Как взять кредит на приобретение земельного участка

Многие финансовые организации охотно дают займы на приобретение квартир, в том числе и в недострое, таунхаусов и частных домов. А вот взять ипотечный кредит на земельный участок, к сожалению, можно далеко не в каждом банке. Поговорим об особенностях данного кредитного продукта, а также о том, где его можно приобрести.

В чем основная сложность

Поскольку приобретение любой недвижимости (а земельные участки относятся именно к этой категории) требует больших расходов, кредиты на эту операцию могут быть предоставлены исключительно с обеспечением. При кредитовании покупки дома или жилого помещения, в качестве обеспечения выступает объект, который покупает заемщик. С займом на надел земли ситуация остается такой же.

Но проблема в том, что земля является довольно специфичным объектом залога. Банкам довольно трудно оценить его ликвидность, т. е. понять, сможет ли он, в случае неуплаты клиентом взятого займа, перекрыть понесенные кредитором расходы. Оценка земельного надела требует участия квалифицированных специалистов. А сам его залог часто сопровождается довольно высокими рисками. Именно поэтому предоставить кредит на покупку земельного участка своим клиентам готовы только крупные, стабильные банковские организации.

Важно! В этой статье для примера мы рассмотрим предложения от «Сбербанка» и «Россельхозбанка».

Требования к объекту залога

Прежде чем решить, выдавать ли ипотеку под конкретный земельный надел, банковские юристы оценивают будущий предмет залога по множеству критериев. Но потенциальным клиентам не стоит вдаваться в тонкости процесса. Достаточно запомнить основные требования к участку, который может одобрить банк. Они являются общими для всех финансовых организаций.

Важно! В зависимости от банка, к земельному участку могут быть выдвинуты дополнительные требования. Об этом нужно узнавать у его сотрудников лично.

Итак, участок однозначно можно приобрести в кредит, если:

• он относится к категории земли поселений;
• по документам земля может использоваться для индивидуальной застройки;
• участок расположен не далее чем в 100 км от города, где расположен банк (некоторые банки устанавливают свое расстояние);
• местоположение участка не относится к резервной (водоохраной или природоохранной) зоне;
• участок поставлен на кадастровый учет и имеет документально зафиксированные границы;
• надел находится в собственности продавца, что подтверждается соответствующими документами;
• площадь надела составляет не менее 6 соток (но желательно не более 50 соток);
• отсутствуют какие-либо обременения на участок (в т. ч. и договор аренды).

Кроме того, существенно повысит шансы заемщика наличие на приобретаемой территории, или рядом с ней, инженерных коммуникаций – воды, электричества, газа, канализации. Если присутствует весь список – отлично, но даже один пункт из него может серьезно повлиять на одобрение банка.

Также желательно, чтобы к участку имелись подъездные пути, позволяющие добраться до него в любое время года. Это может быть просто проселочная дорога хорошего качества. Но если рядом есть транспортная развязка (железнодорожная станция, автобусная остановка и т. д.), это серьезный плюс.

Важно! Проще всего получить кредит на приобретение земельного участка, расположенного на территории коттеджного поселка или населенного пункта. Заем на надел земли, рядом с которым только планируется жилое строительство, оформить гораздо сложнее.

Что нельзя купить в ипотеку

Займы на приобретение земельных наделов, как и всякой другой недвижимости, регулируются ФЗ №102 «Об ипотеке». Согласно этому правовому акту, кредит ипотечного типа не может быть оформлен на:

• земли, находящиеся в собственности у государственных или муниципальных органов;
• земли, площадь которых не соответствует нормативным требованиям.

При этом закон предусматривает возможность оформления кредита под залог земельного надела с неразграниченной государственной собственностью. Но это возможно только в случае, когда данный надел принадлежит к категории земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Важно! Нельзя оформить ипотечный заем на долю земельного участка. Приобрести надел возможно только целиком. Но если заемщик приобретает часть дома, к которому прилагается доля земельного участка, такая сделка становится возможной. Только для ее осуществления необходимо будет получить нотариальное согласие всех остальных собственников.

Специфика ипотечного договора

Прежде чем принимать окончательное решение о взятии займа на приобретение земельного участка под его залог, следует уяснить некоторые особенности ипотечного договора, сопровождающего такую сделку. Как правило, стандартная форма договора залога недвижимости запрещает владельцу объекта каким-то образом модернизировать этот объект без уведомления кредитора. С этим знакомы все владельцы ипотечных квартир, столкнувшееся с необходимостью перепланировки.

Однако, земельные участки чаще всего приобретаются под строительство. Возведение любой постройки – это тоже модернизация объекта залога. А в случае с частным строительством одной постройкой, как правило, дело не ограничивается. Вслед за домом на земельном наделе появляются баня, гараж, сарай и т. д. Чтобы избавить себя от бумажной волокиты, следует включить в договор с банком пункт о праве заемщика на возведение на земельном наделе построек без уведомления кредитора. Наличие этого пункта заемщик должен проверить самостоятельно.

Важно! Если на приобретаемом участке уже имеются какие-то постройки, они также становятся предметом залога. При этом их снос или изменение их характеристик должны будут согласовываться с банком в обязательном порядке.

Необходимые документы

Любой банк, прежде чем предоставить клиенту кредит на участок земли, в обязательном порядке потребует от него следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на земельный надел;
• правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРП);
• кадастровый план участка (обязательно с данными о его площади, расположении, категории, допустимом использовании, а также кадастровым номером);
• отчет об оценке от лицензированного эксперта.

Важно! В дополнение к этим бумагам, банк может потребовать другие документы, на свое усмотрение.

Помимо документов на объект залога, заемщику также придется предоставить стандартный пакет бумаг на себя. В него, как правило, входят копии документов, удостоверяющих личность, подтверждающих трудовой и семейный статус, справки о доходах и т. д. Полный перечень будет зависеть от конкретного банка.

Земельная ипотека в «Сбербанке»

«Сбербанк» предоставляет займы на покупку земли в рамках программы «Загородная недвижимость». Однако, это не значит, что приобретаемый надел должен непременно располагаться в удалении от города. Вполне реально оформить ипотеку на участок, расположенный в городской черте.

Заем предоставляется «Сбером» на следующих условиях:

• минимальная сумма – 300 тыс. рублей;
• максимальный объем – 30 млн рублей;
• первоначальный взнос – не мене 25% от стоимости земельного надела;
• срок договора – от 1 года до 30 лет;
• процентная ставка – от 9,5 в год.

Важно! Величина процентной ставки по данному займу может быть увеличена, в зависимости от категории заемщика и согласия его на услуги страхования.

Оформить данный заем в «Сбербанке» могут граждане РФ в возрасте от 21 года. При этом срок ипотеки рассчитывается таким образом, чтобы на момент последней выплаты заемщик был не старше 75 лет.

Для получения займа необходимо иметь постоянное трудоустройство на одном месте на протяжении последнего полугода. Также важно, чтобы в течение 5 лет, предшествующих обращению в банк за кредитом, общий стаж заемщика составлял не менее года. Впрочем, на клиентов, получающих заработную плату через «Сбербанк», последнее требование не распространяется.

В качестве подтверждения дохода для данного вида кредита «Сбер» принимает как справки 2-НДФЛ, так и справки по своей форме. Если заработков клиента недостаточно для получения нужной суммы, он может привлечь к кредиту до трех созаемщиков.

Важно! Если заемщик состоит в браке, его супруг/супруга выступают созаемщиками по умолчанию. При этом ни их возраст, ни их трудовой статус в расчет не принимается.

Оформление займа на участок происходит по тому же алгоритму, что и обычной ипотеки. Денежные средства переводятся на счет продавца земли, а покупатель, после регистрации сделки, обязательно должен уведомить банк.

Земельная ипотека в «Россельхозбанке»

Рассмотрим для сравнения еще одну возможность купить землю в кредит – ипотечную программу от «Россельхозбанка». Данная финансовая организация является достаточно надежной, и при этом практикует индивидуальный подход к каждому заемщику. Даже если предстоящая сделка выглядит достаточно сложной, специалисты банка сделают все возможное, чтобы предоставить клиенту необходимые для покупки земельного надела средства.

На конец 2017 года данный банк предоставляет земельную ипотеку на следующих условиях:

• минимальная сумма кредита – 100 тыс. рублей;
• максимальный размер займа – 20 млн рублей;
• первоначальный взнос – не менее 15% от стоимости участка;
• срок действия договора – от 1 месяца до 30 лет;
• процентная ставка – от 11,45 до 13% в год.

Размер процентных ставок по данному типу займа определяется в зависимости от категории клиента. Наиболее выгодные предложения действуют для лиц, относящихся к категории зарплатных или благонадежных клиентов. Работники бюджетных организаций могут рассчитывать на заем под 11,5% в год. Все прочие – от 12 до 13%, в зависимости от заключения сопутствующего договора страхования.

Следует также оговорить особенность определения первоначального взноса. Для клиентов, доход которых включает в себя прибыль от ведения личного подсобного хозяйства, он может быть увеличен до 25%. Это возможно при условии, что доходы от ЛПХ составляют не менее четверти от общих доходов заемщика. Для всех прочих минимальный взнос устанавливается в размере 15% от стоимости участка.

Воспользоваться предложением «Россельхозбанка» могут граждане РФ с постоянной пропиской на территории страны, в возрасте старше 21 года. Срок действия ипотечного договора определяется таким образом, чтобы на момент внесения последнего платежа по графику возраст заемщика не превышал 65 лет. Требования к стажу и занятости варьируют в зависимости от категории клиента:

1. Для зарплатных и благонадежных клиентов – не менее 3 месяцев у текущего работодателя, и не менее полугода общего стажа за последние 5 лет.
2. Для клиентов, получающих пенсию в Россельхозбанке – нет требований к стажу.
3. Для лиц, ведущих ЛПХ – не менее года работы в этом качестве, согласно похозяйственной книге местного органа самоуправления.
4. Для всех прочих клиентов – не менее полугода у текущего работодателя и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.

Важно! Благонадежным клиентом в «Россельхозбанке» считается лицо, имеющее положительную кредитную историю в данной организации.

В качестве подтверждения доходов банк принимает справки по своей форме наравне с формой 2-НДФЛ. Если заработков заемщика не хватает для получения необходимой суммы, у него есть право привлечь до трех созаемщиков из категории физических лиц. К каждому из них предъявляются такие же требования, как и к титульному заемщику.

Важно! Если клиент состоит в браке, его супруг или супруга привлекаются к роли созаемщиков в обязательном порядке. При этом ни возраст, ни трудовой стаж здесь роли не играют.

Перечень необходимых для оформления займа документов, как правило, зависит от конкретной ситуации и обсуждается с представителем банка индивидуально. После предоставления всех необходимых бумаг заявку рассматривают в течение 5 рабочих дней. Одобрение действует 3 месяца.