Важные моменты о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры

В современном мире часто люди продают и покупают жильё. Сам процесс сделки является очень ответственной процедурой. Покупатель и продавец несут свои риски при заключении договорных отношений.

Перед оформлением договора следует собрать весь необходимый пакет документации. Основной список бумаг, необходимых для регистрации сделки регламентирован законодательством. Но он может дополняться, в зависимости от ситуации. Каждый человек должен понимать, что найти квартиру и составить соответствующий договор не достаточно.

Права владельца переходят покупателю после регистрации жилья. Именно эта процедура является завершающим этапом. Рассмотрим подробно, что такое государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и где она совершается.

Понятие договора купли-продажи и основные составляющие документа

Свидетельство о Государственной регистрации права — документ, подтверждающий право собственности на жилье. Фото № 1

При покупке и продаже квартиры передача права владения происходит на основании соответствующего договора.

Каждый человек, не желающий попасть в неприятную историю должен знать общую последовательность заключения сделки:

1. Составление договора. Документ печатается в количестве трёх штук: сторонам сделки и регистрирующему органу.
2. Регистрация сделки. Только после этой процедуры покупатель приобретает право владения.
3. Дальше, в оговоренный срок требуется прийти в регистрирующий орган и забрать готовую документацию.
4. Окончательным этапом будет непосредственная передача жилья по акту. Составляется этот документ в количестве двух штук. В случае покупки с помощью ипотеки требуется сделать три экземпляра, один для финансовой организации.

Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие пункты:

• По центру документа пишется его наименование. Прямо под ним обозначается прописью дата составления.
• В самом начале тела документа, обозначаются паспортные данные участников сделки.
• Следом подробно описывается жилое помещение: количество комнат, общая и жилая квадратуры, этаж, этажность в здании и точное местоположение.
• Список документации, на основании которой продающая сторона владеет недвижимостью.
• За сколько продаётся и покупается квартира.
• Дальше следует обозначить, что покупатель ознакомлен и согласен с состоянием квартиры.
• Следующим пунктом следует прописать, что недвижимость в момент составления договора не продана, подарена, а также не находится в аресте.
• Фраза о том, что прописанных людей на жилплощади нет.
• Обе стороны подтверждают, что сделка производится с полным осознанием действий, и никто их к этому не принуждает.
• Когда квартира нажита в браке, требуется предоставить согласие супруга на продажу.
• Для стороны покупателя прописывается пункт напоминание о том, что он после регистрации сделки несёт ответственность за использование помещения. Также он обязан участвовать в сборах на капитальный ремонт и оплачивать коммунальные платежи. Кроме того, теперь он обязан оплачивать ежегодно налог за недвижимость.
• Обозначение сумм или процентов, предусмотренных законодательством, налогов и иных расходов, связанных с заключением сделки.

Какие основные положения должен содержать договор купли-продажи недвижимости. Фото № 2

Перед тем как подписывать договор, требуется внимательно его прочитать. Акцентировать внимание следует на каждом пункте. Кроме того, нужно сверить паспортные данные обеих сторон. Это один из распространённых видов мошенничества: обозначение неверной информации.

Даже одна неправильно указанная буква в имени или фамилии может доставить множество неприятностей.

Также требуется проследить, чтобы в договоре не было двоякого смысла. Документ должен быть составлен юридически грамотно.

Важно! С начала 2013 года вступил в силу закон, согласно которому договоры купли-продажи жилых помещений не проходят регистрацию. Они считаются заключёнными в момент их подписания. Регистрируется только право собственности на основании этого документа.

Когда и каким образом производится передача денежных средств

Одним из самых важных моментов подобных сделок является передача денег. Их допускается:

• передать наличностью,
• отправить банковским переводом.

Переведя средства через финансовую организацию, сделка приобретает прозрачность. Это не будет вызывать сомнений при начислении налогов. Но очень часто люди передают средства наличными из рук в руки, непосредственно при подписании договора.

Факт передачи денежных средств обязательно отражается в договоре отдельным пунктом. Здесь следует прописать подробно каждую деталь.

Самым надёжным способом передачи денег является использование банковской ячейки.

Для этого требуется перейти в финансовую организацию и составить договор. В нём обозначается: какую сумму, когда и на каком основании нужно передать продавцу. Обычному человеку сложно составить такой документ, поэтому многие обращаются за помощью юриста.

В каких случаях обязательно брать согласие супруга на сделку

Согласно Семейному кодексу нажитое имущество в браке является общим владением супругов. Поэтому распоряжаться им они вправе только совместно. Для этого оформляется нотариальное согласие.

На практике, не все люди составляют этот документ. Отсутствие согласия может впоследствии привести к серьёзным неприятностям. Супруг вправе подать в судебную инстанцию, и сделка будет признана недействительной. Именно поэтому рекомендуется составлять согласие именно в нотариальной форме. Исключения может составлять только долевая собственность.

Как может отразиться на сделке наличие прописанных детей в квартире

Следует уделить особое внимание прописанным в квартире детям. Закон всегда стоит на их стороне, так как они считаются незащищённой группой людей. Дети имеют свои права наравне с взрослыми. Пока им не исполнилось 18 лет, за них подписывают документы родители или усыновители. Но, последние не имеют права просто продать недвижимость, без участия органов опеки.

По закону подобные действия не допускаются. Это касается не только права владения, но и обычной регистрации.

Единственный вариант избежать подобных конфликтов, затребовать согласие органов опеки. В интересах покупателя уточнять наличие прописанных детей, но только продавец может взять согласие в соответствующих органах. В данном случае лучше требовать выписки несовершеннолетних до момента подписания договора. Иначе впоследствии это можно будет сделать только по суду, и то, если их будет куда выписать. Именно поэтому, без согласия органов опеки сделка становится очень рискованной.

Наличие в сделке несовершеннолетних детей значительно усложняет процесс. С одной стороны, один ребёнок доставляет множество проблем. А, с другой, огромное количество нерадивых родителей оставляют своих отпрысков без жилья. Это вынужденная мера утверждена с целью защиты детей, не достигших 18 лет.

Где и в какой срок производится регистрация сделки

Права несовершеннолетних детей, проживающих в квартире. Фото № 3

Договор купли-продажи считается заключённым в момент его подписания. Раньше этот документ требовал обязательной регистрации. Сейчас регистрируется только право владения нового собственника на основании договора купли-продажи.

Срок регистрации составляет десять рабочих дней, но когда вся документация в порядке. Этот срок может быть увеличен, если потребуется донести какую-либо бумагу или сделать запросы в иные инстанции для проверки информации.

Законодательством предусмотрено, что документацию допускается сдать несколькими способами:

• личное присутствие или доверенного лица;
• обращение в многофункциональный центр (МФЦ);
• направление документации почтой;
• через интернет;
• с помощью выездного обслуживания.

Сам процесс регистрации производится в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Документация для регистрации права собственности

Сначала, для составления договора следует принести следующий пакет документации:

• бумаги, подтверждающие право владения;
• документ, подтверждающий личность;
• выписка из ЕГРП;
• паспорта на квартиру;
• согласие супруга, если требуется;
• разрешение органов опеки, в случае необходимости.

При непосредственной регистрации сделки понадобится:

• Специальное заявление, пишется в регистрирующем органе.
• Доверенность. Не всегда продавец имеет возможность присутствовать на сделке. Когда его интересы представляет иное лицо, требуется доверенность.
• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
• Бумага, свидетельствующая о праве владения.
• Договор, в количестве трёх штук.
• Разрешение опеки, если в сделке участвуют дети.
• Согласие матери и отца, усыновителей или попечителей, когда одна из сторон ребенок от 14 до 18 лет;
• Документ о полномочиях представителей детей, не достигших совершеннолетия.
• Согласие супруга.

При сборе документации важно заострить внимание на достоверность данных. От правильности составленных бумаг зависеть скорость проведения сделки. Это поможет избежать дополнительной беготни.

Основания для отзыва документов

Вы всегда можете обратиться за квалифицированной помощью к юристу. Фото № 4

Продающая сторона имеет полное право отказаться от совершения сделки и остановить процесс регистрации. Многим людям не мешает факт переданных денег и наличие подписанного договора. Для подобных действий не требуется никаких уважительных причин.

Существует множество ситуаций, в которых одна из сторон сделки может подать в суд на аннулирование сделки. Особенно это касается получением одной из сторон существенного ущерба. К подобным нарушениям можно отнести:

1. Продающая сторона не желает съезжать с помещения или выписываться.
2. Покупатель отказывается платить. Когда договор подписан и зарегистрирован, а продавец так и не получил свои деньги за продажу.

Судебная инстанция признает сделку недействительной в следующих ситуациях:

• нарушение законодательства;
• выявлена недееспособность одной из сторон;
• психологически здоровый человек, в период подписания договора, не осознавал своих действий;
• одной из сторон является ребёнок, не достигший восемнадцати лет;
• сделка была заключена на основании угроз или обмана;
• мнимая сделка, для прикрытия иных действий;
• мошенничество и тому подобное.

После признания судебной инстанцией сделки недействительной, денежные средства возвращаются покупателю.

