Покупка квартиры в ипотеку: поэтапный инструктаж и ценные советы (+ видео)

Одна из самых обсуждаемых и актуальных тем сегодняшних дней – приобретение собственного жилья. Покупка квартиры в ипотеку является самым доступным способом решить квартирный вопрос. Жить с родителями, зачастую, очень удобно, но рано или поздно это становится немного «несолидным». Но не каждый обладает денежными накоплениями, позволяющими купить собственное жилье. В этой статье мы постараемся рассмотреть все стороны покупки жилплощади с привлечением ипотечного кредита.

Основы

Стоимость жилья в России нельзя назвать дешевой даже в связи с падением цен на квартиры в условиях сегодняшнего экономического кризиса; даже на стадии начала строительства стоимость жилья для многих запредельна.

Во всем мире год от года увеличивается количество квартир, которые куплены с привлечением ипотечного кредита, так как для большей части людей это единственно возможный вариант стать собственником жилой площади.

На специальном сленге юристов приобретение жилья в ипотеку – разновидность кредита, когда сам продаваемый объект находится в залоге у некоей организации, которая предоставила этот кредит. В данном случае эта организация –  банк, который может по суду затребовать вернуть ему жилье, приобретенное на выданные деньги, если различные причины не позволяют человеку, взявшему кредит, его выплачивать или его действия нарушают какие-либо пункты кредитного договора.

В самой сделке задействованы 3 «условных лица»:

• Организация-застройщик или хозяин (продавец) квартиры;
• Организация, выдавшая кредит (банк);
• Человек, берущий заем в банке (заемщик-покупатель).

Ипотечный кредит возможно получить только при условии полной уверенности кредитора в способности заемщика оплачивать ежемесячные платежи по кредиту. Банк проверяет и оценивает доход своего потенциального заемщика и изучает его кредитную историю.

Взаимоотношения заемщика и кредитора регулируются законом.

Ипотечный кредит выдается на длительный срок (от 5 до 50 лет), что связано с большой суммой самого кредита, вернуть которую быстро невозможно.

Кредитор (банк) не слишком доволен в случае досрочного погашения кредита – при такой ситуации человек платит банку меньшую сумму процентов по кредиту. Сама сумма процентов, уплаченных банку за время оплаты всего кредита и сумма основной задолженности часто пугает, но это суровая реальность, не уделить этому внимания невозможно.

По факту получается, что всего сумма процентов по кредиту составит около 80/100% от стоимости самой квартиры. В реальности за квартиру ценой в 3 миллиона, выплачивая свою задолженность в соответствии с выданным графиком платежей, вы уплатите около 6 миллионов рублей. Да, вы правильно поняли: в России самые высокие ставки по ипотечному кредиту.

Решили “хочу купить квартиру в ипотеку”? Посмотрите на свои финансовые возможности. Вы готовы 10-20-30 лет ежемесячно платить значительные суммы?

Вы, безусловно, сможете отказаться и расторгнуть договор, если ощутите, что выплачивать ежемесячный платеж становится невозможно. Вы можете продать квартиру, находящуюся в залоге у банка – на эту тему вы можете почитать здесь.

За и против

В России кредитование жилья менее популярно, чем кредиты на обычные нужды – заем на жилье считается слишком большим. В связи с кризисом спрос на приобретение собственных квадратных метров упал, не пользуются особой популярностью и предложения, позволяющие купить жилье, находящееся в залоге.

Но жизнь не стоит на месте, и многие люди приобретают недвижимость в собственность, привлекая ипотечный кредит. Особенно часто этим пользуются семьи, привлекающие в качестве первоначально взноса «материнский капитал.

За

Основной плюс оформления ипотеки – это то, что вы приобретаете собственное жилье.

Иные положительные моменты:

• молодым семьям банки предоставляют льготы;
• купленная даже посредством оформления ипотеки квартира – достойное вложение денег: в цене недвижимость (особенно купленная на этапе строительства) не падает;
•  значительное разнообразие представленных вариантов на рынке (новые застройки, вторичный рынок);
• семьи с детьми (2 и больше) и военные поддерживаются государством – им предоставляются льготы.

Против

• большой процент по кредиту (не меньше 11-14%);
• многочисленные штрафы;
• семьи, берущие кредит, часть средств вынуждены экономить для осуществления ежемесячной оплаты;
• банк имеет право забрать жилье и перепродать его (в случае нарушения оплаты по договору);
• необходимо иметь хорошую кредитную историю и быть платежеспособным по оценке банка-кредитора.

Схема действий

Как купить квартиру в ипотеку, с чего начать – эти вопросы волнуют многих. Оформить ипотечный кредит не так просто как хотелось бы. В момент общения с банком постоянно всплывают совершенно незнакомые термины и названия которые знакомы далеко не всем. Поэтому мы подготовили пошаговую инструкцию по покупке квартиры в ипотеку, актуальную для сбербанка и других банков.

Выбор жилья

Вы хорошенько подумали и приняли решение о покупке квартиры и ипотечном кредите. Что дальше? Надо выбрать жилье.

Если вам больше нравится вариант приобретения квартиры в новом строящемся доме (а цены на ранних этапах строительства низкие, в отличие от рисков, которые существуют по такого рода сделкам), надо присмотреть вариант заранее.

Стоит заметить, что далеко не все заемные организации выдают ипотечный кредит на строящееся жилье. Процентная ставка на новостройки всегда чуть-чуть больше (разница до 2%).

Жилье на вторичном рынке тоже надо выбрать заранее (или присмотреть предварительно – необходимо примерно представлять какая сумма денег вам нужна на то жилье, которое вы хотите приобрести). Если жилье вы присмотрели, уточните у продавца квартиры, согласен ли он на такую сделку.

Необходимо учесть обязательные условия банков, которые они предъявляют к выбранному жилью: это в обязательном порядке жилые помещения, находящиеся в хорошем состоянии и не планирующиеся под снос.

Необходимо произвести независимую оценку объекта недвижимости, которая устанавливает официальную стоимость квартиры на сегодняшний день.

Выбор банка

При выборе банка надо обратить внимание на программы кредитования, предоставляемые теми или иными банками и затем постараться просчитать, соответствуете ли вы условиям, выдвигаемым банками своим потенциальным заемщикам.

Что касается экономии – это практически невозможно: процент по кредиту банком может устанавливаться индивидуально, он может изменять процент в зависимости от сроков кредита. Расчет кредита, который можно сделать на сайтах тех или иных банков, тоже не слишком соответствует действительности. Сумму переплаты можно узнать из договора, который необходимо изучить предварительно.

При выборе банка-кредитора следует обратить внимание на такие важные моменты как:

• полная стоимость кредита;
• размер первоначального взноса;
• возможно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса;
• требования к потенциальным заемщикам;
• репутация банка на рынке, как работает, сколько лет и т.д.

Доходы надо подтвердить справкой с места работы. Если вы не можете этого сделать, нужно выбрать банк с менее жесткими требованиями, хотя переплата в таких банках будет больше.

Сбор документов

Соберите сразу 2, а то и 3 полных пакета документов для нескольких банков – сможете выбрать наиболее подходящие для вас условия. Перечень необходимых документов у каждого кредитора индивидуален.

Основные документы:

1. Копия паспорта;
2. Свидетельство о браке (если есть);
3. Документ, свидетельствующий о том, что квартира, на которую выдается кредит, зарегистрирована;
4. Паспорт квартиры (кадастровый);
5. Оценка квартиры (заключение);
6. Документ о том, что продавец квартиры дееспособен;
7. Документ, свидетельствующий, что продавец не задолжал оплату коммунальных платежей;
8. Иные документы по требованию.

На основании рассмотренных бумаг банк одобряет или отклоняет сделку.

Страховка

Каждый банк требует застраховать жилье. Пункты для страхования необходимо уточнять непосредственно в банке. Если вы не хотите оплачивать страховку, учтите, что отказ от того или иного пункта существенно влияет на процентную ставку в сторону ее увеличения.

Подписание договоров

Кредитный договор и договор купли-продажи необходимо тщательно изучить. Если есть возможность – дать на изучение юристу. Обращайте внимание на строки, напечатанные мелким шрифтом.

Кредитный договор – договор на выдачу денег в кредит, согласно которому вы должны осуществлять ежемесячные выплаты (график выплат – приложение к договору).

Сама покупка оформляется в договоре купли-продажи, сделка фиксируется Росреестром, на квартиру оформляется закладной документ, который передается банку-кредитору.

Советы по выбору банка

Определиться не так просто: каждый банк предлагает достаточно обширную линейку кредитных продуктов. Здесь каждый сам для себя должен оценить риски и выбрать банк, по своим личным критериям: надежность, количество лет на рынке, выгодность предлагаемого кредита и т.д.

В любом случае вы, как уже было озвучено ранее, можете собрать несколько пакетов документов и подать их во все заранее присмотренные банки, а потом, после одобрения сделок или уточнения максимально возможных сумм кредита обратиться туда, где будут предложены наиболее лояльные и подходящие условия.

Представляем вам пять самых популярных и известных банков, предоставляющих ипотечный кредит:

• Банк Москвы;
• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• Открытие;
• ВТБ24.

Можно ли без первого взноса

Условия выдачи ипотечного кредита в каждом банке различаются. Обычно предполагается внесение первоначального взноса (10-50% от стоимости жилья). В качестве первоначального взноса есть возможность привлечь «материнский капитал», если же это невозможно, приходится действовать немного иначе.

У банков есть кредитные предложения внесения взноса – в этом случае человек платит только ежемесячные платежи по кредиту.

Опасных моментов тут 2: процент по кредиту значительно выше и если договор расторгается заемщик не имеет права на недвижимость и теряет все уплаченные деньги

Покупка квартиры без первого взноса не рекомендована – обычно это рассчитано на привлечение клиентов.

Опасные моменты

Самый главный риск – невозможность оплаты ежемесячного взноса. При нарушении графика платежей — это чревато потерей жилья. Именно поэтому рекомендовано тщательно подойти к решению об ипотечном кредитовании и о стоимости приобретаемого жилья.

Сама сделка в банке влечет за собой траты – банк не упустит момента и взять с вас побольше денег. Еще один важный момент – деньги в кредит следует брать в той валюте, в которой вы получаете свою заработную плату.

Важно знать: кризисы в России вели за собой скачки курса валют, что не самым хорошим образом сказалось на людях, взявших в свое время кредиты в долларах, евро и т.д.

При приобретении квартиры у собственников надо выяснить всю «историю» квартиры» (на кого оформлена, кто прописан, есть ли долги). Проблемы, связанные с вопросами прежнего собственника, могут всплыть потом, стоит уделить им значительное внимание. Если же вы не хотите связываться с этим или боитесь что-либо упустить можно воспользоваться услугами риелтора.

Выгоды

Для того чтобы покупка была наиболее выгодной следует прислушаться к советам:

• Жилье должно быть ликвидным;
• Следует изучить несколько предложений банков чтобы выбрать максимально подходящее и выгодное;
• Рекламные обещания банков – только обещания. Необходимо точно знать, что конкретно вам и на каких условиях могут предложить и выбирать из предложенного;
• Рассмотрите предложения своего банка, того в котором у вас счет или карта.

Все это требует значительных временных трат, но в таком деле как ипотека спешить не следует.

Нужны ли риелторы

Разобраться в вопросах приобретения жилья, учесть все нюансы самостоятельно трудно. Но есть альтернатива – можно привлечь к этому риелторов или профессиональных брокеров, занимающихся вопросами кредитов.

Часто бывает, что у брокеров есть свои договоренности с теми или иными банками. Как следствие – на привлечении кредитного брокера возможно сэкономить значительную сумму.

Москва располагает большим количеством компаний, предоставляющих брокерские услуги:

• Бест Недвижимость;
• Подбор Ипотеки;
• Азбука жилья;
• Фридом;
• Капитал Недвижимость.

При обращении за помощью в одно из вышеуказанных агентств всегда можно рассчитывать на грамотную консультацию.

Заключение

Безусловно, покупка недвижимость в ипотеку является очень ответственным решением, которое нуждается в предварительном взвешивании всех сторон этого вопроса.

Если финансы и специальность позволяют вам быть уверенными в возможности выплаты значительной суммы денег ежемесячно, брать ипотеку стоит.

Колебаний здесь не должно быть: в противном случае надо искать другие выходы из ситуации. При этом не стоит забывать о различных льготах (например, военная ипотека) и внимательно изучать возможности. А выход всегда найдется.