДФЛ составляет 390 тыс. руб. (3 000 000 х 13%), а если предоставлен вычет, то 260 тысяч (3 000 000 – 1 000 000) х 13%.

Смотрите также:  По какому номеру телефона бесплатно позвонить в банк Тинькофф?

Если квартира продается по цене ниже миллиона рублей, подоходный налог не платится вообще. Льгота предоставляется исключительно налоговым резидентам РФ, то есть лицам, находящимся за пределами страны не более 183 дней в год.

При продаже жилья, которым владеют несколько человек, необходимо учитывать некоторые особенности предоставления налогового вычета:

• В случае продажи квартиры по одному договору полностью, то есть всех долей одновременно, миллион рублей вычета отнимается от общей цены.
• Если продается только часть квартиры, вычет можно получить только частично — пропорционально доле в праве собственности. Например, владелец четверти жилья может претендовать на вычет в сумме 250 тыс. руб.

Важно знать: налоговый вычет допустимо получить только раз в год. То есть при продаже 2 и более квартир в течение календарного года льгота предоставляется всего на один миллион, а не по миллиону по каждой сделке.

Второй способ сэкономить на налоге с продажи жилья – использовать при расчете суммы налога формулу «Доходы минус расходы». Речь идет о том, что продавец квартиры может учесть все, что потрачено в связи с приобретением квартиры, в том числе расходы на определенные цели:

• Покупка жилья.
• Оплата работ по ремонту.
• Подключение в помещении необходимых коммуникаций.
• Приобретение стройматериалов.
• Разработка проектно-сметной документации.

Чтобы расходы можно было учесть при расчете НДФЛ, необходимо иметь на них документальное подтверждение и подать все эти бумаги в налоговую инспекцию. Этот метод уменьшения налога стоит использовать, если продавец потратил на квартиру больше миллиона рублей, то есть больше максимального налогового вычета.

Рассмотрим пример. Квартира продается за 3 миллиона, а куплена она была в свое время за полтора. Кроме того, 200 тысяч ушло на ремонт и стройматериалы. Расчет налога будет выглядеть следующим образом: (3 000 000 – 1 500 000 – 200 000) х 13% = 169 000 руб.

Если продавец квартиры в свое время не слишком на нее потратился, получив в качестве подарка или по наследству, использовать схему «Доходы минус расходы» не получится. В таком случае можно оформить налоговый вычет.

Важно: одновременное использование двух рассмотренных способов уменьшения налоговой базы по НДФЛ не допускается. Поэтому необходимо предварительно рассчитать, какой из них выгоднее.

Ответственность за неуплату налога

Внимание: наказания за уклонение от налогообложения предусмотрены налоговым, административным и уголовным законодательством.

Нарушение сроков уплаты налога, в том числе подоходного, приводит к начислению пени в размере 1/300 доли ключевой ставки Центробанка от суммы долга за каждый день просрочки. Кроме того, в Налоговом кодексе предусмотрен штраф за неуплату налога или уплату его не в полном объеме, размер которого составляет 20% от суммы задолженности, если неуплата произошла неумышленно, и 40%, если произошло умышленное уклонение от уплаты налога. Срок уплаты подоходного налога – до 15 июля следующего года, то есть при продаже квартиры с января по декабрь 2018 года НДФЛ следует уплатить до 15 июля 2019 года.

Установлены также штрафные санкции за каждый месяц просрочки подачи налоговой декларации. В этом случае происходит ежемесячное начисление штрафа в размере 5% долга, но не менее 1 тыс. руб. Общая сумма такого штрафа не должна превышать 30% неуплаченного налога. Срок подачи декларации по НДФЛ – до конца апреля следующего за продажей года.

Признается преступлением и ведет к наказанию по Уголовному кодексу уклонение от уплаты налога на крупную сумму. Речь идет о 900 тыс. руб. за три года подряд, если это не менее 10% суммы налогов, которые следовало уплатить, либо о 2,7 млн руб.

Если с продажи квартиры не заплатить НДФЛ на такую или большую сумму путем неподачи декларации или искажения в ней информации, виновного ждет один из следующих видов наказания:

• Штраф на сумму 100-300 тыс. руб. или в размере дохода (зарплаты) за 1-2 года.
• Принудительные работы на период до 1 года.
• Арест – до полугода.
• Лишение свободы – до 1 года.

При уклонении в особо крупном размере закон предусматривает еще более жесткое наказание:

• Штраф – 200-500 тыс. руб. или в сумме дохода (зарплаты) за период от 18 месяцев до 3 лет.
• Принудительные работы – до 3 лет.
• Лишение свободы – до 3 лет.

Важно: под особо крупным размером в этом случае подразумевается сумма налога, превышающая 4,5 млн руб. за последние три года, если это более 20% общей суммы налогов, которые следовало уплатить, или 13,5 млн руб.

Виновный в уклонении от уплаты налогов, в том числе с продажи квартиры, может быть освобожден от уголовной ответственности при условии, что он полностью погасил долг по налогообложению, пеню и штрафы, определенные по налоговому законодательству. 

Вам наверняка будет интересно и полезно узнать о

• покупке квартиры на вторичном рынке;
• закладной на квартиру по ипотеке;
• расписке о получении денег за квартиру;
• договоре сдачи квартиры в аренду с мебелью.

Подводим итоги

Отечественное законодательство обязует продавцов квартир платить подоходный налог (НДФЛ) с полученных по договору сумм в размере 13%. При невыполнении этого требования виновным грозит налоговая, административная и уголовная ответственность — от пени и штрафа до лишения свободы. Однако в некоторых случаях можно избежать уплаты налога или хотя бы уменьшить его сумму. Так, продавец квартиры может быть освобожден от необходимости платить НДФЛ с продажи, если недвижимость находится в его собственности не менее 5 лет (при определенных условиях достаточно даже 3 года владеть жильем). Кроме того, можно уменьшить налог, если воспользоваться налоговым вычетом или использовать при расчете формулу «Доходы минус расходы».

Чтобы определить сумму НДФЛ с продажи квартиры, достаточно вычислить 13% от ее стоимости, указанной в договоре (для нерезидентов – 30%). Если получен налоговый вычет, от стоимости следует предварительно отнять сумму этого вычета (не более 1 млн руб.), а в случае использования формулы «Доходы минус расходы» – сумму затрат, связанных с покупкой квартиры, и только после этого рассчитывать налог.