Правильная комиссия при аренде квартиры: как определить

Было бы неправильно, чтобы один человек получал прибыль с другого, и от этого обеим сторонам не было удовлетворения. Зачастую съемное жилье подыскивается посредством услуг риэлтора. Как арендная плата взимается дополнительная комиссия при аренде квартиры. Эта комиссия будет оплатой услуг риэлтора и его заработной платой. Такой посредник получает двойную выгоду.

С одной стороны, комиссию платит арендатор, а с другой – владелец жилья. Таким образом стороны договора получают выгоду. Как правильно рассчитать комиссию? Как она выплачивается и документально оформляется? Это необходимо знать для того, чтобы не стать жертвой аферистов и не испортить себе отдых или длительное проживание.

Договорная основа как гарант спокойного проживания и законности оплаты

Законодательство требует заключать договор аренды жилья

Всем известно, что законодательство требует заключать договор аренды жилья. Такой договор становится гарантом при разрешении споров, фиксирует четко условия проживания и оплаты аренды. Договорную основу регулирует несколько законов.

Найти положения об аренде можно в Гражданском Кодексе РФ, Федеральном Законе «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Гражданский Кодекс четко определяет, что в договоре обязательно должно быть отражено:

• стороны договора с указанием полных данных, а также представителей;
• описание объекта аренды (дом, квартира, пристройка и т.д.);
• указание адреса, а если это служебное или кооперативное помещение – его инвентарного номера;
• четкую площадь согласно описания в кадастровом паспорте;
• функциональное назначение помещения (жилье, офис, торговое помещение);
• размер оплаты;
• необходимость авансового взноса;
• условия выезда;
• наличие в помещении оборудования и его состояние;
• оплата комиссий при оформлении договора.

Стоит понимать, что сдача жилья в аренду для длительного проживания — это пассивная мера заработка и получения прибыли. Сдача помещения для торговли – активный способ заработка. Государство облагает налогом практически все виды прибыли. Однако, Гражданский Кодекс устанавливает обязанность сторон регистрировать договор в Росреесте, если аренда помещение превышает более одного года.

До этого момента аренда жилья является «скрытой» финансовой операцией, но должна быть оформлена документально. Теперь стоит понять, что входит в комиссию за аренду жилья. Сама по себе комиссия оплачивается посреднику за его работу. В его обязанности входит:

• поиск жилья, подходящего под запросы клиента;
• подбор сроков аренды и согласование этих сроков с владельцем помещения;
• составление договора на аренду квартиры или иного помещения;
• обсуждение способа и размера оплаты;
• презентация нескольких вариантов для аренды.

Таким образом посредник выступает эдаким парламентарием между собственником и арендатором. С другой стороны риэлтор выступает как PR- менеджер владельца жилья, так как показывает привлекательные стороны будущего жилья для данного времени. Особенно это выгодно в сезонную аренду, так как приезжие хотят недорого и комфортно провести время, а владельцы, за сезон получить больше финансовой выгоды.

Стоит отметить, что сезонная аренда в РФ стала дешеветь, поскольку появились гостевые номера и неплохие хостелы, предлагающие похожие комфортные условия, которые присущи отдельно снятой квартире.

Разновидности комиссии: как определить, кому платим

Как было уже указано выше, риэлтор получает двойной аванс – от владельца жилья и от арендатора. Поэтому формально комиссию при аренде жилья можно разделить на два вида:

• комиссия при съеме помещения;
• комиссия при сдаче помещения.

Если риэлтор частный, то он самостоятельно определяет сумму комиссионного сбора. Как правило, такая сумма не превышает 10% от суммы оплаты аренды. Однако существуют и подвиды комиссии при съеме помещения. Они выражаются в процентном соотношении оплаты:

• низкий процент;
• высший процент, который присущ только для жилья повышенной комфортности и обслуживания.

Сразу встает вопрос: «Кто оплачивает комиссию?». В данном случае все определяется договоренностями. Обычно низший процент оплачивает будущий квартиросъемщик, а высший владелец жилья, поскольку такая прибыль приравнивается к деятельности и должна еще облагаться налогом, но чаще всего этот факт скрывают, занижая комиссии.

В зависимости от вида риэлтора (частный или от компании) производится и выплата комиссии.

Чаще всего риэлторы просят деньги сразу, но обговорить порядок выплаты можно и на месте. В задачу риэлтора входит подбор жилья, подходящего клиенту, а потому и оплата должна производиться только после удовлетворения изысканий клиента. После согласия на аренду того или иного жилья возможна и выплата комиссии в качестве поощрения работы риэлтора и подтверждения окончания его работы именно с данным клиентом.

Аренда без комиссии и посредников

Проходя мимо столбов, информационных стендов или читая газету, можно увидеть объявление «сдам без посредников и комиссии». Тут стоит соотносить временной параметр. Если такое объявление висит в сезон, то оплата посуточная, а если вне сезона, то владелец ищет постояльца на длительный срок, с помесячной оплатой. Как правило, вместо комиссии, арендатор будет платить коммунальные услуги. Неудобство заключается:

• в длительном поиске жилья;
• возможности попасть на аферистов;
• необходимости выезда на сезонное время, если не будет договоренности с владельцем. В данном случае арендная плата повышается.

Для заключения договора на длительное проживание необходимо:

• документы арендатора, возможно потребуются документы на членов семьи;
• документы, подтверждающие право собственности на жилое имущество;
• документ, подтверждающий личность арендодателя;
• возможно понадобится справка о составе семьи и членах, прописанных в данной жилой площади, так как могут возникнуть конфликты с остальными членами семьи, а для этого необходимо их письменное согласие;
• со стороны риэлтора предоставляется справка о взимаемой комиссии или договор на оказание посреднических услуг. Это необходимо в основном для командировочных лиц.

Почему так много документов для аренды жилья? Казалось бы, договор аренды квартиры с выплатой комиссии риэлтору становится гарантией спокойного проживания в данной квартире. Но реальность более цинична. Существуют случаи мошенничеств, когда арендодатель сдает квартиру на длительный срок клиентам, а те пересдают квартиру третьим лицам по более завышенной стоимости.

Причем владелец жилья может получить абсолютно непрезентабельную квартиру, а квартиранты – лишаются жилья и денег. Такие же случаи существуют и с лжериэлторами, которые взимают комиссию якобы за предоставленную информацию о собственниках жилья, которые готовы сию минуту сдать жилье в аренду, даже дают адрес и телефон (конечно же после внесения денежной суммы).

Впоследствии оказывается, что данное жилье никогда не сдавалось, либо номера телефонов просто не существуют, а найти «добросовестного» риэлтора никак невозможно. Арендодатель также рискует, вселяя незнакомых людей. Возможно люди снимают жилье для совершения кражи имущества владельца квартиры. Ведь многие сдают жилье с бытовой техникой и мебелью.

Именно поэтому важно в договоре аренды квартиры указать:

• перечень имущества и его состояние;
• ответственность сторон по оплате коммунальных услуг;
• ответственность при изменении положений договора или его недобросовестного исполнения;
• правила и способы оплаты аренды жилья;
• перечень лиц, которые будут проживать в квартире.

Стоит уточнить, что есть два способа оплаты комиссии:

• разовая – при работе с частным риэлтором;
• ежемесячная – при сотрудничестве с агентством недвижимости.

Существует и 50% предоплата от суммы месячной оплаты за аренду. Эта предоплата обычно взимается риэлтором, как частичный гонорар. Остальная часть оплачивается по истечении срока съема жилья. Вторая часть суммы является гарантией, что в случае недобросовестности арендодателя, который может получить деньги и тут же выгнать арендатора по надуманному предлогу, риэлтор обязуется заменить жилье на равноправное найденному.

Как правило, предоплату берут агентства недвижимости. Для многих это не самый удачный способ сотрудничества при найме жилого имущества. С другой стороны база агентств недвижимости богаче, поскольку многие риэлторы объединяются, не справляясь с конкуренцией, либо, наоборот, в регионе аренда пользуется небольшим спросом. Как уже говорилось выше. В курортных регионах, отдельные жилые квартиры становятся бизнесом менее выгодным, нежели предоставление гостевых номеров.

Немаловажной страховкой может быть перечисление по безналичному расчету. Такая операция прозрачна для обеих сторон договора, а также для риэлтора. Со стороны контролирующих органов не будет нареканий по поводу неуплаты налогов или сокрытия доходов.

Залог и комиссия – в чем разница

Залоговая сумма подлежит возврату при ненаступлении вредных последствий

Каждая сторона старается предусмотреть все возможные риски при заключении договора. Арендодатель может запросить от арендатора внести залоговую сумму. Таковая возможна при:

• рисках повреждения имущества, в качестве страховой суммы возмещения возможного ущерба;
• при бронировании очереди на аренду жилья, при возможном риске срыва заключения иной сделки по сдаче жилья в наем.

В обоих случаях залоговая сумма подлежит возврату при ненаступлении вредных последствий. В случае наступления таковых залог является компенсацией понесенного ущерба.

На что стоит обратить внимание

Как видно, съем жилья, равно как и его сдача в аренду, – большой риск. Со стороны арендатора это риск попасть на местных мошенников в виде неблагополучных риэлторов или арендодателей, а со стороны арендатора это риск порчи имущества. При заключении сделки по аренде имущества очень важно дотошно составить договор и прописать в нем все возможные вопросы по оплате и сохранности имущества. Это пойдет на пользу обеим сторонам.

Даже если арендатор въезжает в жилье на одну неделю или несколько дней, потраченные полчаса или час, будут залогом взаимного уважения и возможно, что в будущем такой арендатор станет постоянным клиентом, ведь многие для отдыха предпочитают одни и те же места, а зачем рисковать, если есть уже надежный и проверенный способ поиска ночлега.

Ни в коем случае нельзя пересылать деньги инкогнито. Только после осмотра жилья или заключения сделки с арендодателем может быть выплачена комиссия за работу риэлтору. Если последний требует помесячной оплаты, то необходимо составлять дополнительный договор с целью документального отражения сего факта.

В последнюю очередь должна отсутствовать спешка. Ведь это первый признак того, что от арендатора хотят что-то скрыть, либо имеет место быть фальсификация. Только неспешный и внимательный подход к аренде квартиры станет залогом спокойного проживания в ней.

Риэлторские услуги – навязчивый сервис или актуальная помощь: