НДФЛ при продаже квартиры

Не многие из нас в совершенстве знают весь налоговый кодекс РФ, но многие наверняка слышали про НДФЛ при продаже квартиры. Этот вопрос нужно рассмотреть более детально, а именно в каком случае и кто должен платить налог, в каком размере и прочие нюансы, а так же какие случаи являются исключением.

Что такое налоговый вычет

Согласно закону РФ каждый получатель дохода обязан уплатить налог на прибыль в размере 13%. От реализации недвижимого имущества собственник получает прибыль, соответственно он должен отдать в пользу государства установленный процент. Для жителей других стран, осуществляющих коммерческую деятельность на территории России, этот сбор увеличивается до 30%.

Если говорить простыми словами, то собственник квартиры после продажи платит налог государству. Но обратите внимание, что в расчет берется только размер прибыли, которую он получил от продажи квартиры. Например, если недвижимость была приобретена менее 3 лет тому назад за 2,5 млн рублей, а продана за 3,4 млн рублей, то налогом облагается только разница в стоимости, то есть 900 тысяч рублей.

Срок нахождения в собственности

Многие наверняка слышали, что налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности взимается в собственника в том случае, если стоимость объекта согласно договору купли-продажи более одного миллиона рублей. Действительно это так, причем совершенно неважно, на основании какого правоустанавливающего документа квартира перешла в собственность (договору купли-продажи, дарения, ренты с иждивением).

Если говорить простыми словами, если жилье находилось в собственности более 3 лет, то налог платить не нужно. Если менее 3 лет, то нужно платить 13% от стоимости объекта за вычетом 1 млн рублей.

Пример

Квартира находилась в собственности менее 3 лет. Стоимость объекта по договору купли-продажи 1 млн. 600 тысяч рублей. Как рассчитать налог:

1600000-1000000=600000 рублей.

600000-13%=78000 рублей.

Изменения в законодательстве

В новом 2016 году вступили в силу изменения в налоговом законодательстве. Во-первых, срок увеличился с 3 до 5 лет. Во-вторых, при расчете НДФЛ с продажи квартиры в учет берется не только ее стоимость по договору купли-продажи, но и кадастровая.

Нововведения распространяются только на то жилье, купленное с начала 2016 года

Сразу стоит сказать, кому не нужно платить налог с продажи квартиры, независимо от срока в собственности, если она перешла в собственность:

• по наследству;
• договору дарения;
• в следствие приватизации;
• по договору ренты с иждивением.

Одним словом, платить НДФЛ не нужно, если квартира была в собственности более 3 и 5 лет.

Второе изменение коснулось суммы, облагаемой налогом. Раньше многие продавцы, чтобы избежать дополнительных сборов, продавали жилье, независимо от ее реальной стоимости, не дороже одного миллиона рублей. Сегодня эта схема не принесет должного результата, потому что в учет будет браться кадастровая стоимость жилья, умноженная на коэффициент 0,7. Каждый может узнать кадастровую стоимость своего жилья по адресу или кадастровому номеру на официальном сайте Росреестра.

С какой именно суммы будут вычитать налог с договорной, указанная в договоре купли-продажи, или с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент? Если кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент больше, чем сумма в договоре купли-продажи, то налог вычитается с нее, если меньше, то с той, которая указано в договоре.

Как уменьшить налог

По закону, налогом должна облагаться только чистая прибыль, то есть их общего дохода нужно вычесть расходы. И согласно НК РФ налоговый вычет при продаже квартиры может быть рассчитан именно таким образом. То есть, собственник платит налог только с суммы чистой прибыли, но в этом случае налоговый вычет в размере одного миллиона рублей не действует. Одним словом, собственник сможет платить имущественный налог по одной из схем:

• (стоимость квартиры – 1 миллион рублей) * 13% = размер налога;
• (цена при продаже – цена при покупке) * 13% = размер налога.

Соответственно, если вы выбрали второй вариант, то размер сбора будет минимальным. Но нужно документально подтвердить свои расходы на покупку жилья, а если удастся доказать, что на ремонт жилья была потрачена сумма большая чем разница в стоимости, налога можно полностью избежать.

Обратите внимание, что срок владения квартирой рассчитывается как 36 или 60 месяцев с даты получения права собственности на объект.

В заключении нужно добавить, что если жилье было в собственности более трех или пяти лет, то подавать декларацию не нужно. А если менее 3 или 5 лет, то делать это обязательно, даже если налог платить не придется, по той причине, что объект стоит менее миллиона, или расходы превысили доход.