В каких случаях может поступить отказ в регистрации

На практике зачастую встречаются ситуации, что регистрирующий орган отказывается принять документы. Обычно, это происходит из-за отсутствия полного комплекта документации. Тогда требуется только донести нужную бумагу, и документы будут приняты.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросЕсли покупатель нашел понравившуюся ему квартиру, первым делом необходимо запросить у продавца оригиналы документов на приобретаемый объект и если представляет интересы продавца доверенное, но нотариальный оригинал доверенности. Наличие только копий должно насторожить.

Для проверки сведений об истинном владельце жилья, об арестах, запрещениях, информации о попытке продать квартиру другому собственнику необходимо запросить в регистрирующем органе справку об объекте. Стоимость такой справки в 2018 году составляет 300 руб., изготавливается в течение пяти рабочих дней.

Если собственниками квартиры являются малолетние дети или дольщики, то факт перехода права оформляется только нотариально. Но и в других случаях процесс продажи можно оформить как нотариально, так и в простой письменной форме, на выбор сторон.

Предоставлять технический паспорт не обязательно, он не входит в перечень необходимых документов. Достаточно, чтобы объект стоял на кадастровом учете. Установить факт постановки можно так же путем запроса выписки из гос реестра.

Так же при продаже квартиры необходимо обращать внимание и на количество прописанных. Кроме малолетних детей в жилье могут быть зарегистрированы и взрослые, проживание которых новому собственнику доставит массу неудобств.

Для беспроблемного проведения сделки лучше озаботиться выпиской всех посторонних граждан до заключения договора и предоставить об этом справку.

Вызовет больше сложностей ситуация, в которой специалист регистрирующего органа засомневается в подлинности документации. Тогда процесс регистрации затянется, так как потребуется сделать соответствующие запросы в иные инстанции.

В последнее время мошенничество набирает всё больше оборотов. Важно понимать, что не каждый специалист на глаз сможет определить подделку документов, без наличия специальной техники.

Существует ряд основных причин, по которым может быть приостановлена регистрация сделки:

• Не полный комплект бумаг.
• Допущение ошибок в документации.
• Присутствие двойной продажи квартиры. Делается это очень просто. Продавец подписывает документы и вместе с покупателем сдаёт их в регистрационную палату. Затем через МФЦ проводит ещё одну сделку с другим покупателем. Факт мошенничества на лицо.
• Начато судебное производство по квартире.
• Запрещено проводить сделку без личного присутствия хозяина.
• Уход из жизни продавца, во время проведения регистрации.
• Отсутствует оплата пошлины, либо неверно произведена оплата.

Не во всех случаях приостановка регистрации приводит к аннулированию сделки. В основном участники сделки приносят дополнительный документ, и регистрация оканчивается успешно.

Процедура приостановки может длиться не больше трёх месяцев. Если пропустить этот срок, то вся документация будет выслана специалистом регистрационной палаты почтой на адрес прописки. Договариваться сторонам придётся уже самостоятельно.

Продажа квартиры с арендой

В жизни бывают ситуации, когда осуществляется продажа жилья находящегося в арендном использовании. Важно понимать, что краткосрочные договора аренды не подлежат регистрации. Поэтому такую сделку практически невозможно отследить. Об этом факте покупателю должен сообщить продавец. Когда происходит продажа такой квартиры, обязательства арендодателя переходят к новому собственнику и ему уже придётся самостоятельно решать эту ситуацию.

Прежде всего, при приобретении жилья следует поспрашивать у соседей, кто проживает в квартире и не сдаётся ли она в настоящее время. Можно задать прямой вопрос продавцу о наличии арендных отношений. Если подозрения оправданы, то этот нюанс обязательно требуется оговорить в договоре купли-продажи.

Не стоит забывать, даже окончание срока действия арендных отношений совершенно не означает их завершение. Договор аренды имеет свойство автоматически возобновляться на предыдущих условиях.

Договор купли-продажи квартиры регламентирует процесс передачи помещения. В соответствии с этим документом покупающая сторона отдаёт деньги и забирает квартиру в собственность. С этого момента покупатель приобретает новые права и обязанности касательно новой недвижимости.

Многие специалисты юридической сферы утверждают, что именно сделки с квартирами вызывают большое количество споров. А связаны они в основном с неправильным составлением документа. Поэтому очень важно внимательно подойти к составлению договора купли-продажи, обозначив в нём все важные моменты.

Итак, проводить государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры не требуется. Регистрируется только право собственности нового владельца по этому документу.

На нашем сайте каждый человек может получить помощь юриста в подготовке документов для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи на квартиру.

Видео об оформлении покупки-продажи недвижимости вы можете посмотреть здесь: