Права управляющей компании многоквартирного дома как способ выполнить услуги

Комфортное проживание в высотном доме зависит от работы управляющей компании. Но сфера ответственности этих организаций надежно упрятана в «дебрях» законов и «закоулках» СНиПов. Вот и выступают жильцы и коммунальщики в вопросах содержания имущества МКД чаще непримиримыми сторонами, нежели партнерами.

Попробуем разобраться с правами и обязанностями управляющей компании многоквартирного дома.

Законодательная база, регламентирующая деятельность УК

Что такое управляющая компания? Фото № 1

Жильцы МКД вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. Граждане рассчитывают на бесперебойное водоснабжение, эффективную работу отопления, чистые дворы и подъезды. Но что делать, если подрядчик не выполняет в полном объеме обязанности?

Проявить компетентный подход к участию в деятельности УК. Для этого понадобится осведомленность в законодательных принципах деятельности коммунальных структур и хотя бы начальные познания в обширном своде нормативных документов:

1. Жилищном Кодексе (ст. 154-157, 161-165).
2. Гражданском Кодексе (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
3. ФЗ 210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
4. ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Полезно заглянуть в правительственные постановления, в числе которых стоит выделить особо:

• «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации МКД» — № 75;
• «О порядке предоставления коммунальных услуг» — № 307;
• «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД» — № 491. Распоряжение регламентирует основания для изменения оплаты в случае некачественных, несвоевременных или неполных работ от УК;
• «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» — №25.

Важно. Любая управляющая компания обязана действовать на основание учредительных документов, соответствующих требованиям п.3 ст. 89 ГК РФ и ст. 12 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Также с 1 июня 2016 года сведения об УК должны аккумулироваться в системе ГИС ЖКХ.

Договор управления МКД

Заключение договора управления многоквартирным домом. Фото № 2

Именно договор определяет конкретные права и обязанности сторон, устанавливает порядок действий при форс-мажорах, детализирует законодательные требования и ответственность сторон. В чем же суть заключения договоров с коммунальными структурами?

1. Объектом соглашения выступает комплекс услуг жизнеобеспечения МКД, оказываемых коммунальной организацией собственникам многоэтажки. Эти работы исполнитель представляет официально. Собственники, в свою очередь, согласуют предлагаемые работы. Другой стороной договора выступают обязанности пользователей по своевременной оплате услуг ЖКХ и соблюдению порядка проживания в МКД.
2. Субъектами договорных отношений выступают владельцы жилых помещений (или коммерческих) и управляющая компания многоквартирного дома в качестве юридического лица. Они именуются сторонами.
3. В соответствие с ЖК РФ услуги непременно должны включать:
   • текущую эксплуатацию имущества и ремонтные работы;
   • решение организационно-управленческих задач.
4. В обязательном порядке предусматриваются границы прав и ответственности сторон. При этом второй аспект включает варианты ответственности, юридические последствия за невыполнение обязательств (штрафы, пени), условия расторжения договора:
   • в одностороннем режиме;
   • обоюдно;
   • через суд.
5. Актуальность договорных условий должна укладываться в рамки от года до 5 лет. Как правило, соглашение принимается на 3 года.

Договор на обслуживание МКД разрабатывается собранием жильцов и утверждается протоколом с указанием даты заключения, периодом действия и сроком прекращения полномочий.

Обязанности УК

Обязанности управляющей компании. Фото № 3

Структура услуг всех управляющих компаний идентична, разница лишь в расценках. Предусмотренные работы УК осуществляет в безапелляционном порядке. Уклонение коммунальщиков хотя бы от одной услуги является основанием для жалоб в контрольно-надзорные органы. В крайних ситуациях недоделки оборачиваются штрафными санкциями и даже аннулированием соглашения.

Содержание общего имущества МКД

В соответствие с постановлением 401 (п. 2, раздел I) к общему имуществу многоэтажек относятся:

• помещения, не являющиеся частью квартир (те же подъезды);
• лестничные марши и межэтажные лестничные площадки, крыша, фасад;
• лифты с шахтами, чердаки, тех. этажи и подвалы, колясочные;
• встроенные гаражные помещения и машино-места, созданные за счет жильцов;
• коммуникации и технические системы, мусоропроводы, обслуживающие более одной квартиры;
• несущие элементы – фасад, межэтажные перекрытия, несущие стены, балконные плиты и т. д.

Полезно знать, что спортивные/детские площадки, коллективные автостоянки, теплопункты и другие системы по жизнеобеспечению конкретного дома входят в общий имущественный массив. Его обслуживание относится к ведению УК.

Важно. Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП (реестр) и в государственном кадастре (п. 3,4 раздела I пост. 401).

Перечень основных услуг УК по содержанию общего имущества:

• регулярную уборку подъездов, замену перегоревших лампочек, штукатурно-малярные работы;
• уход за придомовой территорией, зелеными насаждениями, обустройство участка;
• вывоз мусора и бытовых отходов. При отсутствии собственных мощностей компания вправе заключать подрядный договор со специализированной организацией;
• поддержание фасада дома в надлежащем виде и состоянии. Компания должна не только убирать хаотично размещаемые объявления и следы неизвестного творчества, но и обновлять/заменять отделку здания;
• прочищение канализационных систем дома.

Нужно ли все это дополнительно перечислять в договоре оказания услуг? Как коммунальщики, так и жильцы руководствуются требованиями законов, где указан весь объем возможных работ. Но все же в договоре должен содержаться раздел с детализацией работ.

Ремонт жилья

Как должны проводиться ремонтные работы? Фото № 4

Поддержка эксплуатационных характеристик коммуникаций и конструкций, поддержка архитектуры дома – вот обобщенно для чего создаются управляющие компании. В идеале результатом ее работы является комфортный и безопасный быт жильцов. Конечная цель достижима при своевременном выполнении ремонта.

Эти работы делят на капитальные и текущие:

1. Капитальный ремонт – качественно меняет эксплуатационные характеристики здания.
2. Текущие работы поддерживают изначально предусмотренные свойства здания.

В текущий ремонт входит:

• герметизация стен, стыков и прочих конструктивных элементов;
• восстановление деформированных и поврежденных секций и коммуникаций;
• малярно-штукатурные работы по фасаду МКД, стенам и потолкам мест общего пользования;
• ремонт окон, крыши, входных отсеков (тамбур, подъезды);
• восстановление работы общих участков систем тепловодоснабжения, электрических и газовых коммуникаций здания;
• подготовка инженерных систем к отопительному сезону;
• для выполнения возложенных обязанностей УК вправе заключать договора с подрядными организациями и поставщиками специфических работ (газоснабжение, поставка электроэнергии).

Этот перечень не является исчерпывающим, и при необходимости компания может провести другие типы ремонтных работ, предусмотренных действующими нормативами.

Организационные услуги УК

Организация работы управляющей компании. Фото № 5

Без рационального «зерна» в работе УК вряд ли собственники жилья получат качественный ремонт, придомовую автостоянку или площадку для детских игр. Так что деятельность управляющей компании не заканчивается, а начинается с организационных мероприятий:

• сбор коммунальных платежей, расчеты с подрядчиками и поставщиками;
• организация делопроизводства в рамках обслуживания МКД, заключение договоров подряда со сторонними исполнителями, контроль качества, перерасчет платежей;
• контроль правомерного расходования жильцами энергоресурсов: выявление расхищения энергии, установки не отвечающих требованиям приборов учета;
• работа с недобросовестными плательщиками: взыскание задолженности, в том числе в судебном порядке, начисление пеней и штрафов;
• взаимодействие с владельцами квартир. Общие собрания должны проводиться не реже одного заседания в год;
• информирование собственников жилфонда об изменениях в тарификации услуг, сроках оплаты, содержания услуг.

Обязанностей у коммунальщиков, конечно, масса. Но закон наделил эти структуры и правами.

Права УК

Права управляющей компании. Фото № 6

Все тем же договором за компанией закреплены функции контроля и надзора в части исполнения квартиросъемщиками своих обязанностей. Вот в чем заключаются эти права:

• поскольку доходы УК складываются из коммунальных платежей граждан, задержки в оплате ведут к прямым убыткам компании, а также неполному выполнению работ. Взыскание задолженности законными способами – первое, о чем следует упомянуть;
• погашать платежи поставщикам услуг за счет средств резервного фонда УГ;
• сверять предоставленные собственниками сведения о показаниях приборов учета, пересчитывать начисленные платежи, ограничивать предоставление услуг должникам;
• следить за характером проводимых ремонтов в квартирах собственников и сообщать в контрольно-надзорные органы о фактах незаконных перепланировок жилья, использования жилой площади не по назначению, нарушений санитарных и других правил проживания в МКД.

О формировании доходов УК стоит упомянуть особо. Не так плохо живут коммунальщики, как они пытаются это представить:

• оплата жильцов за ремонт и содержание жилья;
• оплата энергоресурсов по среднему тарифу. Ловкий ход УК, когда за свет плата взимается по нормативу, а вот поставщику услуг УК переводит с учетом показаний магистральных счетчиков. Разница получается внушительной. Вот почему обслуживающая МКД организация не заинтересована в установке индивидуальных приборов учета.

Из всего объема поступивших платежей от граждан 50-60% уходит на плату сторонним подрядчикам, остальное – чистая прибыль.

Ответственность УК

Ответственность управляющей компании. Фото № 7

За предоставление некачественных услуг или полное невыполнение компании грозит:

• наложение обязанностей возместить причиненные убытки потерпевшей стороне от последствий действия/бездействия УК (ст. 44 ГК РФ);
• административный штраф 40-50 тыс. руб. за нарушение правил по содержанию жилых домов (ст. 7.22 КоАП);
• штраф от 5 до 10 тыс. рублей на должностных лиц за нарушения нормативов предоставления коммунальных услуг (ст. 7.23 КоАП).

С 2011 года за сокрытие информации от второй стороны договора, а также выдачу неполных или ложных сведений о деятельности управляющие компании расплачиваются штрафами (ст. 7.23.1):

• 30-40 тыс. руб. – на должностных лиц коммунальных структур;
• 250-300 тыс. руб. – на юридических лиц, а также ИП, предоставляющих коммунальные услуги.

 В целом мера ответственности зависит от наступивших вредных последствий и может ограничиваться штрафами, пусть и немалыми, а может обернуться уголовным делом в отношении ответственного должностного лица, его дисквалификацией на определенный отрезок времени или бессрочно.

Как заставить работать УК?

Что делать, если управляющая компания не хочет качественно обслуживать МКД? Фото № 8

Что делать, если УО не в полном объеме выполняет предусмотренные договором работы?

Гражданское законодательство предусматривает возмещение ущерба исполнителем пострадавшей стороне в случае некачественных услуг (ст. 59). Причем, потребовать компенсацию вправе и те, что не скреплял свои отношения с управленцем МКД соглашением.

В любом случае понадобится судебное решение о возмещении. Подача иска сопровождается:

• подготовкой доказательств нарушений;
• копии сопроводительных документов (договора, копии квитанций по оплате услуг и др.);
• попытки решить вопрос в досудебном порядке (обязательный шаг) путем направления письма-претензии в компанию.

 Хорошая возможность восстановить справедливость – жалоба в Прокуратуру и/или Роспотребнадзор. Контролирующий орган инициирует проверку. Если факты подтверждаются, в УК поступает прокурорское представление об устранении имеющихся нарушений. Затем также можно обратиться в суд за присуждением гражданской компенсации.

Закон предоставляет немало способов воздействовать на коммунальщиков. Но договор – понятие обоюдное. Поэтому надо учитывать, что, требуя положенного от УК, не стоит забывать об обязанностях жильцов.

Дополнительно об управляющих компаниях и их взаимодействии с собственниками жилья вы можете узнать, посмотрев видео: