Кредит под залог покупаемой недвижимости

Кредит, обеспеченный недвижимым имуществом, получить в банке будет проще, потому что кредитор имеет гарантию возврата заемных средств. Такая форма заимствования доступна как для физических, так и для юридических лиц, но условия сотрудничества и порядок оформления займа для них будет несколько отличаться. В этой статье более подробно разберем, как получить кредит под залог приобретаемой недвижимости для юридических и физических лиц.

Особенности кредитования

Суть кредитования заключается в том, что заемщик за счет заемных средств приобретает жилую или коммерческую недвижимость. Несмотря на то что он является собственником помещения, оно остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Распоряжаться помещением можно по собственному усмотрению, но с тем лишь нюансом, что на ней будет ограничение на юридические действия (нельзя продать, обменять или подарить).

От такой сделки плюсы имеют как кредитор, так и заемщик. Кредитор имеет гарантию возмещения заемных средств, а заемщик получает возможность снизить расходы на выплату кредита, так как процентные ставки по таким займам будут ниже. Кроме того, заемщики получают и другие привилегии, а именно:

1. Обеспеченные кредиты одобряются банками с большей вероятностью. Кредиторы иногда закрывают глаза на кредитную историю, точнее, темные пятна в ней, а также позволяют подтвердить платежеспособность справкой по форме банка (для физических лиц).
2. Заемщик сразу становится собственником жилого помещения, без переоформления права собственности, и может распоряжаться им по собственному усмотрению.
3. Сроки по кредитам индивидуальные, можно оформить займ на более длительный срок и снизить финансовую нагрузку на свой бюджет.

Но у такого способа заимствования есть свои недостатки. Как для физических, так и для юридических лиц, при покупке недвижимости за счет заемных средств банка требуется первоначальный взнос. Он может начинаться от 10% от стоимости, и достигать 50%. Получить кредит под залог покупаемой недвижимости без собственных инвестиций практически невозможно. Здесь банк может пойти навстречу и предложить кредит под залог приобретаемой недвижимости, плюс иной собственности заемщика и выдать займ без первоначального взноса.

При покупке недвижимости в кредит всегда следует правильно распределять свои финансовые возможности. В случае неплатежеспособности, объект переходит в собственность банка для дальнейшей его реализации. Даже если приобретаемое жилье было единственным для заемщика, банк имеет полное право получить его по договору залога.

Обратите внимание, что заемщик берет на себя дополнительные расходы при оформлении банковского займа – это страхование объекта недвижимости, страхование личных рисков, оценка объекта и другие.

Как оформить кредит юридическим лицам

Для предпринимателей банки предлагают целевые кредиты на покупку коммерческой недвижимости под ее залог. Такая услуга есть у многих коммерческих банков, таких как ВТБ, Сбербанк, Промсвязьбанк, и у многих других. По условиям таких кредитов сумма займа равна не более 90% от стоимости объекта недвижимости.

Денежные средства выделяются банком на приобретение офисных помещений, торговых площадок, производственных помещений и складов. По целевым кредитам обязательно требуется первоначальный взнос.

Преимущество кредитов для юридических лиц заключается в том, что некоторые банки дают отсрочку на выплату основного долга на срок до 12 месяцев. Займ предоставляется единовременной суммой.

Схема кредитования

Такой вопрос строго индивидуален, и зависит от политики выбранного банка. Но в большинстве случаев, сначала заемщик подает заявку в банк и подготавливает документы. От него потребуются:

• все учредительные документы;
• личные документы заявителя и всего руководящего состава;
• заявление;
• финансовая отчетность за 6–12 периодов.

После одобрения банком заявки, заемщик должен выбрать приобретаемый объект, провести его независимую оценку за счет собственных средств, и передать документы в банк. Затем, если банк одобряет приобретаемый объект, то есть, он соответствует требованиям, то нужно оформить договор страхования от возможных рисков утраты.

В завершение, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Объект недвижимости регистрируется в собственность предприятия, и банк переводит деньги продавцу. Затем, заемщик и банк оформляют договор залога.

Обратите внимание, что по кредитному договору большинство банков накладывают ограничения на использование коммерческой недвижимости. Например, если после заключения кредитного соглашение заемщик желает сдать недвижимость в аренду, то ему нужно согласовать это с кредитором.

В какой банк обратиться

Рассмотрим актуальные предложения трех банков: ВТБ, Сбербанк и Промсвязьбанк. Сравним условия в таблице.

Банковский продукт	Ставка	Срок	Сумма	Особенности
ВТБ Кредит под залог приобретаемой недвижимости	От 10%	До 10 лет	До 150 млн рублей	Первоначальный взнос от 15%, отсрочка платежа,
Промсвязьбанк Кредит недвижимость	индивидуально	индивидуально	До 120 млн рублей	Приобретение жилого помещения для перевода в коммерческое, можно оформить без первоначального взноса
Сбербанк Бизнес-недвижимость	От 11%	До 10 лет	От 500000 рублей	Первоначальный взнос от 20%, возможность отсрочки платежа до 12 месяцев

Обратите внимание, что каждый банк устанавливает индивидуальные условия кредитования для каждого заемщика.

Особенности кредитования для физических лиц

Ипотека под залог приобретаемого жилья знакома многим нашим согражданам, так как для них – это единственная возможность приобрести жилье. Банки предлагают ипотеку с минимальными ставками от 6% в год. Покупаемые жилье всегда выступает в качестве залога по кредиту на основании Федерального закона № 102 «Об ипотеке».

Принцип кредитования для физических лиц мало, чем отличается от кредитования юридических. То есть, заемщик для начала должен собрать все документы и подать заявку в банк для получения ипотеки. От физических лиц потребуется:

• паспорт;
• личные документы всех членов семьи;
• справка о доходах;
• документ, подтверждающий трудовую занятость.

Обратите внимание: для того чтобы гарантированно получить положительный ответ по кредиту, следует разослать заявку в несколько коммерческих банков.

Условия кредитования и максимальную сумму займа можно узнать только после получения предварительного положительного ответа. Банк точно определяет сумму кредита в зависимости от платежеспособности заемщика. Когда собственного дохода недостаточно для получения кредита, можно привлекать созаемщиков, от 3 до 5 человек.

После получения предварительного одобрения можно подобрать объект недвижимости. Как правило, положительное решение действует на протяжении срока от 1 до 3 месяцев. За это время заемщик должен провести оценку приобретаемого объекта в независимой компании и оформить страхование жилья от риска возможной утраты.

Заемные средства по договору получает продавец после регистрации сделки в Росреестре. После получения выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности, заемщик передает жилье в залог банку. Еще банки применяют такую практику, что до передачи жилого объекта в залог, годовая процентная ставка увеличивается на несколько пунктов.

За счет заемных средств заемщик может приобрести только жилое помещение: дом, квартиру, комнату или земельный участок под строительство. Условия кредитования во всех банках похожие, от заемщика потребуется первоначальный взнос от 10 до 50% от стоимости недвижимости. Ипотека без первоначального взноса под залог приобретаемого жилья банками выдается крайне редко и при тех условиях, что заемщик готов предоставить альтернативный вариант обеспечения, например, автомобиль или иную недвижимость.

Выводы

Получить кредит под залог покупаемого объекта недвижимости могут и физические, и юридические лица. Большинство банков охотно кредитуют приобретение недвижимости, так как для них это сделка с минимальным риском. Они получают гарантию возврата заемных средств, а заемщики получают кредит на более выгодных для себя условиях за счет снижения годовой процентной ставки и увеличения срока кредитования.