Кредит на строительство дома (выгоды и подводные камни)

Кредит на строительство дома предполагает выдачу денежных средств в долг под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для того, чтобы получить данный займ, необходимо удовлетворять стандартным условиям. Однако есть несколько специальных программ федерального уровня, которые позволяют оформить данный кредит на максимально выгодных условиях. В данной статье рассмотрим стандартные и привилегированные способы получения кредита для строительства дома.

Кредит на строительство дома и его особенности

Кредит на строительство дома или ипотечный кредит можно получить во многих банках. Почти все кредиторы, которые выдают ипотеку, имеют программу для делающих построить собственный дом и переехать жить туда. Есть несколько важных особенностей при оформлении таких ссуд.

Помимо стандартных нюансов есть еще и специализированные, если клиент приобретает землю для строительства дома по программам «Молодая семья» или «Военная ипотека». Еще можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. Я постараюсь рассказать все способы получения денег в основных российских банках.

Также ниже описано как именно нужно оформлять данную ипотеку и какие действуют условия ее оформления.

Как правильно оформить ипотеку на строительство дома

Первоначально нужно понимать, что ипотека – это дело серьезное. Лучше несколько раз все рассчитать перед ее оформлением, так как при возникновении проблем с оплатой у вас могут забрать участок со всеми возведенными на нем постройками. Рекомендую воспользоваться кредитным калькулятором, чтобы иметь представление о предполагаемой сумме планового платежа.

Процесс оформления ипотеки на общих условиях начинается с выбора банка. Я рекомендую выбирать надежные банки, у которых ЦБ РФ не отнимет лицензию, чтобы избежать ненужных проблем. К таким можно отнести:

• Сбербанк.
• Альфа-Банк.
• ВТБ.
• Райффайзенбанк.
• Газпромбанк.
• Открытие.
• Россельхоз банк.
• Иные банки, которые входят в ТОП 50 по версии портала banki.ru.

Нужно обращать внимание не только на процентную ставку, но и на то, какие именно документы и в каком порядке потребуется предоставить. Всю эту информацию можно получить на официальных сайтах банков или связаться с их специалистами любым удобным вам способом.

Оформление ипотеки на общих условиях

Если вы решили оформить ипотеку на строительство дома на общих условиях, то вам нужно будет пройти следующие этапы:

• Обратиться банк, чтобы получить первичную консультацию о списке необходимых документов и требованиях к земельному участку. В разных банках различные требования по отдаленности земельного участка от города или ближайшего отделения банка.
• Подать заявку и дождаться положительного ответа. Обычно заявка действует в течение 30-90 дней. Именно это время вам предоставляется, чтобы найти необходимый вариант.
• Найти необходимый вариант самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, внести первоначальный взнос и получить соответствующую расписку, а также составить договор купли-продажи.
• Обратиться к кредитному инспектору, чтобы он назначил дату сделки.
• Явиться в дату сделки в банк и оформить все документально.

После получения выписки их ЕГРП о переходе прав собственности, вы можете предоставить данный документов  банк для снижения процентной ставки.

Какие документы нужны на оформление ипотеки

В зависимости от банка, список документов может варьироваться. Однако вот список, который запрашивается в большинстве финансово-кредитных организаций:

• Паспорта заемщика, созаемщика, поручителей.
• Анкета-заявка.
• Вторые документы, удостоверяющие личности всех участников сделки со стороны покупателя.
• Справки о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка от всех участников сделки со стороны покупателя.
• Договор купли-продажи.
• Закладная (оформляется на месте в банке).
• Расписка в получении первоначального взноса.
• Документы на земельный участок.
• Иные документы, которые банк может затребовать в индивидуальном порядке.
• Страхование жизни и здоровья титульного заемщика и залоговой недвижимости (оформляется на месте в банке).

Стоит отметить, что если вы предоставляете справку о доходах по форме банка, то ставка немного увеличивается. Зато наличие зарплатного проекта позволяет получить ипотеку под сниженный процент.

Основные требования к заемщику

Вот основные требования к заемщику, поручителям и созаемщикам:

• Российское гражданство.
• Наличие прописки в регионе оформления ипотеки.
• Возраст от 21 года до 65 лет.
• Наличие стабильного официального источника доходов.
• Общий трудовой стаж за последние 5 лет не менее 1 года.
• Трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев.

При удовлетворении этих условии можно смело подавать заявку на оформление займа на покупку земельного участка для строительства дома.

Как и когда выдаются деньги

На руки вы их не получаете. Все происходит так, что деньги выдаются только продавцу. Так, вы оформляете ипотеку и ждете зачисления денег на счет. Далее вам нужно будет снять средства и положить их в банковскую ячейку. Она арендуется покупателем, а доступ к ней оформляется на покупателя и продавца. Согласно договору, денежные средства можно забрать только после регистрации сделки в Росреестре.

Итак, когда вы получаете выписку из ЕГРП о переходе прав собственности, вам нужно известить об этом продавца. Он тогда может приехать в банк с копией данной выписки и получить денежные средства. Хотя, по поводу коми стоит уточнить у кредитного инспектора, так как сейчас не все банки позволяют забрать средства из ячейки по копии, требуя предоставить оригинал.

Также есть возможность перечисления средств на счет продавца после предоставления данных о смене собственника. В этом случае арендовать ячейку нет необходимости. Однако далеко не все кредиторы используют данную систему. Угадайте почему.

Условия выдачи ипотеки

Условия выдачи могут значительно отличаться. Я решил привести средние значения:

• Максимальная сумма 50 миллионов рублей.
• Возможность привлечения до 3 поручителей. Супруг или супруга становятся созаемщиком по умолчанию.
• Срок кредитования до 30 лет.
• Способ погашения аннуитетный.
• Необходимо оформление страхования жизни и здоровья титульного заемщика.
• Необходимо оформление страховки залогового имущества.
• Стоимость залога не может быть меньше сумме кредита.
• Процентная ставка от 10,9% годовых.

Однако получить минимальную ставку очень сложно. Для этого нужно, чтобы первоначальный взнос был более 80%, срок кредитования менее 5 лет и у вас был зарплатный проект в банке, где вы оформляете ипотеку. Поэтому нужно настраиваться на +3%-+4% к базовой ставке.

Ипотека по программе «Молодая семья»

«Молодая семья» — это федеральная программа, которая позволяет получить ипотеку по сниженной ставке. Вернее, по минимальной ставке. Количество банков, которые работают с данной программой, постоянно растет. Для получения сертификата на право получить ипотеку под минимальный процент имеют право молодые семья, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Для того, чтобы вас признали нуждающимися  улучшении жилищных условий, необходимо обратиться в районную администрацию, а именно в жилищный отдел, чтобы узнать, какие именно документы вам потребуются для оформления данной субсидии.

Практика показывает, что заявление рассматривается в течение 30 дней. Но так как в некоторых регионах программа приостановлена, а заявления продолжают принимать, то процесс получения решения может значительно затянуться. Когда сертификат будет у вас на руках, можно обратиться в любой банк, который кредитует по программе «Молодая семья» для получения денег в долг на строительство индивидуального жилого дома.

Ипотека по программе «Военная ипотека»

Аналогично с программной «Молодая семья», военную ипотеку можно получить только в тех банках, которые работают с ней. Однако получить ее значительно проще. Для этого нужно быть в НИС (накопительная ипотечная система) и иметь средства на своем лицевом счете.

Когда вы решаете взять ипотеку по данной программе, вам необходимо обратиться в банк для получения кредитного решения и написать рапорт на использование денежных средств, накопленных на лицевом счете, в счет погашения ссудной задолженности.

Деньги будут перечисляться ежемесячно в необходимом размере, пока не закончатся. К преимуществам этой системы можно отнести тот факт, что изначально клиент сам может не платить. Но для скорейшего досрочного гашения также может самостоятельно вносить деньги тоже. В этом случае закрыть ипотеку получится быстрее и дешевле. Список необходимых документов нужно уточнять у специалистов банка. Он может варьироваться в каждом отдельном случае.

Если используется материнский капитал

Согласно действующему законодательству, можно использовать средства материнского капитала до того, пока ребенку исполнится 3 года, если вы хотите приобрести жилье или гасите ипотеку. Таким образом, материнский капитал можно использовать или для погашения имеющейся ипотеки, или в качестве первоначального взноса. Лично я рекомендую работать с агентством недвижимости в данном случае из-за особенностей подобных сделок.

Дело в том, что фактически вы расплачиваетесь с клиентом только через месяц после того, как он перепишет на вас приобретаемый участок. Не думаю, что можно найти вменяемого человека, который пойдет на это. Но если вы будете работать с агентством недвижимости, то сделать это будет значительно проще.

Сама сделка проходит как обычно, согласно вышеуказанному алгоритму. Но расписка получается «липовая», так как фактически продавец деньги на руки не получает. Он их получит только после того, как ПФР осуществит перевод. Имеет смысл рассказать об этом более подробно.

Как проходит сделка с материнским капиталом

Сделка происходит стандартным образом, описанным выше. Но в банк дополнительно предоставляются свидетельства о браке и рождении детей, а также копия сертификата на право получения материнского капитала. Также требуется обратиться в ПФР для перевода денежных средств на счет продавца. В ПФР вы должны предоставить полный пакет документов, куда входят:

• Заявление.
• Обязательство установленного отделением ПФР образца о выделении детям долей в будущем доме после его сдачи в эксплуатацию.
• Материнский сертификат.
• Свидетельство о браке.
• Свидетельства о рождении детей.
• Договор купли-продажи.
• Документы на приобретаемый объект.
• Реквизиты для перевода денежных средств.
• Иные документы, которые могут быть предусмотрены действующим законодательством.

После сдачи документов нужно запастись терпением, так как 30 дней происходит рассмотрение и еще 30 дней необходимо на осуществление перевода. То есть, после получения разрешение происходит сделка и регистрация ее в Росреестре. А остаток денег от ПФР продавец получает только спустя месяц после перехода прав собственности на объект.

Можно ли купить землю в залоге у банка

Не только можно, но это окажется еще и очень выгодно. Существует два способа приобретения такого имущества: напрямую через специалиста банка или через систему торгов.

Если продажа осуществляется на добровольной основе, то обычно продавцом выступает сотрудник банка, а стоимость эквивалентна рыночной. Найти подходящие варианты можно на официальных сайтах банков в разделах «залогове имущество», там есть контакты специалиста,  с кем можно переговорить по поводу приобретения.

В этом случае имущество, как правило, продается в принудительном порядке, а стоимость его на 25%-50% ниже рыночной. Вам нужно будет ознакомиться с системой торгов перед тем, как начинать процесс покупки. Рекомендуется опять же переговорить с сотрудниками банка чтобы они рассказали обо всех нюансах.

Как правильно закрывать ипотеку

Ипотеку необходимо закрывать правильно. Во-первых, когда вы вносите последний платеж или оплачиваете все досрочно, вам нужно будет получить справку об отсутствии долга. Это обязательное условие, которое в дальнейшем может значительно облегчить вашу жизнь.

Далее вы пишите заявление на возврат и гашение закладной. Банк ее предоставляет в различные сроки. Как правило, на ее доставку в отделение требуется около 30 дней. Вы сами можете прийти в офис по истечению данного срока, если специалисты не позвонят вам раньше. Затем вы идете в Росреестр и снимаете обременение на жилье. Когда данная операция будет сделана, вы становитесь полноправным собственником земельного участка со всеми возведенными на нем постройками.

Если у вас остались какие-то вопросы по данной статье, или у вас есть пожелания о поводу тем будущих статей, пишите все в комментариях, не стесняйтесь. На все вопросы я готов ответить в комментариях или лично на электронную почту.