Продажа неприватизированной квартиры: особенности сделки

При обычных обстоятельствах совершение сделок купли-продажи квартиры (иного жилья) не вызывает трудностей. Однако, если встает вопрос о продаже (покупке) неприватизированного жилья, возникает множество вопросов. И самый первый из них, а возможно ли в принципе его отчуждать? О том, какими способами осуществляется продажа неприватизированной квартиры, расскажем в данной статье.

Неприватизированное жилье: понятие и особенности

Права жильца на неприватизированное жилье. Фото № 1

Приватизация представляет собой процесс бесплатной передачи жилья из государственной в частную собственность. Следовательно, квартиры (иное жилье), не прошедшие такую процедуру, продолжают числиться за государством. Распоряжение неприватизированным имуществом осуществляют органы государственной или муниципальной власти.

Граждане же в таких жилых помещениях могут проживать, осуществляя права владения и пользования в отношении них. Этим правом в равной степени обладают все зарегистрированные на жилплощади лица. Основанием для его приобретения служат не сделки купли-продажи, а договоры социального найма (до 2005 года — ордеры).

Несмотря на отсутствие возможности распоряжения таким жильем, не все граждане торопятся приступать к приватизации. Ведь с момента ее осуществления придется нести все расходы по ремонту, содержанию собственной квартиры.

Кроме того, возникает необходимость платить имущественный налог. С другой стороны, продать неприватизированное жилье обычным способом не получится.

Предусмотрена ли законом продажа неприватизированной квартиры?

Почему стоит приватизировать жилье перед его продажей? Фото № 2

Положениями гражданского законодательства о собственности предусматривается, что отчуждать имущество, распоряжаться им иными способами могут только собственники. Статьей 288 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что только собственники жилых помещений наделены правами пользования, владения и распоряжения ими. Жилищным кодексом для квартир, пользование которыми осуществляется по договорам найма (социального), предусматривается лишь возможность обмена.

Следовательно, по закону жилые помещения, не прошедшие приватизацию, не могут продаваться жильцами. А любые сделки, противоречащие закону, являются ничтожными. Однако на деле необходимость продать такое жилье возникает. Если идти обычным путем, то для начала его стоит приватизировать, а потом уже отчуждать. Но эта процедура занимает немало времени.

В связи с этим на практике применяется несколько способов продажи квартир без их приватизации. Они прямо не предусматриваются законодательством, но не противоречат ему.

Способы отчуждения неприватизированных квартир

Каким образом можно продать неприватизированную квартиру? Фото № 3

Поскольку напрямую квартиру (иное жилье), не принадлежащее жильцам на правах собственности, продавать нельзя, то можно действовать иначе. Одним из способов смены владельца жилплощади является регистрация нового жильца. Обычно наниматель жилья проживает в нем с членами своей семьи. Подселение в квартиру чужих посторонних лиц в обычной жизни – редкость.

Однако, если имеется договоренность с «покупателем» жилья, то за определенную плату осуществляется его регистрация в квартире нанимателя. Впоследствии сам наниматель (другие жильцы) выписываются из нее. Таким образом, в квартире появляется новый владелец, который при желании может стать ее собственником после осуществления приватизации.

Другим способом является продажа через агентство по недвижимости, замаскированная под обмен. В таких случаях лицо, желающие приобрести неприватизированное жилье, покупает у агентства свободное специально предусмотренное для этого жилое помещение. Далее осуществляется непосредственно обмен, а затем обратная продажа этого помещения агентству.

Ну, и, наконец, если потенциальный покупатель желает приобрести именно вашу квартиру, то можно договориться с ним о заключении договора продажи сразу после приватизации.

Особенности продажи неприватизированных квартир

Какие нюансы могут возникнуть при попытке продать неприватизированное жилье? Фото № 4

Подобного рода манипуляции с неприватизированным жильем привлекательны по нескольким причинам. Во-первых, можно осуществить фактически его продажу без осуществления приватизации. Ведь приватизация с последующей продажей требует много времени и сил на сбор и оформление необходимых документов. Во-вторых, находясь в статусе муниципальной (государственной), квартира не будет обременена залогом, находиться под арестом или преподносить другие неприятные сюрпризы.

С другой стороны, найти покупателя для совершения таких сделок бывает сложно. Если применяется способ с регистрацией, то заплатив немалую сумму, он фактически приобретает лишь право проживания. А для того чтобы стать полноправным собственником квартиры ему еще понадобится тратить свое время на ее приватизацию.

В ситуации с обменом тоже приходится совершать много различных действий в противовес обычной покупке. Ведь осуществляя стандартную прямую покупку жилья, необходимо только подписать один договор, заплатить деньги. Кроме того, при совершении подобной продажи всегда существуют определенные риски.

Нюансы и риски совершения сделок с неприватизированным жильем

Риски, которые возникают у покупателя неприватизированной квартиры. Фото № 5

При заключении любых сделок имеются определенные риски для каждой из сторон. Осуществляя завуалированную продажу неприватизированного жилья, стоит быть предельно внимательными. При совершении сделки через агентство нужно выбирать только надежные во избежание мошеннических действий. При регистрации покупателя на своей жилплощади, можно выписаться, но остаться без денег. Для того чтобы избежать невыплаты со стороны покупателей, следует требовать предоплаты.

С другой стороны, продавец может прописать вас, но отказаться выписываться сам. Кроме того, если кто-либо из заинтересованных лиц останется недоволен, он может обратиться в суд для признания сделок недействительными.

Выводы

Важно понимать, что неприватизированная квартира по закону не может напрямую отчуждаться ее жильцами. Несмотря на наличие способов для совершения такой сделки, лучше воспользоваться правом на приватизацию квартиры с ее последующей продажей. Это поможет избежать обеим сторонам сделки неблагоприятных последствий и ненужных рисков.

О том, как продать неприватизированную квартиру, вы можете узнать, посмотрев видео: