Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Рынок недвижимости в РФ достаточно широк, даже несмотря на сложную экономическую обстановку в последние годы. Безусловно, подобное явление играет на руку потенциальному покупателю нового жилья, ведь простор для выбора чрезвычайно огромен. Однако на положительный момент в любой ситуации найдется и его антипод.

Что касается покупки квартиры, то тут таковым является наполненность процесса большим количеством тонкостей и нюансов, которые важно учитывать, дабы не попасть впросак. Каждый желающий может подробно ознакомиться с ними, прочитав представленный ниже материал.

Первичный рынок жилья

Выбор рынка жилья — это исключительное право и ответственность покупателя. Фото № 1

Процесс покупки квартиры включает немалое количество этапов. Первый из них – выбор подходящего жилья. Условно рынок недвижимости подразделяется на две большие ниши для выбора:

• Первичный рынок, на котором продается новое жилье, не имеющее ранее хозяев.
• Вторичный рынок, на котором продается жилье, уже имевшее ранее хозяев.

В зависимости от индивидуальных предпочтений, потенциальный покупатель должен четко ответить на вопрос – «Какой рынок для выбора подходит ему лучше?». Стоит понимать, что каждая ниша имеет как свои преимущества, так и недостатки. Учитывать их крайне важно, так как от выбора во многом зависит последующий процесс покупки жилья.

Первичный рынок жилья подавляющей своей частью представлен квартирами в новостройках. Приобретение подобного вида жилья привлекательно рядом положительных моментов:

• сниженная стоимость за квадратный метр, нежели у квартир на вторичном рынке (в среднем на 10-20 %);
• полная юридическая «чистота» нового жилья, ведь каких-либо предыдущих владельцев и собственников у нее быть не может;
• квартира в новостройке построена в соответствии с последними инновациями в сфере жилья;
• гарантированная целостность и надежность жилых помещений.

В большинстве своем указанные выше преимущества покупки квартиры в новостройке перекрывают недостатки данного процесса. В любом случае отметить последние также необходимо:

• более сложный и трудоемкий процесс в оформлении прав собственности на приобретенное жилье;
• большая ответственность при выборе, так как придется искать жилье в районах с хорошей инфраструктурой, у надежного застройщика и учитывать некоторые другие нюансы;
• лотерея в плане будущих соседей.

Решив покупать новую квартиру на первичном рынке жилья, стоит понимать, что гарантий на отсутствие мошенников дать никто не может. Удивительно, но риски быть обманутым или неудовлетворенным от совершенной сделки при обращении к новостроящемуся жилью слегка выше, чем от аналогичного мероприятия на вторичном рынке.

Не поддавайтесь первому впечатлению и не спешите с принятием решения — покупка квартиры требует взвешенного и делового подхода. Фото № 2

Защита от мошенничества и прочего обмана при покупке квартиры на первичном рынке – главное, о чем должен позаботиться каждый потенциальный покупатель. Сделать это можно, зная следующие особенности выбора подобного жилья:

1. Проверьте степень готовности дома лично. Не стоит доверять риелторам, ведь не редко они ведут себя недобросовестно и продают квартиры в недостроенном виде.
2. Поговорите с представителями застройщика новостройки и узнайте у него, какой вид договора компания предлагает заключить своим покупателям. Максимальные гарантии честности продавца дает соглашение долевого участия, а не прочих видов предварительных договоров. Если застройщик предлагает именно долевое участие, то это обозначает наличие у него разрешения на строительство и обеспечение потенциальному покупателю всех возможных гарантий.
3. Проверьте аккредитацию новостроек от выбранного вами застройщика. Чем больше банков предлагают взять кредит на покупку именно его жилья, тем лучше. Если новостройку не кредитует ни один банк или их количество очень мало, то стоит насторожиться.
4. Не забудьте о проверке репутации застройщика. Воспользуйтесь сетью Интернет для того чтобы знать, какие строительные объекты компания уже вводила на рынок недвижимости, каков был их успех и насколько застройщик честен по отзывам прошлых клиентов.
5. Посетите офис застройщика и попросите предоставить вам следующий перечень документов:

• инвестиционные контракты;
• вся документация по проекту;
• разрешение на строительство;
• правоустанавливающие документы застройщика на право собственности земли или договор аренды;
• соглашение со страховой компанией;
• выписка из ЕГРП на недвижимость;
• вся регистрационная и учредительная документация застройщика;
• формы всех возможных договоров, по которым компания продает квартиры.

Отсутствие хотя бы одного из представленных выше документов свидетельствует о недобросовестном и неответственном ведении дел со стороны застройщика. От сотрудничества с такой компанией лучше отказаться.

Обращаясь к первичному рынку жилья для покупки квартиры, не игнорируйте представленную выше информацию. Стоит понимать, что нередко заниженная стоимость на квартиры в новостройках скрывает за собой некоторые проблемы, которые появятся после ее приобретения.

 

Вторичный рынок жилья

Немало «подводных камней» лежит на дне каждой сделки по приобретению недвижимости. Фото № 2

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – не менее ответственное мероприятие, однако в практическом и юридическом плане осуществляется в разы проще аналогичной процедуры на первичном рынке.

Несмотря на это, делать выбор в пользу покупки б/у жилья необходимо с учетом всех преимуществ и недостатков данной практики.

Итак, к несомненным плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

• большие возможности и гибкость при выборе: квартиру можно найти в любом районе города, цена четко не фиксирована (всегда можно поторговаться), соседи уже определены и проблемы дома известны;
• быстрый процесс оформления сделки;
• относительная простота в регистрации прав собственности на новое жилье.

Среди недостатков в покупке квартиры на вторичном рынке выделяется лишь пара основных:

• необходимость дополнительных вложений;
• потенциальный риск наткнуться на юридически «грязную» недвижимость.

Снизить подобные риски практически до нуля поможет грамотная организация выбора квартиры и последующего оформления сделки. Помочь в этом может профессиональный юрист или, хотя бы, консультация с ним. Наш ресурс также решил предоставить инструкцию по грамотной покупке жилья на вторичном рынке.

Покупатель вправе требовать от продавца предоставить документы для изучения всех интересующих его вопросов. Фото № 4

Алгоритм действий таков:

1. Найдя подходящее жилье, обязательно изучите его, как говорится, вдоль и поперек. Оцените состояние квартиры, необходимость ремонта, наличие коммуникаций и подобные вещи с целью сбить цену. Не менее важно опросить соседей о том, насколько дом хорош и есть ли проблемные жильцы.
2. Если квартира полностью вам подходит, необходимо проверить ее на юридическую «чистоту». Данное мероприятие заключается в следующем:

• Потребуйте у продавца свидетельство о праве собственности на жилье и уточните количество собственников. Чем их больше – тем проблематичней оформить сделку.
• Уточните количество прописанных в квартире граждан и удостоверьтесь в полученной информации, изучив соответствующие бумаги. Если кто-то из них недееспособен или находится тюрьме, то проблем в будущем не избежать.
• Получите из ЕГРП (Росреестра) выписку на данную квартиру и проверьте наличие обременений.
• Удостоверьтесь в наличии и актуальности кадастрового плана и техпаспорта квартиры.
• Обратитесь в ЖКХ и уточните, не имеются ли задолженности по квартплате.
• Обратитесь в ФССП (судебные приставы) и проверьте наличие ареста недвижимости.

Если в юридическом плане квартира «чиста» (не имеет обременений, имеет единственного собственника и т.д.), то можно всерьез задуматься о ее приобретении.

3. Последним этапом выбора будет сбор информации о владельце квартиры. Желательно, чтобы он был полностью дееспособным, ранее не состоял на учете в псих-, алко- и наркодиспансерах и работал в процессе продажи своей квартиры с вами лично, то есть без посредников.

Не гнушайтесь осуществлением проверки жилища в соответствии с представленной выше информацией. Подобная практика позволить выявить наличие потенциальных рисков быть обманутым после осуществления сделки, что, в свою очередь, поможет не потерять приобретенное жилье и немалое количество денег.

Не забывайте об обращении к профессиональным юристам, если в юридической сфере вы не сильны.

Важные моменты в процессе покупки

Как провести сделку с наименьшими для себя потерями? Фото № 5

Осуществив выбор квартиры для покупки и удостоверившись в ее юридической «чистоте», наступает следующий, не менее важный этап в приобретении нового жилья. Заключается он в оформлении всей документации и осуществлении сделки. Основными нюансами на данном этапе являются:

1. Заключая договор купли-продажи квартиры, желательно работать напрямую с ее собственником. При работе через посредников важно проверить всю доверительную документацию, что заберет немало времени и некоторое количество средств.
2. Постарайтесь заключить предварительное соглашение по купле-продаже, передав владельцу квартиры задаток (более выгоден для покупателя) или аванс.
3. Заключать все договоры желательно через нотариуса, дабы максимально обезопасить сделку.
4. После официального заключения соглашения необходимо осуществить передачу денежных средств ранее указанным в договоре способом. Факт передачи желательно закрепить распиской или работать через гаранта (например, банк).
5. После приобретения квартиры не забудьте провести регистрацию своего права собственности на новую квартиру, обратившись в Росреестр с необходимым перечнем документов.

Отдельно из указанных выше нюансов покупки квартиры стоит выделить способ оплаты и передачи средств. Они бывают следующими:

• наличный расчет;
• ипотечная оплата;
• оплата с использованием жилищного сертификата;
• оплата с использованием материнского капитала.

Наиболее удобен и прост в использовании наличный расчет. Заключив соглашение, достаточно при помощи гаранта или лично передать всю денежную сумму продавцу. Не забудьте закрепить факт передачи средств распиской.

Выберите наиболее удобную для вас форму расчета. Фото № 6

Более сложные варианты оплаты стоимости квартиры при покупке – это привлечение ипотечного кредита, жилищного сертификата или материнского капитала. Осложняются они тем, что перед заключением договора продавец будет вынужден подождать на протяжении месяца.

В случае с ипотекой или прочим кредитным способом оплаты необходимо проделать следующее:

1. Получить одобрение кредита.
2. Собрать необходимый перечень документов и подать их в банк.
3. Заключить договор купли-продажи и провести кредитную оплату на счет продавца.

Приобретая квартиру в ипотеку или с помощью другого вида кредитования, помните, что жилье будет являться залогом в банке до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит. До этого момента продавать или сдавать квартиру в аренду вы не имеете права.

В случае с жилищными сертификатами и материнским капиталом процесс оплаты немного иной:

1. Соберите необходимый перечень документов и подайте их в соответствующий госорган для получения государственной помощи.
2. Получите сертификат на конкретный вид государственной помощи.
3. Заключив договор купли-продажи, обналичьте его или используйте в качестве первого кредитного взноса при покупке квартиры в ипотеку.

Вне зависимости от способа оплаты и передачи денежных средств за купленную квартиру обязательно соблюдайте все законодательные и юридические аспекты данного мероприятия.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросВозможность приобретения недвижимости наступает во многих семьях. Процесса сбора документов и выбора самой недвижимости бояться не стоит. Найти подходящий вариант для просмотра можно по информации на ведущих сайтах недвижимости или объявлениях в средствах массовой информации.

При просмотре документов нужно обращать внимание, собственник ли вам предлагает квартиру или лицо по доверенности. В случае наличия доверенности не лишнее будет узнать у нотариуса, заверившего документ, о действительности выдачи доверенности и о том, не отозвана ли она собственником. Для проверки чистоты квартиры нужно всегда заказывать выписку в регистрирующем органе. Стоимость ее не велика, 350 руб. Но в этом документе будет виден истинный собственник жилья, обременения в виде ипотеки или правопритязания другого заявителя, документы с которым уже подписаны и сданы на регистрацию. Информация в выписке убережет потенциального покупателя от мошеннических схем.

Особое внимание следует обращать на объекты, приобретенные в результате наследства или приватизации. При наследовании квартиры наследники могут утаить существование какого либо родственника. В любой момент он узнает о своих нарушенных правах и обратится в суд для восстановления себя в правах. При приватизации жилья случается что в договоре «забывается» родственник, сидящий в тюрьме или ребенок, находящийся в казенном учреждении. В течение трех лет с того момента как гражданин узнал о своих нарушенных правах он имеет право обратиться в суд и отменить сделку. При приобретении квартиры в браке обязательно должно быть согласие второго супруга. В противном случае такая сделка так же является оспоримой.

Следует ли пользоваться услугами риелтора

Для упрощения процедуры и сокращения сроков приобретения жилья вы можете воспользоваться услугами риелторских компаний. Фото № 7

Покупая квартиру или, напротив, решая ее продать, многие люди сталкиваются с вопросом – «Стоит ли работать через риелтора?». Ответ на него необходимо давать с учетом всех нюансов отдельно взятой ситуации.

В целом, целесообразность использования услуг риелтора определяется из потребности у покупателя или продавца оградить себя от участия во всех или некоторой части среди представленных ниже этапов сделки:

• Поиск подходящего жилья.
• Организация его просмотра.
• Осуществление торгов.
• Сбор необходимой информации о владельце, квартире, соседях и тому подобное.
• Организация встречи покупателя и продавца для уточнения некоторых нюансов сделки и заключения каких-либо соглашений.
• Передача денежных средств.

Насколько эффективно будет работать риелтор, зависит от его профессионализма и опыта работы. Важно понимать, что ответственность за выбор надежного риелтора берет на себя нанимающая его сторона.

Не забывайте, что выбор риелтора низкой квалификации может стоить для покупателя появлением серьезных проблем в будущем. Поэтому максимально ответственно отнеситесь к подбору специалиста, если желаете работать именно через него.

В целом, учесть все нюансы при покупке квартиры несложно. Главное – знать данные тонкости и использовать их для своего блага. Помните, что не во всех ситуациях вашего набора знаний может хватить для грамотного осуществления покупки жилья. В ряде случаев без помощи профессионального юриста или риелтора будет обойтись проблематично.

Дополнительно о нюансах, которые возникают при покупке квартиры, вы можете узнать из видео: