Особенности составления договора переуступки прав аренды земельного участка

Беря в аренду земельный участок, физическое или юридическое лицо планируют пользоваться им длительное время. Но может случиться и такое, что до истечения арендного срока имущество становится ненужным. Чтобы от него избавиться в законодательстве существует два метода: передать участок в субаренду или же полностью передать права на него третьему лицу. Последний вариант принято называть «переуступкой».

Законодательная база

Регулируется ли на законодательном уровне возможность переуступки права пользования арендованной землей? Фото № 1

Процесс переуступки аренды земельного участка регламентирован российским законодательством. В статье 421 ГК учитываются все основные принципы договора.

Также этого вопроса касаются такие статьи ГК, как 607, 615 и 264.

В налоговом кодексе РФ предусматривается госпошлина на эту процедуру. Порядок ее начисления и размеры устанавливает статья 253. Там же можно найти ссылки на Семейный кодекс, в случае, если какая-то из сторон договора находится в браке.

Переуступка прав аренды земельного участка

Если сравнивать переуступку с субарендой, то можно найти одно очень большое отличие – при переуступке все права пользования землей переходит третьей стороне. Если говорить проще, то это значит, что арендодатель полностью отказывается от прав на участок, передавая его другому лицу по договору.

Для проведения процедуры к первоначальному договору аренды следует составить другое соглашение, а именно о переуступке прав на аренду. Этот документ предназначен подтвердить совершение сделки, его обязательно нужно зарегистрировать в специальных органах.

В сделке должны участвовать все три стороны: владелец земли, бывший арендатор и новый арендатор.

Но есть и некоторые исключения:

• если соглашение об аренде было заключено на срок от пяти лет, то арендатору не обязательно привлекать к делу владельца участка – он может просто сообщить его об этом;
• если же аренда была оформлена на короткий срок (до 5 лет), без разрешения арендодателя сделка становится невозможной.

Очень часто заключение договора переуступки аренды нужно в тех случаях, когда нужно продать недвижимость, находящуюся на данном участке.

Выгода

Цены на аренду муниципальных земель намного ниже, чем принадлежащих коммерческим организациям. Фото № 2

Очень часто даже в самых трудных ситуациях переуступка аренды недвижимого имущества может стать положительным выходом из этого положения.

Для нового арендатора это очень выгодная сделка, так как ему предоставляется возможность получить в пользование участок по той же цене, по которой пользовался им предыдущей арендатор. Такие условия вполне можно считать льготными, так как с каждым годом цены на аренду недвижимости растут, а по договору переуступки цена остается прежней.

Владельцами участков часто выступают муниципальные власти или другие органы. Это случается по тем причинам, что цены на аренду их земли намного ниже, чем у коммерческих организаций.

Если у гражданина есть желание получить в аренду землю, которая находится в муниципальном владении, у него есть два варианта оформления сделки:

• принимать участие в аукционе, где нет стопроцентных шансов на победу;
• заключить договор переуступки с тем арендатором, который пользуется землей на данный момент.

Последний вариант подразумевает уплату некоторой суммы в качестве комиссионных. Но намного больше денег можно сэкономить.

Права и обязанности сторон, собственника

В случае если арендатор земельного участка передает права аренды другому человеку, за ним все же сохраняется его правовой статус, который он получил после подписания первоначального договора аренды.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросВ соответствии с земельным законодательством договора аренды могут заключаться на срок до 49 лет. Но не всегда такой срок необходим арендатору.

При возникновении необходимости о передаче участка или при невозможности дальнейшего использование возникает мысль о передаче участка.

Первым делом необходимо ознакомиться с условием договора, предусмотрел ли передающий орган возможность переуступки прав. Если нет, то необходимо обратиться в муниципалитет, заключивший основной договор, и расторгнуть его.

В случае, если переуступка или субаренда разрешены принимаем ряд последовательных действий. Для начала необходимо письменно уведомить администрацию о планируемой передаче. В уведомлении обязательно указывается, кто кому планирует передать участок, с какого времени.

Если первоначальный договор аренды заключен на срок более года, он подлежал обязательной гос.регистрации. Переуступка права заключается как соглашение о передаче прав и обязанностей, и регистрируется в Росреестре так же, как основной договор.

В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может изменяться не чаще, чем раз в год.Такое условие наверняка прописано и в договоре аренды. На нового пользователя это правило так же распространяется. Но арендная плата зависит от кадастровой стоимости, которая меняется раз в пять лет. Поэтому на практике арендная плата обычно меняется с изменением кадастровой стоимости.

Но у арендодателя есть право не заключать договор аренды переуступки, если он противоречит его интересам или нарушает его права.

Также арендодатель имеет право на преждевременное расторжение договора или поднятие цены на пользование участком, если это не воспрещается законодательством.

Если у него возникнет такое желание, то права на владение землей арендодатель может передать другому лицу, но для этого требуется заключение еще одного договора.

Необходимые документы

Документы, необходимые для оформления договора переуступки прав аренды на землю. Фото № 3

Для того чтобы правильно провести оформление договора переуступки аренды земельного участка, необходимо собрать такие документы:

• заявление на оформление переуступки;
• договор аренды, который был заключен с владельцем земли (его ксерокопия);
• копия (заверенная нотариусом) кадастрового плана того участка, который сдается в аренду (также нужна его ксерокопия);
• бумага, которая подтвердить уплату государственной пошлины (чек или квитанция) – сдавать нужно ксерокопию, но при этом иметь с собой оригинал для подтверждения подлинности документа;
• создать договор о переуступке прав на аренду участка (это и будет основной документ) – подготавливается в двух экземплярах (для арендодателя и арендатора).

Это основной перечень необходимых бумаг, но существуют и некоторые дополнительные документы, которые могут стать необходимыми.

Если одной из сторон сделки выступает физическое лицо, то потребуется предъявление его паспорта, а также согласие от супруга/супруги на оформление сделки. Согласие должно быть сделано в письменном виде и заверено у нотариуса.

Если же такой человек не находится в браке, то нужна справка, которая подтвердит этот факт (также должна быть заверена нотариусом).

Юридическим же лицам понадобится такой спектр дополнительных документов:

• вся документация о регистрации предприятия, его учредительные документы (сделать ксерокопии);
• ИНН (нужна и копия, и подлинные документы);
• бумагу из ЕРГЮЛЬ о том, что документы приведены без изменений.

Для должностного лица, которое выступает стороной подписания договора, также требуется предъявление документов, которые обозначат его личность.

Порядок уплаты платежей

Порядок оплаты имущественного налога. Фото № 4

Вследствие заключения договора переуступки могут наступить некоторые сложности, связанные с оплатой:

• новые стороны аренды самостоятельно обозначают цены на аренду и сроки уплаты платежей, но очень часто можно увидеть сохранение тех условий, которые прописаны в предыдущем договоре аренды;
• если платеж по какой-то причине был просрочен, то арендатор должен уплатить его с пеней;
• у арендатора есть право на использование любых способов уплаты: через банковский счет или карточку, почтой или же наличными средствами.

 

Особенности этой процедуры

Все отношения между сторонами договора должны оформляться в соответствии с нормами действующего законодательства. В другом случае сделка будет считаться недействительной. Также следует помнить о некоторых особенностях такой процедуры:

• невозможно проводить переуступку участка, если до этого не оговорены все ее условия;
• третье лицо не может получить участок по договору по переуступке, например, под строительство, если первоначально ему дали сельскохозяйственное назначение.

Договор переуступки аренды должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах, но только в том случае, если он заключается на длительное время (больше 12 месяцев).

Регистрация сделки

Регистрация договора возможна только в случае уплаты сторонами государственной пошлины. Законом предусмотрены такие ее размеры:

• 2 тысячи рублей для физических лиц;
• 22 тысячи рублей для юридических лиц.

Также существует несколько очень важных моментов, которые не следует упускать при процедуре регистрации:

• согласие арендодателя на заключение договора переуступки требуется лишь тогда, когда срок сделки превышает 5 лет;
• стороны сделки должны сообщить владельцу земли, что пользователь участком был изменен;
• документы, которые необходимо подготовить зависят только от правового статуса сторон.

Сама процедура регистрации происходит в государственных органах регистрации.

Договор переуступки

Подробности составления договора переуступки права аренды земельного участка. Фото № 5

Образец договора переуступки права аренды земельного участка должен включать в себя такие данные:

• реквизиты сторон;
• дата создания и заключения документа;
• информация о земельном участке;
• сроки действия договора;
• размер платы за аренду;
• обозначение тех условий, при которых сделка может быть расторгнута.

Соглашение о переуступке аренды должно быть составлено в двух экземплярах, обязательно в письменном виде. Для того чтобы договор приобрел юридические права, его необходимо зарегистрировать.

В каких случаях оформить переуступку невозможно

Существует ряд случаев, когда становится невозможным передать права на аренду. Муниципальные владельцы такого участка могут отказать по следующим причинам:

• если на земле есть построенные без надлежащего разрешения объекты, или же они не соответствуют всем правилам и нормам строительства;
• если земля является спорной, а владелец назначается в судебном порядке;
• если у собственника земли есть крупные долги, которые он не может оплатить;
• если владелец земли еще не оплатил средства за покупку земли полностью.

Заключение договора о переуступки прав на аренду участка может стать очень выгодным делом для всех сторон сделки. Также следует отметить, что сделка не может быть проведена, если в первоначальном договоре аренды существует пункт о запрете на такие соглашения.

Детальнее о продаже прав аренды нежилого помещения вы можете узнать, посмотрев видео: