Право собственности на кооперативную квартиру: разбираемся

Одним из видов приобретения жилого помещения является кооперативное строительство. Пик его популярности спал в 1990 годах, но затем после некоторой стабилизации материального положения граждан оно начинает становиться популярным. Кооперативное строительство в некотором случае сходно с долевым приобретением жилых помещений, но отличается от него некоторыми тонкостями. Рассмотрим юридический механизм приобретения собственности на кооперативное жилье.

Механизм регистрации квартиры

Регистрация кооперативной квартиры. Фото № 1

Если внимательно изучить юридический процесс регистрации кооперативной квартиры, то первое на что нужно обратить внимание, это на существующие способы строительства кооперативного жилья. Их бывает два.

1. В первом случае происходит организация граждан, которые хотят стать собственниками своего жилья. Далее они создают жилой строительный кооператив (юридическое лицо ЖСК), регистрируют устав в органах муниципальной власти. На общем собрании избирают председателя, получают под строительство земельный участок, и находят строительную организацию, которая готова соорудить многоквартирный дом. С ней заключается договор, и каждый участник становится пайщиком, внося оговоренные платежи. После того как многоквартирный дом сдается, каждый пайщик становится обладателем оговоренного пая в виде конкретного жилого помещения.
2. Во втором случае создается просто Жилой кооператив. Его особенностью является то, что многоквартирный дом сооружается не за деньги пайщиков, а за привлеченные средства (например, кредит). Далее граждане объединяются в кооператив, пишут устав, регистрируют его в органах муниципальной власти, и становятся пайщиками. Они ежемесячно платят определенные суммы за паевое жилое помещение.

Несмотря на некоторые различия, механизм регистрации квартиры в таких кооперативных многоквартирных домах одинаков, и проходит по следующему алгоритму:

• должно быть создано юридическое лицо (жилищный многоквартирный кооператив), его устав должен быть зарегистрирован, выбран председатель, назначены члены правления, взят на работу бухгалтер, сделана печать;
• все регистрационные документы, образец подписи директора (главы кооператива), главного бухгалтера, перечень членов правления кооператива, должны быть переданы в органы регистрационной службы;
• после сооружения многоквартирного дома, он должен быть передан вместе со всеми жилыми и иными помещениями на баланс кооператива;
• каждый пайщик, который платит деньги за пай (квартиру), должен быть принят в члены жилого многоквартирного кооператива на общем собрании;
• для регистрации квартиры на баланс кооператива достаточно факта сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
• для регистрации квартиры за конкретным пайщиком в едином реестре собственников пайщик обязан предоставить копию устава, справку о выплаченном пае в регистрационный орган по месту нахождения жилого помещения, и получить выписку из реестра, что он стал полноправным собственником.

Как видно правовой механизм регистрации кооперативной квартиры несколько отличается.

Важно запомнить, что особенностью кооперативных домов является то, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию пайщики не становятся собственниками, они имеют право только на пользование жилым помещением. Право собственности наступит только с момента регистрации.

Проблемы оформления кооперативной собственности

Оформление кооперативной квартиры в собственность. Фото № 2

Пайщики кооперативов часто сталкиваются с различными ситуациями, которые не позволяют полноправно распоряжаться ими квартирами.

Вызвано это особым правовым статусом такого жилого помещения. Сразу после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, любые жилые помещения, находящиеся в нем, на праве собственности принадлежат именно жилищному кооперативу. Граждане, которые выплатили пай, являются пользователями квартир. То есть они имеют право проживать в них, но не могут полноправно распорядиться (продать, подарить).

Поэтому чтобы стать собственником жилья, пользователь обязан оформить данное жилое помещение в свою собственность. Чтобы сделать это, нужно предоставить в регистрационные органы определенный пакет документов, без которого никакой регистрации не будет.

Если таких документов нет в кооперативе (например, утеряны), тогда бремя их восстановления ложится на пайщика. В некоторых случаях доказывать свое право на жилье приходится через суд.

Исходя из этого, главной проблемой связанной с оформлением кооперативной собственности является предоставление и сбор обязательного пакета документов следующего содержания:

• устав жилищного кооператива, на практике часто встречаются ситуации, когда устав меняется, в него вносятся дополнения, а председатели не всегда предоставляют заверенные копии изменений в государственный реестр, поэтому при оформлении квартиры пайщику приходится заставлять председателя, чтобы он все отвез, и дал соответствующую заверенную копию гражданину;
• справка о том, что пай выплачен полностью и претензий у кооператива нет, она подписывается председателем, а также бухгалтером кооператива, но бывают ситуации, когда реестр выплат или учетная книга могут быть потеряны, уничтожены старым руководством, поэтому пайщику придется истребовать информацию в банках или в архивах, что он все заплатил, и предоставлять ее председателю кооператива;
• акт о сдаче дома в эксплуатацию, а также технический паспорт на дом и квартиру (заверенную копию этих документов), которые хранятся у председателя кооператива;
• ордер на вселение в жилое помещение, который также хранится у председателя ЖСК, либо другой документ подтверждающий данный факт.

Если данный пакет документов не предоставить, тогда оформить право собственности будет проблематично, и придется делать это через суд.

Важно запомнить, что перед началом процесса оформления кооперативного жилья в собственность, пайщик должен подойти к председателю и уточнить у него какие документы есть, а каких нет.

Приватизация кооперативной квартиры, права собственника

Механизм приватизации кооперативной квартиры. Фото № 3

Многие пайщики жилищных кооперативов, когда начинают оформлять жилье в собственность пытаются его приватизировать, обращаясь в муниципальные органы. Но с юридической точки зрения их действия неправильные.

Под приватизацией подразумевается оформление в частную собственность государственной или муниципальной квартиры. Кооперативное жилье изначально является собственностью жилищного кооператива, поэтому пайщик, который выполнил все обязательства, фактически, на основании действующего законодательства просто переоформляет право собственности на жилое помещение с кооператива на себя, то есть на свой пай.

Исходя из этого, такое жилье не подлежит приватизации.

Теперь рассмотрим вопрос о том, какими правами обладает собственник кооперативной квартиры.

В принципе после оформления права собственности на свой пай (жилое помещение), гражданин становится его полноправным собственником. Право собственности на кооперативное жилье подразумевает любые действия связанные с пользованием и распоряжением объектом недвижимости по своему усмотрению.

Пока пай не оформлен и является собственностью жилищного кооператива, гражданин имеет право только проживать в квартире, если он решает кого-то в ней прописать, обменять ее, или продать, то на такие действия необходимо согласие общего собрания кооператива и его председателя.

Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, состоящий в следующем. Пока собственником жилого помещения является кооператив, гражданин имеет право пользоваться жильем только по назначению, то есть проживать в нем. Все остальные действия с недвижимостью должны согласовываться с руководством кооператива или на общем собрании.

После оформления права собственности гражданин получает возможность не только пользоваться жильем, но и полноправно им распоряжаться. То есть для отчуждения имущества и других действий, связанных с этим уже не требуется согласования с руководством кооператива.

Интересно знать, что на практике встречаются ситуации, когда государство погашает часть паевых взносов за граждан в кооперативном строительстве. В таком случае оно не становится его собственником, и приватизировать такие объекты не нужно. На них все равно распространяется законодательство о кооперативах.

Прекращение членства в жилищном кооперативе

Как выйти из жилищного кооператива? Фото № 4

Данный вопрос также интересует многих, поскольку бывают разные ситуации, при которых гражданина могут исключить из кооператива.

Прежде всего, нужно объяснить, что механизм исключения из полноправных членов ЖК включает в себя принятие такого решения общим собранием членов многоквартирного кооператива. Председатель кооператива ставит этот вопрос в повестку дня, и если члены большинством голосов принимают решение об исключении, тогда человека исключают из членов ЖК.

Какие правовые последствия могут наступить?

Если человек не успел оформить право собственности на свой целевой пай (квартиру) тогда его жилое помещение может быть передано другому лицу, но исключенному должна быть выплачена компенсация (средства, которые были отданы на паевые взносы). Исходя из этого, такие ситуации происходят редко.

Если собственность уже оформлена то гражданина также могут исключить из членов кооператива, но при этом он не потеряет свое жилье, но может потребовать предоставления ему полной материальной компенсации в виде рыночной стоимости объекта недвижимости. В таком случае исключение из членов кооператива несет только такие правовые последствия как лишение права принимать участие в собраниях и других мероприятиях, а также возможность быть избранным в органы управления.

Вообще на законодательном уровне, исключение из членов кооператива оформлено, но порядок лишения жилого помещения детально не расписан. Поэтому, в случае возникновения различных споров, нужно руководствоваться нормами законодательства о собственности, Конституции и Гражданского кодекса.

Эти нормативные акты однозначно говорят о том, что в случае лишения гражданина жилого помещения, за которое он вносил платежи, ему должна быть выплачена полная компенсация его стоимости.

Основаниями для прекращения членства исключения являются следующие факты:

• отсутствие платы за коммунальные услуги и других обязательных платежей, установленных общим собранием;
• не полная выплата паевых взносов;
• периодическое или систематическое нарушение правил проживания;
• несоблюдение устава кооператива, а также действующего законодательства по пользованию жилым помещением (например, сдача его в аренду без согласования с правлением) не касается тех, кто оформил право собственности;
• не вселение в жилое помещение, либо долгое (более одного года) отсутствие (не касается тех, кто оформил право собственности).

Порядок выселения из кооперативных домов

Могут ли выселить из кооперативной квартиры? Фото № 5

Рассмотрим вопрос, как происходит выселение из кооперативных домов. Оно происходит по следующему алгоритму.

1. Первый шаг состоит в том, что председатель или другой член кооператива должен поставить вопрос на общее собрание об исключении гражданина из членов жилого многоквартирного кооператива с обязательным выселением из занимаемого жилого объекта (помещения).
2. Члены кооператива, которые присутствуют на общем собрании, должны своим большинством принять такое предложение, и это все должно быть оформлено в протоколе.
3. После этого исключенному гражданину выдается уведомление, в котором указывается, что он исключен из членов данного кооператива и должен выселиться из квартиры в установленный срок. Законодательством он не установлен, но по юридической практике такой срок не должен быть меньше двух месяцев.
4. Если по окончании двух месяцев гражданин не выселился, тогда глава правления кооператива подает иск в суд, в котором просит принудительно выселить гражданина из жилого помещения. После удовлетворения иска выдается исполнительный лист, и судебные приставы начинают процесс принудительного выселения.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

Если государственными или муниципальными органами принято решение о сносе кооперативного многоквартирного дома (сданного в эксплуатацию или нет), тогда они должны поступать следующим образом:

• каждому члену данного многоквартирного кооператива направляется уведомление, где указывается, что дом подлежит сносу, и человек по истечении определенного времени должен выехать из жилого объекта (обычно дается два месяца);
• далее решается вопрос о предоставлении компенсации, если дом сдан в эксплуатацию, тогда за жилой объект отдается его рыночная стоимость, плюс расходы, связанные с переездом, если дом не достроен тогда компенсируются паевые взносы;
• если по окончании срока человек не выехал, тогда выселение происходит принудительно по решению суда, компенсация выплачивается но из нее высчитываются затраты на суды а также на выполнение решения суда.

Важно запомнить, что все решения членов и правления кооператива можно оспаривать в суде.

Кооперативное жилье имеет свою правовую специфику, которая вызвана тем, что человек решивший стать обладателем квартиры в ЖК сначала становится пайщиком, и только после всех обязательных паевых взносов получает право на оформление жилья в свою собственность. До оформления права собственности на пай, квартира принадлежит кооперативу.

О том как выделить супружескую долю в кооперативной квартире вы можете узнать, посмотрев видео: