Когда возникает законное право собственности на недвижимость и как его оформить: покупаем дом, дачу или землю

Причин для приобретения недвижимости несколько. Основная – решение жилищных вопросов. Также недвижимое имущество выступает привлекательным объектом для инвестирования и защиты средств, формирования семейных или производственных активов.

Вне зависимости от задач приобретения, все сделки находятся под пристальным вниманием государства и должны соответствовать широкому спектру требований.

Рассмотрим, когда возникает право собственности на недвижимость, а также другие аспекты юридически значимых действий с квартирами, землею, дачами.

Законодательство о регистрации прав на недвижимость

Законодательные акты, регулирующие порядок регистрации прав на недвижимость. Фото № 1

Сделки по недвижимости и прочие моменты правоотношений регулируются следующим комплексом законодательных актов:

• Гражданским Кодексом;
• Земельным кодексом;
• Градостроительным кодексом;
• Жилищным кодексом;
• ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Изменения в законодательстве

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

С 01 января 2017 года вступили в действие основные статьи Закона о регистрации недвижимости (ФЗ от 13.07.2015 г. No218-ФЗ). Он объединил в себя два законодательных акта: о кадастре и регистрации прав.

Основными новшествами явилась возможность сразу поставить дом на кадастровый учет и провести регистрацию права собственности на вновь построенное здание.

При наличии старых правоустанавливающих документов на землю, таких как свидетельства на право собственности на землю или гос. актов, свидетельств на пай без точных границ появилась так же возможность сдавать в регистрирующий орган одновременно две заявки.

Данное нововведение существенно сократило время на регистрационные процедуры. Свидетельство о государственной регистрации права перестали выдавать. Права подтверждаются выпиской из ЕГРН.

В случае утери свидетельства или выписки всегда есть возможность обратиться в ближайший многофункциональный центр или отделение кадастровой палаты с заявлением о выдаче сведений. К заявлению необходимо приложить документ, подтверждающий плату за выдачу сведений.

В дополнение к этому отдельные моменты и спорные вопросы регулируется разъяснениями Верховного и Конституционного судов РФ, правительственными письмами, распоряжениями и постановлениями.

Часто недвижимость приобретается путем оформления ипотечных кредитов. В этом случае руководствуются положениями ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Востребованное первичное жилье от застройщика может приобретаться до его сдачи в эксплуатацию на различных этапах строительства многоквартирного дома. Будущим собственникам закон позволяет инвестировать в строительство собственные деньги с правом последующего оформления квартир в собственность. Правовой механизм регулируется ФЗ № 214 «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Приобретение или продажа недвижимого имущества предполагает возникновение налоговых обязательств субъектов сделок, уплату государственной пошлины за юридически значимые действия. Порядок взимания фискальных платежей определяется Налоговым кодексом РФ.

Право собственности на недвижимость

Что такое законное право на недвижимость? Фото № 2

Гражданский кодекс (п.1, ст. 130) к недвижимому имуществу относит все те объекты, что неразрывно связаны со своим местом расположения — землей. Такие предметы невозможно переместить в пространстве без нанесения неконтролируемого ущерба их свойствам и характеристикам. Основные виды недвижимого имущества:

• здания, сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• земля;
• квартиры, дачи, коттеджи, гаражи;
• иное имущество, привязанное к земельному участку.

Правоотношения в сфере недвижимости характеризуются особым статусом, что связано с социальной и государственной значимостью имущества.

Для возникновения прав на объект необходимо наличие законных оснований. Гражданским кодексом предусмотрены следующие варианты:

1. Первоначальные основания. Права возникают впервые или же самостоятельно вне зависимости от других претендентов. Это могут быть случаи возведения зданий «с нуля», возникновение прав на бесхозное имущество, путем приобретательной давности.
2. Производные причины. Возникают путем перехода права собственности от других владельцев через отчуждение: путем купли/продажи, дарения или размена, вступление в наследство и т. д.

Полный объем права собственности определен главой 13 Гражданского кодекса. Общий смысл сводится к тому, что собственник/владелец недвижимости, оформивший свое обладание в действующем порядке, получает возможность владения, использования и распоряжения объектом. Содержание права напрямую вытекает из формы получения недвижимости.

Приобретение недвижимого имущества

Какие сделки считаются законными? Фото № 3

Большинство способов приобретения недвижимости предполагает проведение гражданско-правовых сделок. Существуют следующие способы получения недвижимости:

• оформление квартиры, участка, здания в собственность;
• безвозмездное право пользования;
• арендование, рента и другие.

Особенности регистрации сделок

Основанием и подтверждением сделок выступают соответствующие договора. Часть из них подлежит государственной регистрации:

• договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
• ипотечные сделки;
• аренда зданий, сооружений, предприятий и земельных участков на срок от 1 года.

После вступления в силу ФЗ № 302 в декабре 2012 года отменено требование регистрации через Росреестр следующих сделок:

• купли/продажи частных домов, коттеджей, квартир, их долей, а также предприятий (ст. 558, 560 ГК РФ);
• дарения (ст. 574 ГК);
• отчуждения под ренту (ст. 584 ГК).

Стоит отметить, что перечисленные формы сделок затрагивают общие ситуации. На практике каждый договор предусматривает вариации. К примеру, продать можно не всю квартиру, а долю в ней, владельцев у объекта недвижимости может быть несколько.

Формы и виды договоров на приобретение имущества. Фото № 4

Особые случаи – недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним, недееспособным собственникам. Тут от лица владельца выступают опекуны, доверенные лица.

Чтобы исключить различные злоупотребления, а то и мошенничество, в особых случаях законом введена обязанность нотариального удостоверения следующих договоров:

• ипотечные соглашения;
• пожизненного содержания с иждивением, а также ренты;
• завещательные распоряжения.

В 2016 году нотариальный порядок распространился на соглашения:

• продажу доли в общей собственности дома, квартиры или земельного надела третьим лицам;
• отчуждение объектов, принадлежащих несовершеннолетним или недееспособным гражданам;
• соглашения по распоряжению недвижимостью в порядке опеки/иждивения.

Нотариус при верификации соглашений обязан не только удостоверить факт договоренности сторон, но и проконтролировать полноту собранных документов.

Нюансы отдельных способов приобретения

Стандартная купля/продажа квартиры, дома, надела

Достигнув договоренность, стороны заключают соглашение с нотариальным удостоверением или без такового в зависимости от конкретной ситуации. Затем объект передается от продавца к покупателю по акту (ст. 556 ГК). После этого сделка считается совершенной.

Однако новый владелец может только пользоваться помещением или землею, поскольку для перехода права собственности потребуется государственная регистрация в Росреестре. После этого шага покупатель становится полноправным собственником с возможностью продажи, мены и другого распоряжения имуществом.

Приобретение недвижимости через долевое строительство

Особенности некоторых видов сделок по приобретению недвижимости. Фото № 5

Предоставляет возможность гражданам купить недвижимость на первичном рынке от застройщика.

Будущий собственник вкладывает деньги в строящийся объект на любой стадии строительства, иногда «с котлована». В соответствие со ст. 4 закона 214 правоотношения застройщика и граждан предусматривают заключение договора долевого участия (ДУ). Соглашение приобретает юридическую силу с момента регистрации в ЕГРП. Только после государственного «признания» ДДУ дольщик должен производить первый платеж застройщику. 

Существенные условия, без которых документ признается ничтожным:

• характеристика недвижимости в соответствие с проектными документами на момент подписания договора;
• точный срок передачи объекта правообладателю;
• окончательная стоимость договора, порядок и формы платежей;
• гарантийный период, в течение которого собственник вправе предъявить требования по техническому состоянию имущества;
• способы обеспечения исполнения договорных обязательств застройщиком.

Другие формы соглашений (предварительно купли-продажи, векселей и т. д.) на долевом рынке не допустимы. Однако разрешается продажа недостроенной квартиры по переуступке прав требований (ст. 11 закона 214).

После завершения строительства дом необходимо принять в эксплуатацию. Только после этого застройщик вправе передать квартиры долевщикам.

Земельные участки – специфическая недвижимость, поскольку причисляется к природным ресурсам

В РФ земли попали в гражданский оборот недавно, сохранив множество ограничений и условностей. Земельное законодательство несовершенно, часто изменяется. Существуют значительные различия в осуществлении конкретных сделок. Тем не менее, общие условности законодатель определил:

• в сделках участвуют только наделы, учтенные в кадастре;
• продавец должен проинформировать покупателя о существующих обременениях и ограничениях в использовании;
• землепользователи, собственники/землевладельцы вправе использовать наделы только в соответствие с целевым назначением, указанным в разрешении;
• когда закон предусматривает возведение построек на ЗУ, собственник обязан руководствоваться градостроительным кодексом, СНиПами, обеспечивать требования экологической безопасности и санитарно-гигиенических норм.

Ипотека

Ипотечное кредитование. Фото № 6

Представляет собою кредитную схему финансирования купли/продажи, долевого приобретения недвижимости. Собственнику предстоит заключить два договора: купли-продажи (ДДУ и т. д.) и ипотечного кредитования. Объект передается в залог кредитору, право собственности оформляется на покупателя с ограничение в распоряжении.

Вопреки бытующему мнению о невозможности продать залоговую квартиру, закон допускает такие сделки с согласия банка. Но придется «обивать пороги» кредитора, доказывать необходимость отчуждения. Новый владелец получает квартиру вместе с долгом и залоговыми требованиями.

Право собственности на недвижимость, в чем бы оно не выражалось, возникает только после государственной регистрации в ЕГРП.

Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней

Что такое единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней? Фото № 7

ЕГРП введен в 1998 году, находится в ведении Росреестра. Формирование федеральной электронной базы данных недвижимости регламентирует закон №122.

В реестре собрана актуальная информация обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории РФ, прошедших процедуру регистрации в подразделениях Росреестра.

Характер информации:

• большая часть сведений принадлежит к открытой части ресурса, где граждане могут получить сведения об интересующем объекте.
• содержание правоустанавливающих оснований, факты причисления собственников к лицам с ограниченной дееспособностью, недееспособными передаются ограниченному кругу граждан:
  • лично собственнику/владельцу объекта;
  • гражданам и юрлицам с нотариальной доверенностью собственника;
  • залогодержателям квартир, домов, строений, участков;
  • государственным контрольно-надзорным органам;
  • различным ветвям власти при необходимости информации для использования в служебной деятельности;
• часть данных абсолютно закрыта. Поскольку причислена к сведениям, составляющим государственную тайну.

Открытые сведения по недвижимости содержат стандартизированную информацию:

• персональные данные собственника;
• способ правообладания;
• техническая характеристика объекта.

Данные ЕГРП включают не только регистрационные сведения, но также правовую историю недвижимости: переходы права, отчуждения, обременения, ограничения в обороте.

Виды и формы документальных подтверждений установлены приказом МЭР РФ № 147 от 2015 года. В зависимости от целей запроса содержание справок ЕГРП может детализироваться.

Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре

Государственная регистрация права собственности на недвижимость. Фото № 8

После передачи денег продавцу и получения ключей от дома или квартиры, покупателю предстоит посещение подразделения Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) по месту расположения купленного объекта.

Юридический механизм направлен на признание государством сделки. На сегодняшний день это единственный способ подтверждения прав на приобретенный объект. Алгоритм включает следующее:

• покупатель собирает документы по протоколу конкретной сделки. Обычно сложностей процедура не представляет, поскольку нужные бумаги человек собрал в процессе подготовки и заключения сделки. Остается только надеяться, что документы подготовлены правильно;
• оплачивает государственную пошлину;
• посещает лично регистрационную палату, действует через представителя или направляет пакет почтовым отправлением с уведомлением. В последнем случае все бумаги нужно подтвердить у нотариуса с верификацией собственной подписи. Также на сайте Росреестра предоставлена возможность электронного заявления и передачи документов;
• сделка проходит правовую экспертизу регистрационной службы;
• сведения заносятся в базу ЕГРП;
• возможна выдача подтверждающего документа.

Сотрудник Росреестра проверяет полноту предоставленных бумаг и принимает заявление. Теперь остается ждать проверки и решения вопроса.

Госпошлина и срок регистрации прав

Сколько стоит регистрация недвижимости? Фото № 9

Размеры госпошлин за юридически значимые действия с недвижимостью зависят от вида сделки и установлены статьей 333.33 НК РФ. В стандартных случаях оплачивается:

• гражданами – 2000 рублей;
• юридическими лицами – 22 000 рублей.

В соответствие со ст. 13 закона № 122 признание перехода собственности происходит за 10 суток с момента принятия бумаг. Если сделка совершалась при нотариальном сопровождении, срок сокращается до 3-х дней.

Документы, подтверждающие право собственности

Какие документы отныне подтверждают законность владения недвижимостью? Фото № 10

С января 2017 года свидетельство о регистрации права собственности отменяется. На вновь регистрируемые объекты документ не будет выдаваться. Подтверждением права на квартиру, участок или дом станет выписка ЕГРП. Владелец может заказать бумагу непосредственно при оформлении объекта в Росреестре или получить в случае отчуждения.

Находящиеся в настоящее время у собственников свидетельства сохраняют юридическую силу и могут использоваться при заключении сделок. Однако в таких случаях все равно придется дополнять пакет выписками новой формы. 

Недвижимость 2017 – мы будем жить теперь по-новому?

По традиции именно под звон новогодних курантов вступают в силу многие поправки и кардинальные изменения законов. Новое в налогообложении, изменения в деятельности девелоперских компаний и рынка долевого жилья, фактически новый закон о порядке регистрации прав на недвижимость – то немногое, что нас ожидает в 2017 году. 

Об отмене выдачи свидетельств на права собственности на недвижимость вы можете посмотреть в видео: