Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения

Расторжение договора купли продажи — процесс достаточно сложный, тем не менее, при согласии сторон результат может быть достигнут

Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны.

Учет нюансов, порядков, условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей.

Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле—продаже квартиры, если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки.

Форма расторжения и заключения договоренностей, должна быть непременно закреплена документально.

Правовая основа расторжения

Причины, достаточно веские для расторжения договора купли продажи, указаны в главе 29 ГК

Узнать, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, что может быть основанием такого шага, можно в гл.29 ГК.

В разделе рассматриваются вопросы, связанные с:

• причинами расторжения;
• изменившимися обстоятельствами, влияющими на процесс;
• процедурой расторжения;
• последствиями расторжения соглашения.

Согласно действующим нормам закона, сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Происходит учет передачи прав собственников жилья.

Следует помнить о том, что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны, нужно согласие на расторжение второго участника сделки.

Если получить его не удается, разрешение ситуации возможно только в суде; период исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет.

По истечении указанного срока внести изменения в торговые отношения и вернуть денежные средства покупателю нельзя;

на момент расторжения исполненная часть договорных обязательств не возвращается, если в самом договоре не прописан порядок разрешения данной ситуации.

Например, переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца.

Условия расторжения

Если стороне-инициатору расторжения договора удастся договориться с другой стороной, то договор может быть расторгнут в досудебном порядке

Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной, то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода. 

Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения данного вопроса в судебных органах.

В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли—продажи жилья по требованиям какой—либо стороны в судебном порядке.

Наиважнейшая причина — грубые нарушения договора одним из участников сделки.

К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства, при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки, потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того, на что рассчитывал участник сделки.

Типичные нарушения:

• по оплате недвижимости, когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре, а передача денег так и не состоялась. Покупатель не смог предъявить документов, подтверждающих факт перевода денежных сумм: расписки, квитанции о перечислении или банковской выписки;
• отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета;
• обременение жилья прописанными гражданами, не являющимися владельцами квартиры, но имеющими право пользоваться помещениями.

В качестве важной причины может выступать факт нарушения условий договора

Условия, которые не могли предугадать участники сделки, могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых.

В суде рассматриваются ситуации, возникшие неожиданно, влекущие весомые убытки сторонам договора, непреодолимые для участников сделки.

Как правило, все признаки проявляются в совокупности. Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона, финансовый кризис, ликвидация компании.

Признание сделки недействительной

Если сделка будет признана аннулированной, то взаимные обязательства теряют силу

Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания: расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной. В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными.

Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем: участник, которого признали виновным, обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб (согласно ст.167 Гражданского кодекса).

Соглашение не расторгается, а объявляется незаконным.

Недействительной признают сделку:

• нарушающую закон или любой нормативный акт;
• подписанную участником недееспособным (частично дееспособным);
• с участием лица, не отвечающего за свои поступки, т.е. в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя, употребления наркотиков, приступа болезни, травмы, и др.;
• с участием несовершеннолетнего лица, юридические права которого нарушены;
• совершенную под угрозами, с фактами насилия, сговора, обмана, введения в заблуждение, прочих противозаконных обстоятельств. Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд, но, прежде всего, в полицию;
• заключенную для прикрытия иных правоотношений участников;
• в других особых случаях.

В результате признания сделки незаконной и недействительной, стороны остаются с тем имущественным положением, которое было перед установлением торговых отношений.

Продажа квартиры организацией

Существуют особые нюансы в сделках с организациями, выступающими собственниками недвижимости. У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы, заручиться письменным одобрением учредителей.

Очень важно обратить внимание на то, какое лицо подписывает договор, наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник.

Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности, то возникают дополнительные риски.

Расторжение сделки до и после регистрации

Меньше всего рисков при разрыве договора составляет ситуация, когда сделка еще не прошла регистрацию

В случае, когда договор подписан, но не завершена его регистрация, сделка признается пока не состоявшейся, квартира находится в собственности продавца.

Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон. Следует помнить, что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий.

При достижении двустороннего согласия, участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли—продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений.

Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости, то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки. Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора, ранее заключенного.

Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется.

Отмена сделки возможна только согласно условиям, прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством.

Согласно действующему Гражданскому кодексу расторжение договора допускается в период его действия, т.е. когда еще не все обязательства исполнены.

Нужно обратить внимание на то, что расторжение договора, если в нем не прописано возвращение имущества, не предполагает передачи собственности прежнему владельцу.

Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке, либо в соглашение о расторжении.

Досудебный порядок

Если обе стороны сделки согласны с ее расторжением, то судебные разбирательства не потребуются

Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций. Практика показывает, что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко.

Следует учитывать, что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны.

Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней. Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки, изложенный в письменном виде, позволяет обращаться в суд.

Расторжение через суд

Не следует забывать, что в исковом заявлении следует требовать не только разрыва договора, но и возврата имущества

Обращения в суд с иском по расторжению договора купли—продажи недвижимости встречаются довольно часто из—за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения.

В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка, когда истец требует только расторжения договора, упуская условие возвращения имущества.

В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований. Судьба недвижимости остается без изменений, так как смена права собственности произведена и зарегистрирована. Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца.

Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении.

Чтобы не тратить время, силы и нервы, нужно сразу включать в исковое заявление все требования:

• о расторжении договора с обоснованием в виде сведений, подтвержденных документами;
• о возвращении имущества, прописанного в договоре;
• о возмещении убытков, если допускались грубые нарушения обязательств.

Таким образом, расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка.

Гарантии безопасности сторон

Составлять договор купли продажи следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий

Нежелательные последствия возникают, когда договор составлен с важными упущениями, открывающими дорогу мошенникам.

Существуют ключевые моменты, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание:

1. Возможность аннулирования сделки с жильем, если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства.
2. Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры.
3. Покупателю принципиально важно своевременное получение квартиры после произведенной оплаты.
4. Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам.

Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом, свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе.

Законодательно срок передачи не определен, есть только упоминание «разумного срока» в статье Гражданского кодекса. Чтобы наполнить данное определение точностью, покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков.

Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения в принудительном порядке либо возмещения убытков.

Расторжение сделки купли—продажи квартиры возможно на основании невыполнения обязательств сторон, прописанных в заключенном договоре.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

  Задать вопросДоговор купли-продажи является договоренностью сторон. В договоре указываются условия, при которых договор считается исполненным.Этими условиями могут считаться передача денег, передача непосредственно самой квартиры и выписка из жилья зарегистрированных граждан. Если хоть одно из условий не выполнено сторонами. Есть основание у стороны, получившей в результате договора право собственности, расторгнуть этот договор.

При договоренности сторон, договор купли продажи можно расторгнуть путем заключения соглашения о расторжении или новым договором купли-продажи с теми же участниками сделки. Однако, при заключении нового договора у налоговой службы может возникнуть подозрение в притворности сделки, так как у граждан возникает право на получение налогового вычета.В случае заключения соглашения право считается прекращённым с момента регистрации соглашения. За время, пока квартира считалась у покупателя, налог заплатить все равно придется. Регистрируется как соглашение так и новый договор в регистрационной организации, в том же порядке, как и основной договор.

При приобретении жилья нужно быть осторожным и обращать внимание на способ получения квартиры продающей стороной. Особое внимание стоит проявить к квартире, перешедшей хозяину по наследству. Согласно законодательству, если обнаружится какой-либо родственник, который узнал о возможности вступления в наследство, но его не уведомили о наступивших обстоятельствах, он может подать в суд на выделении своей доли в праве и соответственно об отмене договора купли-продажи.

Бывают случаи, когда один из членов семьи находится в местах лишения свободы, а в это время квартиру остальные родственники приватизируют и продают. Осужденный имеет право вернуться жить в свою квартиру и оспорить приватизацию, и соответственно отметить продажу квартиры. Лучше обращать внимание на сроки нахождения жилья в собственности у продавца.

Сложности заключаются в том, что не все жизненные ситуации находят отражение в составленном документе и предотвращение последствий требует больших затрат времени, сил на составление доказательной базы.

Рекомендуется избегать поспешности в сделках с недвижимостью и типичных ошибок, чтобы избежать последующих шагов по расторжению заключенных договоров.

Подробнее о расторжении договора купли продажи по инициативе покупателя — на видео: