Окончательный расчет по договору: какой способ выбрать, чтобы не остаться ни с чем

Покупка недвижимости – это непростой и довольно щепетильный процесс, включающий в себя немало нюансов. Важнейшей частью такого процесса является составление договора, однако она не является единственно важной. Большое внимание при покупке недвижимости уделяется окончательному расчету по нему. Выбор способа оплаты играет огромную роль, так как от этого зависит исход сделки, в том числе добросовестное поведение обеих сторон.

Виды договоров по приобретению недвижимости

Когда речь заходит о покупке жилья, необходимо со всей ответственностью подойти к составлению договора, так как в нем прописываются все условия сделки. Первоочередным в данном вопросе является знакомство с различными видами договоров, к которым прибегают при сделках по приобретению недвижимого имущества.

Для того, чтобы определиться какой именно договор наиболее целесообразен в определенном случае необходимо рассмотреть подробно хотя бы основные из них.

Договор купли-продажи

Такой договор используется как на вторичном рынке, так и при сделках с подрядчиками

Данный вид договора относится к гражданско-правовому и представляет собой соглашение, в соответствие с которым одна сторона, именуемая продавцом, передает в собственность другой стороне, именуемой покупателем, объект недвижимости.

Покупатель в свою очередь уплачивает продавцу определенную сумму денег за эту недвижимость, заранее обговоренную сторонами и зафиксированную в договоре.

Такой договор используется как на вторичном рынке, так и при сделках с подрядчиками. Во втором случае, помимо договора, нужно собрать дополнительно еще несколько документов, в частности соглашение о задатке, которое представляет собой документ, содержащий информацию о предоплате и согласно которому застройщик снимает определенную квартиру с продажи.

Договор долевого участия

Договор долевого участия или, как его еще называют, ДДУ является наиболее распространенным и безопасным при сделках с застройщиками. Безопасность покупателю гарантируют прописанные в нем права и интересы сторон и их защита, определенные сроки сдачи объекта и передачи ключей собственникам квартир.

Также этот договор регулирует отношения, касающиеся денежных средств участников строительства. Важно не путать ДДУ с предварительным ДДУ, по которому не осуществляется продажа. Минусом данного договора является то, что используется он лишь на первичном рынке недвижимости.

Договор жилищно-строительного кооператива или договор ЖСК

Нередко этот вид договора сравнивают с договором долевого участия, однако он является наименее безопасным, риски для покупателя очень высоки. Договор ЖСК предполагает первоначальный паевый взнос, покупатель становится пайщиком. Такой договор не регистрируют, как правило, в Управлении Федеральной Регистрационной Службы, что не исключает повторной продажи квартир.

К недостаткам данного документа можно отнести возможность увеличения стоимости жилья в процессе строительства, а также отсутствие штрафов при несоблюдении сроков. Для заключения такого договора застройщику не обязательно иметь разрешение на строительство и право собственности на землю, чем нередко пользуются недобросовестные компании. При непредвиденных ситуациях, мешающих завершению строительства, деньги, уплаченные пайщиками, возвращаются крайне редко и не в полном размере.

К плюсам же договора ЖСК относят скорость и простоту сделки, период рассрочки, сравнительно низкие коммунальные услуги. Все эти нюансы должны заставить задуматься каждого, кто по каким-либо причинам решил подписаться под таким договорам.

Договор цессии

Этот договор также носит название договора по переуступке и предусматривает передачу продавцом цессионарию своих прав и обязательств, предусмотренных договором между ним и застройщиком. В большинстве случаев данный вид договора используют инвесторы, вкладывающие деньги в объект строительства на ее начальной стадии, а в дальнейшем перепродающие эту недвижимость другому лицу.

Содержание договора

Как правило, все договоры, вне зависимости от направленности отношений, которые они регулируют, включают в себя информацию о предмете, цене и сторонах сделки, однако эти данные не должны быть исчерпывающими. Что касается договоров, касающихся приобретения недвижимости, то предусмотрительно будет прописать в них следующие данные:

• подробное описание характеристик приобретаемой недвижимости;
• четкие сроки сдачи объекта и получения ключей;
• сроки и способ окончательного расчета;
• порядок уплаты коммунальных услуг в переходный период;
• наличие и состояние мебели и бытовой техники в реализуемой квартире.

Каждый из вышеперечисленных договоров имеет свою форму, которую придерживаются при их составлении. 

Способы расчета за реализацию недвижимости

Существуют 3 основных способа оплаты при совершении сделки

Существуют 3 основных способа оплаты при совершении сделки по приобретению недвижимого имущества:

• наличный и безналичный расчет;
• расчет с использованием банковской ячейки;
• аккредитив.

Ознакомимся подробнее с каждым из этих способов, с их достоинствами и недостатками:

1. Наличный или безналичный расчет является самым простым, но самым небезопасным. Риск имеет место как и для покупателя, так и для продавца, в зависимости от момента передачи средств. Но прежде чем говорить о том, в чем заключается риск, необходимо отметить один важный факт. Важно знать, что передача прав собственности от продавца к покупателю переходит не в момент подписания договора, а после регистрации Росреестром перехода прав собственности от одного лица к другому. После подачи документов в Росреестр и регистрации права собственности на новое лицо может пройти около месяца, а иногда, по различным причинам, в регистрации такого права и вовсе приходит отказ. Что же делать покупателю в случае, если он произвел оплату в момент подписания договора? Остается надеяться только лишь на честность продавца и возврат им всей суммы денег, которая была уплачена. В случае недобросовестности человека, который продавал имущество, то покупатель может остаться без квартиры и без денег. Возможна и противоположная ситуация, когда ни с чем может остаться продавец. Это возможно, когда оплата предполагается в момент регистрации права собственности за покупателем. Допустим, что регистрация прошла успешно, а покупатель отказывается платить всю сумму, обговоренную в договоре, или отказывается платить вовсе.
2. Расчет с использованием банковской ячейки является наиболее безопасным способом оплаты и предполагает аренду банковской ячейки, в которую помещаются денежные средства, равные цене за квартиру, обговоренной в договоре по приобретению недвижимости. Происходит это следующим образом: покупатель и продавец пересчитывают деньги, кладут их в конверт, подписанный обеими сторонами, и помещают его в арендованную ячейку. Для того, чтобы продавец мог получить доступ к этим денежным средствам, он должен предъявить банку заверенную нотариусом копию свидетельства о праве собственности покупателя. Однако заранее нужно предусмотреть срок аренды ячейки, так как после его окончания доступ к деньгам возможен только в присутствие покупателя. А если сделка по какой-либо причине не состоялась, то покупатель может забрать свои деньги, предъявив паспорт сотруднику банка.
3. Аккредитив – это способ расчета, который очень схож с расчетом, предполагаемым аренду банковской ячейки. Разница заключается лишь в том, что данный способ безналичный. То есть в банке открывается счет, на которую покупатель кладет необходимую сумму денег. Весь последующий процесс абсолютно идентичен расчету с использованием банковской ячейки.

Аккредитив бывает двух видов, от выбора которого кардинально меняются условия:

1. Безотзывной. Этот вид аккредитива лишает банка права отменить выплату суммы, находящейся на счете, без согласия продавца.
2. Отзывной. Отзывной аккредитив дает право банку с согласия покупателя изменять или отменять условия договора, не ставя в известность предполагаемого получателя средств. Этот вид не выгоден для продавца.

Подводя итоги, стоит еще раз отметить, что ответственный подход к выбору окончательного способа оплаты за недвижимое имущество может избавить человека от множества неприятных ситуаций. Юристы советуют отказываться от наличного и безналичного расчетов и присмотреться к оставшимся двум вариантам.

Покупка квартиры по ДДУ: