Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения

Учет в договоре всех нюансов заключения сделки по покупке или продаже недвижимости защищает его участников от непредвиденных сложностей. Правильно оформленные и учитывающие все тонкости примеры договора купли-продажи квартиры помогут обеспечить безопасность сторон.

Особенности договоров

Формы договоров на осуществление оплатной или безоплатной передачи имущества от одного собственника другому. Фото № 1

В Российском Гражданском законодательстве для оформления купли-продажи объектов недвижимости заинтересованным сторонам следует составить договор и заверить содержание своими подписями. При этом достаточно составить его в простой форме, письменно. Нотариальное заверение документа не требуется.

Добросовестные риэлторы и профессиональные юристы знают все подводные камни такого документа. Гражданину, который не имеет специального образования в правовой сфере сложно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или удостовериться в правильности его оформления.

Чтобы избежать юридических ошибок, а главное их последствий, необходимо знать основы составления договора, понимать, какие тонкости должны быть учтены в зависимости от условий сделки.

В документальной части купли-продажи следует знать, что такое простой договор, варианты составления договора с обременением, оформления сделки по доверенности и другие нюансы.

Простой договор

Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры, необходимо знать основные условия, которые составляют его структуру. Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров. 

Пример простого договора — порядок заполнения

Согласно ст. 554 ГК России, чтобы документ имел силу необходимо указать:

• персональные данные сторон: продавца и покупателя;
• основания владения квартирой: свидетельство государственной регистрации права собственности;
• фактические данные квартиры: адрес, площадь, назначение, номер по кадастру;
• стоимость объекта;
• государственной инстанции, которая решит спор по договору, в случае его возникновения.

Минимальный набор требований для защиты покупателя и продавца от возможных разногласий дополняют текст договора указанием:

• зарегистрированных в квартире лиц или их отсутствием;
• ограничений в пользовании, если они имеются;
• задолженностей по квартплате и налогам в отношении объекта договора или их отсутствием;
• недостатки помещения и дома, если они имеются;
• факта, что сделка не является для сторон кабальной;
• стороны, которая несет расходы по заключению договора;
• способов оплаты;
• необходимости передачи объекта с фиксированием в передаточном акте.

Дополнительно можно прописать:

• сроки и условия на выписку всех жильцов, если в квартире имеются зарегистрированные на момент продажи лица.

Если никакие особые условия не предполагаются, договор подписывается обеими сторонами и с этого момента документ вступает в силу. Нотариального заверения договор не требует.

Договор с обременениями

Что такое договор на продажу недвижимости с обременением? Фото № 2

Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, дом, в котором она находится, не признан аварийным. Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена. Однако случаи покупки жилья с таким обременением случаются. В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.

Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.

Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:

Рента

Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная. Рента дает право своему получателю проживать в помещении до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.

Если рента дополнена иждивением, то в обязанности покупателя войдут как минимум уход и содержание жильца за свой счет.

Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти получателя ренты.

Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы. Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.

Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами. При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.

В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной. Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем. Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

Залог

Можно ли продать заложенную квартиру? Фото № 4

Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца. Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.

При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку. В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.

В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки. Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость жилья, но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам. Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.

Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных выплат продавца. 

Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку. Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.

По сравнению с рыночной ценной стоимость подобных квартир гораздо ниже. Чтобы сделка стала возможной, требуется хорошая юридическая подготовка или консультация специалиста.

Аренда

Сданная в аренду квартира может продаваться с условиями, при которых арендаторы должны или не должны освобождать её после смены собственника.

Если с арендаторами заключен договор на долгосрочное проживание, зарегистрированный в государственных органах, то продажа квартиры на условия их проживания не повлияет. По закону до окончания договора они могут проживать на указанной жилплощади. Это не помешает, если покупатель приобретает недвижимость с целью сдачи её в наем. В противном случае, договор с арендаторами либо придется расторгнуть, либо дождаться его окончания, либо найти нового покупателя.

Согласный с наличием арендаторов покупатель должен:

• знать об их существовании;
• исполнять все условия договора аренды вместо продавца.

Это фиксируется в тексте договора и подписывается сторонами.

Если договоренности устные, а покупатель не желает продолжать договорные отношения с арендодателями продавца, необходимо прописать это в договоре и установить сроки освобождения жилплощади.

 

Несовершеннолетний или недееспособный владелец

Особенности продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный. Фото № 4

Недееспособные граждане, не могут совершать юридические сделки самостоятельно. До наступления 14-летия ребенок считается недееспособным, поэтому эти две категории граждан объединены в одну группу для разъяснения обременения.

Представитель недееспособного гражданина может продать квартиру от его лица, но при этом возникает ряд условий.

Первое и самое главное, чтобы в результате сделки права недееспособного лица не были ущемлены. Если он является собственником всего помещения или его доли, необходимо предоставить альтернативное жилье в полную или долевую собственность. Жилищные условия в результате смены собственности не должны ухудшиться.

Если несовершеннолетний не является собственником, но прописан в квартире, выставленной на продажу, необходимо зарегистрировать его в другом помещении, как минимум такого же качества.

Без разрешения опекунских органов сделка купли-продажи собственности невозможна.

Возможные нюансы

Какое нюансы могут возникнуть при совершении сделки о передаче права собственности на недвижимость? Фото № 5

Необходимо тщательно проверить недвижимость, прежде чем принять решение о её покупке. Во-первых, квартира может иметь не одного, а несколько собственников. Во – вторых при кажущемся отсутствии обременений, они могут появиться после смены собственника.

Если объект недвижимости находится в долевой собственности необходимо удостовериться что владельцы долей, не участвующие в сделке о ней осведомлены и возражений не имеют. У них преимущественное право покупки.

Это значит, что один владелец должен первоначально предложить свою долю остальным законным хозяевам. Продать долю посторонним он может, только если получит нотариально заверенный отказ или отсутствие ответа от остальных долевых собственников в течение месяца с момента их уведомления.

Эти условия прописываются в договоре.

Квартира, приобретенная в браке, не может быть реализована одним из супругов без нотариально заверенного письменного согласия другого.

Существуют ещё категории лиц, которым по закону нельзя запретить пользоваться квартирой:

• лица, отказавшиеся от приватизации в пользу одного из членов семьи;
• лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа.

Эти категории имеют пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Важно удостовериться, что такие граждане не зарегистрированы в квартире не только в момент совершения сделки. Лица, находящиеся на воинской службе, в местах лишения свободы или выбывшие из страны на длительное время могут по возвращении восстановить свои права. Помешать в этом никто не может, если они при этом имеют основание пожизненно пользоваться объектом недвижимости.

Чтобы предупредить такие последствия покупатель должен запросить расширенную выписку из домовой книги, которая содержит полную информацию о квартире.

Если в договоре не указать наличие таких лиц – это повод к расторжению сделки.

При покупке квартиры не стоит поддаваться уговорам покупателей и занижать цену объекта в договоре. В противном случае, при желании получить налоговый вычет покупатель потеряет часть суммы.

Если продажа осуществляется вместе с имуществом: мебелью, посудой, техникой, следует указать перечень предметов. Это сильно упростит фактический переезд нового собственника в квартиру.

Когда необходимо обратиться к нотариусу?

В каких случаях договор сделки о передаче прав на недвижимость подлежит обязательной регистрации у нотариуса? Фото № 6

Простая письменная форма не применима к некоторым договорам купли-продажи квартиры. Необходимо наличие нотариального заверения по отдельным сделкам.

Нотариально заверенные договора, согласно статье 54 ГК РФ необходимы при сделке с недвижимостью, совершаемой опекунами от лица подопечных: несовершеннолетних, недееспособных.

Также потребуется обращение к нотариусу в процессе сбора документов для совершения сделки и допуска её к регистрации, если:

• необходим договор залога объекта недвижимости или ипотека;
• необходим договор ренты;
• необходим перевод долга с продавца на покупателя;
• необходимо согласие супруга на сделку;
• необходимо согласие долевых собственников или их отказ от сделки.

При составлении договора в простой форме покупатель может подстраховаться и нотариально заверить документ.

В процессе работы нотариус обязан досконально разъяснить права и обязанности сторон и удостовериться, что стороны правильно понимают использованные для составления договора законы.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросС изменением норм законодательства изменяются и порядки подготовки и регистрации договоров купли-продажи. С января 2017 года все сделки, совершаемые с несовершеннолетними и право, возникающее в результате продажи доли оформляется только нотариально. Государственная регистрация в таком случае носит право подтверждающий характер.

Продажа квартир малолетними детьми возможна при приобретении ими недвижимости по материнскому капиталу или по наследству.

С течением времени изменяются и другие обстоятельства. Пакет документов незначительно корректируется. Так отменена обязанность предоставлять технический паспорт. Все объекты должны стоять на кадастровом учете. В случае, если кадастровый номер объекта отсутствует, для постановки объекта на учет придется вызывать кадастрового инженера и заказывать подготовку тех плана. Кадастровый номер объекта должен быть обязательно отражен в заключаемом договоре.

Для проверки чистоты квартиры перед заключением сделки необходимо заказать в регистрационном центре выписку об объекте.Эта выписка даст информацию о собственнике объекта, ее технические характеристики в соответствии с техдокументацией. Площадь, этажность, назначение объекта. Так же в выписке видна кадастровая стоимость, которая в последствии пригодится для расчета налога.

Для составления договора лучше обратиться к специалисту. Обязательно в договоре или приложением к договору необходимо подготовить передаточный акт. В акте указывается состояние передаваемого объекта, указываются сведения о показаниях счетчика на дату передачи, налоговые платежи. Договор составляется не менее чем в двух одинаковых экземплярах. В идеале нужно предусматривать по экземпляру всем продавцам, всем покупателям и регистрирующему органу.

Покупка и продажа по доверенности

Нюансы покупки или продажи недвижимости по доверенности. Фото № 7

Столкнувшись с покупателем или продавцом, который действует от лица собственника по доверенности, необходимо учитывать возможные риски. Основные способы мошенничества с недвижимым имуществом связаны с продажей объектов без непосредственного участия собственника.

Доверенное лицо не может гарантировать, что собственник дееспособен, не аннулирует доверенность после получения денег и что фактический владелец квартиры жив. Доверенность может быть поддельной, хозяин жилплощади может не знать о предстоящей продаже.

Все вышеперечисленные условия позволяют признать сделку недействительной, но мошенник к тому моменту скроется.

Поэтому, желательно познакомиться с собственником лично, проверить его паспорт, сравнить данные и фото.

Форма договора купли-продажи квартиры при представлении собственника доверенным лицом не меняется. Главное – указать в договоре персональные данные доверенного лица и учетные данные доверенности.

Таким образом, правильный пример договора купли-продажи квартиры помимо основной информации будет содержать: 

• основание, на котором владелец получил право стать собственником;
• расширенную форму выписки из домовой книги;
• согласие всех заинтересованных лиц;
• ограничения в пользовании при наличии таковых.

Ошибки в договоре могут обернуться долгосрочными судебными тяжбами. Поэтому перед составлением договора купли-продажи квартиры лучше проконсультироваться с опытными риэлторами или профильными юристами или поручить им всю работу по совершению сделки.

Как составить предварительных договор купли-продажи недвижимости квартиры с обременением вы можете узнать, посмотрев видео: