Права и обязанности нанимателя жилого помещения: выгодно ли «не свое» жилье?

Жилищное законодательство предоставляет гражданам несколько способов получения жилплощади. Есть абсолютно не затратный вариант, когда жилье оформляется в пользование по договору найма. Такое обладание имеет преимущества и свои недостатки, напрямую вытекающие из правового статуса нанимателя жилого помещения.

Законодательная база

Законодательство о социальном найме жилья. Фото № 1

Правовые возможности сторон соглашения найма урегулированы:

• Гражданским Кодексом РФ – ФЗ № 51;
• Жилищным Кодексом РФ – ФЗ № 188;
• правительственными указами и постановлениями.

Общий порядок взаимоотношений сторон при найме/аренде жилья установлен в гл. 35 ГК РФ.

Что такое наем жилого помещения и кто такой наниматель жилого помещения?

Кто считается нанимателем жилого помещения? Фото № 2

Наем жилого помещения – форма владения объектом недвижимости без права собственности. Субъект найма вправе использовать жилье по целевому назначению, однако для него введены ограничения по распоряжению. Дарение, продажа, завещательные распоряжения – все это прерогатива собственников.

Наниматель — совершеннолетний гражданин, оформляющий помещение по соглашению найма за установленную собственником плату.

Какие виды договоров найма жилого помещения существуют?

Социальный найм. Передача помещений из государственного фонда через составление договора социального найма (ст. 672 ГК). Применяется для обеспечения жильем не устроенных в бытовом плане лиц особых категорий. Жилье передается в бессрочное владение, что фактически равнозначно собственной квартире.

Коммерческая аренда — сдача во временное пользование жилых помещений с целью получения экономической выгоды.

Взаимные обязательства скрепляет договор найма жилых помещений (ст. 671 ГК). Максимально допустимое действие соглашения – 5 лет. Аренда повсеместно применяется частными лицами. Стоит учесть следующее: арендодателю придется задекларировать полученный доход и уплатить налоги.

Мнение юриста_эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросЗначительной мерой социальной поддержки государством является предоставление социального жилья. При выделении такого вида жилья заключается договор социального найма.

Но одной из разновидности договора найма является договор служебного найма. Указанный тип жилья предоставляется на время прохождения воинской службы или работы в сельской местности в сфере образования или медицины.

Зачастую этот вид пользования жильем выгоден обеим сторонам договора. В каждом муниципалитете разработаны программы по мерам поддержки отдельным категориям граждан.Зачастую в принятых нормативно-правовых актах присутствует норма о передаче занимаемого жилья в собственность. При заключении договора служебного найма приезжий специалист, отработавший указанный в договоре срок, обычно составляющий от пяти до десяти лет, имеет права приобрести занимаемое жилье в собственность.Данная позиция удобна обеим сторонам. Работник, получивший служебное жильё платит за него символическую плату администрации, зная что его в любой момент никто не выгонит. По сути, это почти его жилье, пока без права распоряжения. Делать дорогостоящий ремонт или заказывать мебель под размеры квартиры можно не опасаясь внезапного расторжения договора.

Удобен такой вид найма и муниципалитету. Врач или учитель, имеющий свой «угол» навряд ли куда-нибудь уедет, и квалифицированный специалист останется на постоянную работу. При выработке положенный срок люди обзаводятся семьями и менять место жительства не целесообразно.

Специализированный найм. В пользование передается жилье спецфондов: «служебки», общежития и другие. Правила предоставления таких объектов определены разделом IV Жилищного Кодекса. Подтверждение передачи объекта — договор найма специализированного помещения. Соглашение предусматривает простую письменную форму по типовым образцам.

 

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Договорные обязательства нанимателя жилого помещения. Фото № 3

Социальная направленность соглашений не освобождает квартиросъемщика от широкого круга обязательств, установленных ст. 67 и Правилах пользования жильем. квартиросъемщику придется:

• эксплуатировать помещение исключительно по его назначению (запрещено организовывать производственные мастерские, развлекательные центры и т. д.);
• учитывать права своих соседей по многоквартирному дому;
• поддерживать помещение в достойном состоянии, соблюдать санитарно-гигиенические нормы;
• выполнять требования противопожарной безопасности;
• проводить по мере необходимости косметический и текущий ремонт жилья;
• своевременно вносить коммунальные платежи, оплачивать проживание;
• при необходимости допускать в жилище контролирующие органы, специалистов коммунальных служб.

Запрещена любая перепланировка, какой бы дорогостоящей и продуманной до мелочей она ни была, без разрешения наймодателя и БТИ. При расторжении соцнайма квартиросъемщик сдает жилье по акту.

Ответственность нанимателя по договору соцнайма

Санкции за нарушение обязанностей нанимателя социального жилья. Фото № 4

Отступления от правил проживания грозит применением законодательных санкций. В зависимости от допущенного нарушения и наступивших последствий возможны административная, гражданская ответственность, а также выселение.

К примеру, если квартиросъемщик упорно избегает оплаты «коммуналки» свыше полугода, ему придется освободить помещение. Муниципалитет предоставит другой вариант проживания, только какого уровня окажется замена.

Если же имущество испорчено или уничтожено, нанимателю грозит выдворение «в никуда». Также абсолютным лишением жилплощади закончатся:

• систематическое пренебрежение правами жильцов;
• «нецелевое» использование квартиры.

Предварительно нарушителю предоставляется срок для устранения нарушений и возникшего вреда. Договор расторгается в судебном порядке с документальным подтверждением вины нанимателя.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматели социального жилья обладают существенными правами, в том числе не предлагаемые другими типами аренды:

• оформить постоянную регистрацию на себя и членов своей семьи (после одобрения собственника);
• бесплатно приватизировать жилую площадь – с 2017 года такая возможность предоставляется бессрочно;
• разрешить временное проживание третьих лиц (с соблюдением правил пользования жильем и норм миграционного законодательства);
• сдать жилплощадь в поднаем/субаренду;
• по согласию собственника возможен обмен жилплощади;
• квартиросъемщик вправе потребовать от наймодателя техническое обслуживание участков общего пользования, капитальный ремонт здания;
• при неудовлетворительном качестве коммунальных услуг – предъявлять претензии к муниципалитету, требовать устранения недостатков.

Также владелец муниципальной квартиры освобожден от имущественного налога и взносов на капремонт. Эти вопросы в компетенции муниципалитета.

Нюансы социального найма жилья

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора социального найма? Фото № 5

• По закону квартиросъемщик волен не появляться на жилплощади продолжительное время без утраты прав проживания.
• В случае управленческих изменений по дому соглашение найма сохраняет силу.
• Муниципальная аренда не позволяет завещать государственное жилье. В случае ухода из жизни ответственного квартиросъемщика допускается переоформление соглашения на любого совершеннолетнего члена семьи, зарегистрированного в квартире (ст.82 ЖК). Новый наниматель должен заручиться письменным одобрением собственной кандидатуры других жильцов квартиры.
• Право собственности на приватизированную муниципальную/государственную квартиру оформляется равными долями на каждого участника в процедуре, в том числе на несовершеннолетних. Приватизация квартиры без договора соцнайма запрещена.

Как получить социальное жилое помещение?

Необходим официальный статус нуждающегося в жилье человека. Полный перечень оснований содержит статья 51 ЖК.

Правообладание закрепляется постановкой претендента в муниципальную очередь. Принадлежность к льготной категории населения повышает шанс обзавестись муниципальной квартирой.

Наниматель или собственник – что лучше

Как бы ни пугали СМИ ростом коммунальных платежей и налогов, собственное жилье предпочтительнее съемного. Расходы на коммерческую аренду всегда выше, ведь владелец стремится заработать, а прав – фактически «ноль». 

Социальный найм – это вечная оглядка на органы власти плюс обязанности, сопоставимые с правообладателем квартиры. Так что жилье лучше купить или, по возможности, приватизировать муниципальное.

О том, что такое договор социального найма и кто может быть нанимателем жилого помещения, вы можете узнать, посмотрев видео: