Рефинансирование под залог квартиры

Услуги рефинансирования кредитов приобретают массовую популярность, каждого заемщика привлекает перспектива снизить нагрузку на свой бюджет. Банки, в свою очередь, делают продукт более привлекательным и выгодным для клиента. Максимальную сумму по банковским займам можно получить при наличии обеспечения недвижимым имуществом. Эта гарантия возврата заемных средств дает банку возможность снизить годовые ставки и продлить срок действия договора. В данной статье мы ответим на вопрос, как осуществляется рефинансирование кредита под залог недвижимости, какие требования к заемщику, его кредитам и предмету залога.

Рефинансирование кредитов: что это такое

О программе рефинансирования приходилось слышать каждому заемщику. Эта услуга позволяет объединить несколько займов в один. Например, у заемщика есть потребительский и автокредит, плюс кредитная карта, он может оформить кредит на рефинансирование и расплатиться со всеми кредиторами досрочно.

Рефинансированию подлежат любые банковские займы, в том числе и ипотека. На ней стоит заострить свое внимание. Кредит целевой, он выдается на приобретение жилой недвижимости под ее залог. Поэтому при перекредитовании залог нужно будет перевести из одного банка в другой. Соответственно, рефинансирование кредита под залог недвижимости всегда практикуется, когда речь идет об ипотеке.

Перекредитование стало выгодным, особенно сейчас. В связи с различными экономическими процессами, ставки по банковскому займу снижаются. То есть, Центральный банк может снизить ключевую ставку и сделать кредиты более доступными для банков, а кредитные организации снижают проценты для клиентов. Кредиты на рефинансирование также становятся более дешевыми, а заемщики, оформившие займы несколько лет назад и воспользовавшиеся продуктом, могут значительно сэкономить на процентах, так как ставки снижены на 2 и более процентных пункта.

Обратите внимание, что обеспечение по кредиту в виде ликвидного имущества может потребоваться, если риски банка с заемщиком увеличиваются. Поэтому вопрос обеспечения рассматривается индивидуально.

Условия заимствования и требования к соискателю

В каждом банке условия кредитования могут отличаться. Но с помощью перекредитования можно объединить сразу несколько кредитов, оформленных в разных банках. Часто банки предлагают рефинансировать свои кредиты, но снизить нагрузку можно только за счет увеличения срока кредитования. Банки редко снижают ставку, так как для них это не выгодно.

Размер годового процента будет зависеть от кредитоспособности заемщика и ликвидности обеспечения. Годовая ставка прямо пропорциональна риску кредитора. Обеспечение помогает снизить ставку, но не всегда, это будет зависеть от суммы кредита, она не должна превышать 60–70% от рыночной стоимости объекта недвижимости.

Требования к заемщику:

• возраст от 21 до 70–75 лет;
• наличие постоянного источника дохода;
• положительная кредитная история;
• наличие постоянной трудовой занятости.

Получить займ можно по ряду документов. Среди них документ, удостоверяющий личность и справки, подтверждающие платежеспособность. Список остальных документов банк определяет индивидуально. Для подтверждения целевого использования займа потребуются договоры и справки о размере задолженности.

Обратите внимание, что рефинансировать можно только кредит, по которому было внесено не менее 6 ежемесячных платежей.

Банки рефинансируют только кредит без текущих просрочек. То есть, на тот момент, пока кредитная организация рассматривает заявку и принимает решение, заемщик должен своевременно исполнять кредитные обязательства вовремя. Просроченные кредиты банки не рефинансируют.

Перекредитование ипотеки

Ипотека – это тот займ, который был изначально оформлен с обеспечением, соответственно, при перекредитовании оно переводится из одного банка в другой. На практике, такая схема будет выглядеть так:

1. Заемщик обращается в банк, собирает документы и пишет заявление на рефинансирование ипотечного займа.
2. Банк рассматривает заявление и принимает положительное решение.
3. Затем, заемщик пишет первоначальному кредитору заявление о досрочной выплате ипотечного кредита и берет справку о размере задолженности.
4. Все документы он передает новому кредитору. После, банк переводит деньги в счет уплаты ипотечного кредита.
5. Заемщик освобождает недвижимое имущество от обременения и переводит его в другой банк по закладной.

Обратите внимание, что до тех пор, пока банк не получит обеспечение в виде недвижимого имущества он может увеличить годовой процент на несколько пунктов.

В какой банк обратиться

Услуги перекредитования предлагают большинство коммерческих банков, в том числе, и с залогом недвижимости. Приведем сравнительную таблицу нескольких банков, где проводится рефинансирование займа под залог недвижимости.

Наименование банка	Базовая ставка	Сумма, в рублях	Срок	Особые условия
Сбербанк	10,9%	От 300000	До 30 лет	Можно объединить до 5 кредитов
ВТБ	10,1%	До 30 млн рублей	До 30 лет	Можно получить по 2 документам, если сумма 50% от стоимости объекта
Газпромбанк	9,5%	От 50000	До 30 лет	Сумма кредита до 85% от стоимости объекта
Райффайзенбанк	10,25%	До 26 млн рублей	До 30 лет	Сумма до 90% от стоимости объекта
Россельхозбанк	10,15%	От 10000 до 20 млн рублей	До 30 лет	Сумма кредита до 80% от стоимости объекта

Преимущества и недостатки

Рефинансирование займов имеет как положительные стороны, так и отрицательные. К плюсам можно отнести:

• возможность объединить несколько кредитов в один;
• ежемесячный платеж будет меньше;
• есть возможность снизить годовой процент.

Недостатки:

• переоформление документов осуществляется за счет заемщика;
• банк может отказать в рефинансировании, поэтому придется обращаться сразу в несколько кредитных организаций;
• на любом этапе банк может вынести отказ или пересмотреть условия договора до его подписания.

Требования к предмету залога

Залог является обеспечением по кредиту. А учитывая длительный срок кредитования, он должен не упасть существенно в цене на протяжении длительного времени. Поэтому жилье должно соответствовать некоторым требованиям:

• жилье не должно готовиться под снос;
• в качестве залога не принимаются квартиры в многоквартирных блочных пятиэтажках;
• жилье не подлежит реконструкции с расселением;
• износ здания менее 70%;
• год постройки после 1970 года.

Обратите внимание, что страхование предмета залога является обязательным условием при кредитовании под залог.

Рефинансирование под залог квартиры целесообразно только тогда, когда заемщик получает от этого определенную выгоду. Например, сумма ежемесячного платежа по его кредиту или ипотеке будет ниже, причем не за счет продления срока действия договора, а за счет снижения процентной ставки. Для того чтобы получить выгодный процент, нужно подтвердить свою кредитоспособность и привлечь созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете максимальная сумма займа.