Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца

Без привлечения заемных средств банка вряд ли можно купить собственное жилье, поэтому многие сталкиваются с данной сделкой. Стоит отметить, что данный вид кредитования довольно рискованный для заемщика, в случае невозможности исполнять обязательство, жилье как предмет залога отойдет кредитору. Но на начальном этапе, а именно при оформлении жилищного займа и покупке квартиры, обе стороны, продавец и покупатель несут определенные риски. Рассмотрим, чем сопровождается, продажа квартиры по ипотеке, риски продавца.

Этапы ипотечного кредитования

Оформление сделки между продавцом и покупателем с привлечением третьей стороны, то есть банка, довольно сложный и длительный процесс. Рассмотрим несколько этапов, на которых у продавца может возникнуть риски:

• оценка состояния и рыночной стоимости жилья;
• страхование объекта залога;
• переход объекта в залог банку;
• перечисление средств на лицевой счет покупателя.

Теперь разберем по порядку. Оценка состояния и рыночной стоимости жилья – это обязательная процедура перед оформлением ипотечного кредита. Это нужно банку, чтобы независимый эксперт оценил рыночную стоимость объекта и его состояние. Ведь ипотека оформляется на длительный срок, и у банка должна быть гарантия, что за эти годы жилье не придет в негодность и не обесценится, ведь тогда его невозможно будет продать и возместить свой убыток.

Оценка рыночной стоимости также необходима для того чтобы у кредитора была возможность определить реальную цену, если по договору между кредитором и заемщиком стоимость будет явно завышена, то сделка наверняка не состоится. Здесь у продавца есть риск, что банк не усмотрит в объекте ценный для него залог или откажется инвестировать в его покупку средства. Продавец не рискует деньгами, но может потерять довольно много времени.

Обратите внимание, что оценкой объекта занимается только компания, аккредитованная банком, в противном случае у кредитора могут возникнуть сомнения в подлинности документа.

Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью. В чем она заключается? Предмет залога подлежит обязательному страхованию он несчастных случаев, то есть если случиться пожар, затопление, стихийное бедствие, то страховая компания покрывает долг заемщика перед кредитором. Но риск продавца в том, что полис оформляется до регистрации объекта в Росреестре за счет собственных средств покупателя. Но пока квартира находится в собственности у продавца и наступит страховой случай, то именно он получить денежную компенсацию, а не покупатель, что тоже может повлечь за собой неприятные последствия.

Этапы сделки купли-продажи недвижимости

На последнем этапе, а именно подписание договора купли-продажи риски хоть минимальны, но все же существуют. Во-первых, в залог к банку объект попадает сразу после подписания договора купли-продажи, то есть до регистрации права собственности к покупателю, то есть в регистрационных действиях будет отказано, то продавцу придется снимать обременение со своей собственности, в противном случае он ее не продаст. Во-вторых, деньги будут перечислены на счет продавца в течение 10 дней после перехода права собственности, возможно, данные сроки не всегда устраивают продавца.

Обратите внимание, что сегодня у продавца меньше рисков по той причине, что заемные средства не попадают в руки покупателя и перечисляются непосредственно на расчетный счет продавца.

Завышение стоимости

У банка к заемщику есть жесткие требования, основное из которых – это первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости объекта. Это нужно для того, чтобы банк понес как можно меньше убытков в случае невозврата долга. Но даже небольшой процент – это довольно внушительная сумма, которая составит минимуму 400-500 тысяч рублей, не все ей обладают. Некоторые особо находчивые покупатели могут предложить продавцу в договоре купли-продажи указать завышенную стоимость, чтобы купить жилье без первоначального взноса.

Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос. То есть 750 тысяч рублей должен покупатель передать непосредственно продавцу, банк дает ипотеку на 3 млн рублей, это фактическая стоимость объекта.

Но не все так просто, не стоит особо рассчитывать на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Риски продавца, ровно, как и покупателя, довольно велики, причем афера вскроется на начальном этапе. А именно когда объект будет оценивать независимый эксперт, он же в том числе, должен определить, реальную стоимость квартиры, и если она не будет совпадать с запрашиваемой, то банк кредит не одобрит. Покупатель, конечно, может договориться с экспертом и получить документ с нужными ему данными, но и это плохой вариант, потому что шансы в данном случае равны нулю.

Другой вариант – договориться с продавцом о рассрочке платежа на размер первоначального взноса, о данном риске поговорим чуть позже. Вообще, хочется отметить, что банк готово оплатить только определенный процент от стоимости квартиры, и в расчет берется не только цена, установленная продавцом, но и оценка независимого специалиста.

Обратите внимание, что большинство кредиторов с целью обезопасить сделку от мошеннических действий со стороны ее участников, требуют от потенциального заемщика предоставить доказательства наличия у него суммы для первоначального взноса.

Есть еще один нюанс. Для продавца невыгодно завышать реальную стоимость объекта, ели он находится в собственности менее 3 лет, ведь тогда ему придется платить налог на доход. Хотя если жилье было в собственности более 3 лет, то данный налог платить не нужно.

Рассрочка платежа

Данные сделки происходят довольно редко, но и такой способ расчета исключать нельзя. Например, если у покупателя нет первоначального взноса на покупку жилья, зато есть возможность договориться о рассрочке платежа. В идеале провести данную процедуру можно по следующей схеме:

• вы оформляете договор купли-продажи, где прописываете, что платеж будет рассрочен на определенный срок, при этом продавец может повысить рыночную стоимость объекта, чтобы оправдать свои риски;
• далее, вы составляете дополнительный документ, который связан непосредственно с рассрочкой оплаты, а именно сумму долга и порядок оплаты, этот документ нужно заверить у нотариуса;
• договор купли-продажи и долговой документ вы передаете в Росреестра, где по факту сделка будет зарегистрирована, а именно права собственности переходят покупателю, но на объект будет наложено обременение, эти данные передаются в единый государственный реестр прав.

Но с банком данная схема не получится по той причине, что объект будет в залоге у банка. Единственное, на что может рассчитывать покупатель – это рассрочка первоначального взноса. Рассмотрим, как в данном варианте будет выглядеть продажа квартиры в рассрочку, риски продавца.

Во-первых, стороны договора могут составить долговую расписку и заверить ее у нотариуса. Причем сделать это обязательно нужно ведь в случае невыполнения своих обязательств, придется обращаться с иском в суд. Во-вторых, продавец имеет права взимать вознаграждение за предоставления рассрочки в виде процентов, а также назначить неустойку в случае нарушения условий договора.

Итак, если условия договора покупателем были нарушены, то придется обратиться с иском в суд. Правда, в любом случае, на стороне продавца, потому что он свои обязательства выполнил, но процесс взыскания может значительно затянуться. Взысканием средств будет заниматься судебный пристав исполнитель, и если у ответчика нет ликвидного имущества, то деньги будут списываться малыми частями с заработка.

Продажа жилья с использованием материнского капитала

С использованием средств с использованием материнского капитала сделку можно провести по двум схемам с привлечением заемных средств банка или без них. В первом варианте покупатель берет ипотечный займ и направляет средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, то есть банк оформляет займ на покупку жилья, а пенсионный фонд после представления владельцем сертификата полного пакета документов деньги перечисляет в пользу кредитора.

В другом варианте средства получает непосредственно покупатель, что более выгодно в первую очередь для продавца. Ведь пенсионный фонд перечисляет деньги только в течение 2 месяцев после подачи документов, а банк в течение данного срока начисляет проценты заемщику. Если продавец имеет возможность ждать оплаты в течение двух месяцев после перехода прав собственности.

В принципе сегодня довольно часто проводится продажа квартиры под материнский капитал. Риски продавца при этом отсутствуют, если жилье полностью соответствует требованиям закона. А именно оно не находится в аварийном соответствии и по нормам пригодно для проживания детей.

Обратите внимание, что единственный риск в том, что на счете покупателя может быть недостаточно средств, например, мама обналичивала деньги в рамках государственной поддержки, чтобы избежать неприятностей стоит запросить документ подтверждающий остаток на счете материнского капитала.

Ипотека: есть ли риски для продавца

Сегодня банки тщательно и ответственно подходят к вопросу ипотечного кредитования, а именно проводят проверки платежеспособности клиента, а также полную чистоту сделки. То есть продавец обязан предоставить все документы и справки относительно объекта, которые подтвердят, что жилье не обременено, и находится в надлежащем состоянии.

Риски сторон при заключении договора купли-продажи на недвижимость

Кроме того, продавец обязательно получит оплату по договору, но только обычно это делается после сделки. Хотя иногда банки используют другую схему: открывают счет для продавца и перечисляют на него сумму по договору, но получить ее он может только тогда, когда предоставит документ, подтверждающий переход прав.

Обратите внимание, что стоит заблаговременно поинтересоваться у кредитора, взимает ли он плату за открытие счета или снятие наличных, по сути, такие расходы продавец нести не должен.

Как видно, из всех возможных сделок с недвижимостью минимальные риски несет продавец при продаже жилья по ипотечному кредиту. Ведь здесь банк выступает заинтересованной стороной и тщательно контролирует весь процесс сделки и тщательно проверяет каждый документ.