Дифференцированная ипотека: что это значит

При оформлении ипотечного кредита каждый клиент стремится извлечь свою выгоду и переплатить как можно меньше процентов, но постольку, поскольку годовой процент устанавливает банк, выбора у заемщика не остается. Хотя справедливости ради, нужно отметить, что выбрав дифференцированную систему расчета ежемесячного платежа можно несколько сэкономить на переплате, но, к сожалению, большинство банков от такой системы уже отказались. Тем не менее, есть кредитные организации, которые предлагают клиенту выбрать дифференцированный платеж по ипотеке. В данной статье рассмотрим, что это такое и как рассчитать ежемесячный платеж, а также какие банки предлагают услугу.

Расчет ежемесячного платежа по дифференцированной системе

Итак, для начала стоит ответить на вопрос что такое дифференцированный платеж по ипотеке. На текущий момент банки предлагают две системы расчета ежемесячного платежа – это аннуитетная и дифференцированная. Что такое аннуитетная система наверняка знакомо каждому, это когда сумма ежемесячного платежа равна, то есть, каждый период нужно вносить в счет оплаты кредита одну и ту же сумму. Когда речь идет о дифференцированной системе оплаты, то в каждом платежным переводом сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться.

Если говорить простыми словами, что такое дифференцированный платеж, то можно объяснить этот так: вся сумма основного долга делится на количество периодов, соответственно, в состав ежемесячного платежа неизменно будет выходить сумма основного долга. Другая часть платежа – это процент, который будет рассчитываться не от тела кредита, а от остатка по основному долгу.

По сути, ипотека по дифференцированной системе ничем не отличается от аннуитета, при досрочном погашении займа клиент уменьшает сумму основного долга, а, значит, он также может выбрать либо уменьшение суммы ежемесячного платежа, либо сокращение срока кредитования. Но если воспользоваться советами экспертов, то лучше всего сократить срок, постольку, поскольку при уменьшении суммы основного долга, процент, начисляемый ежемесячно, будет ниже, а, значит, сумма ежемесячного платежа снижается автоматически.

Обратите внимание, банки редко применяют дифференцированную систему при расчете кредитов и ипотечных займов. В первую очередь, это невыгодно для кредитора тем, что в итоге переплата будет меньше, а при аннуитете системе клиент изначально выплачивает банковскую прибыль, а в конце срока кредитования сумму основного долга.

Как произвести расчет

Дифференцированная ипотека не всегда проста для понимания самого клиента, ведь он не способен рассчитать сумму платежа самостоятельно. В принципе, в этом нет необходимости постольку, поскольку к кредитному договору банк прилагает график ежемесячных платежей, если вы хотите прочитать ипотеку по дифференцированной системе самостоятельно, то здесь нет ничего сложного. Приведем пример с расчетами, для этого рассмотрим ипотеку со следующими параметрами:

• сумма 1800000 рублей;
• годовой процент – 8,9%;
• срок кредитования – 120 месяцев.

Для начала посчитаем неизменную часть ежемесячного платежа следующим образом: 1800000/120=15000 рублей – это сумма основного долга, разделенная на количество платежных периодов. Далее, следует рассчитать сумму ежемесячного платежа с учетом процентов:

• 1 месяц 15000+(1800000*0,089/12)=28350 рублей;
• 2 месяц 15000+((1800000-15000)*0,089/12)=28238,75 рублей;
• 3 месяц 15000+((1800000-15000*2)*0,089/12)=28127,5 рублей;
• 4 месяц 15000+((1800000-15000*3)*0,089/12)=28016,25 рублей;
• 5 месяц 15000+((1800000-15000*4)*0,089/12)=27905 рублей;
• 6 месяц 15000+((1800000-15000*5)*0,089/12)=27793,75 рублей;
• 120 месяц 15000+((1800000-15000*119)*0,089/12)=15111,25 рублей.

Обратите внимание, что самостоятельный расчет суммы ежемесячного платежа по кредиту является предварительным постольку, поскольку при данных расчетах участие принимает не номинальная годовая процентная ставка, а эффективная.

Как видно, рассчитать кредит самостоятельно вполне возможно, из данного примера следует, что сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться с каждым периодом. Это действительно выгодно для клиента, особенно учитывая длительный срок ипотечного кредитования. Но вот, к сожалению, далеко не все банки готовы дать ипотечный займ по дифференцированной системе расчета ежемесячного платежа.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество дифференцированной системы заключается в том, что переплата по такому кредиту в итоге будет ниже, как уже говорилось ранее. Это, с одной стороны, невыгодно банку, но, с другой стороны, целесообразнее для самого заемщика, поэтому если кредитор предоставляет такую возможность, то непременно следует ей воспользоваться. У дифференцированной системы есть и другие преимущества:

• уменьшается годовой процент, соответственно, снижается нагрузка на бюджет заемщика;
• при досрочном погашении займа одновременно снижается и срок кредитования, и размер ежемесячного платежа.

Но у такой системы есть и недостатки:

• первые месяцы придется платить высокую сумму в счет погашения займа;
• не для всех клиентов понятна схема расчета такого кредита;
• банки редко предлагают такую систему или предъявляет клиенту более жесткие требования.

Куда обратиться

Как уже говорилось ранее, найти такую кредитную организацию будет не так просто, поэтому мы приведем несколько примеров, в каком банке дифференцированные платежи по ипотеке.

Газпромбанк

Это один из крупнейших лидеров российского финансового рынка, он предлагает несколько ипотечных программ для своего заемщика. Действительно, здесь клиент может выбрать аннуитетную и дифференцированную систему расчета ежемесячного платежа. К тому же в Газпромбанке довольно выгодные условия сотрудничества, минимальная ставка по ипотечному займу от 9,2%, максимальный срок до 30 лет. Сумма кредита будет определяться в зависимости от ежемесячного дохода заемщика и созаемщиков.

Россельхозбанк

В данной кредитной организации выгодно брать ипотеку по нескольким причинам. Во-первых, это полностью государственный банк, без доли частного капитала. Во-вторых, он предлагает множество различных программ ипотечного кредитования, в зависимости от целевого назначения кредита. Здесь клиент вправе самостоятельно выбрать систему расчета месячных платежей, можно как по аннуитетной системе, так и по дифференцированной. Что касается условий кредитования, то они во многом будут зависеть от дохода заемщика и выбора целевой программы.

Сбербанк России

Именно в Сбербанке предпочитают оформлять ипотечный кредит наши соотечественники, и на это есть основная причина. Ведь эта кредитная организация занимает первое место в рейтинге на протяжении длительного времени. Кроме всего прочего, более половины кредитного портфеля банка – это выданная ипотека. Но к сожалению, банк рассчитывает все платежи по ипотеке строго по аннуитетной системе, здесь у клиента выбора нет. Но в то же время в Сбербанке есть множество интересных и выгодных приложений для потенциального покупателя недвижимости.

Если подвести итог, то оформить ипотеку с дифференцированной системой расчета ежемесячного платежа будет крайне сложно. Банке отказываются от такого сотрудничества, и на это у них есть ряд причин. Кстати, одна из них – это уменьшение суммы ежемесячного платежа, для того, чтобы клиенты не путались в размере оплаты, аннуитетная система для них будет наиболее целесообразной, а для банка более выгодной.