Ипотечный кредит выдается только под залог недвижимости, в то время как кредит обычный (потребительский) может обеспечиваться залогом как движимого, так и недвижимого имущества или же не предусматривать залог вовсе. Таким образом, ипотека – это специализированный продукт, предназначенный именно для покупки жилья (или земельного участка под строительство), а потребительский кредит, который тоже можно взять в целях приобретения недвижимости, является продуктом универсальным. Как правило, уже из-за этого должно быть различие в уровне процентных ставок – величин, определяющих сумму переплаты за кредит, т.е. стоимости, которую придется заплатить за возможность пользования заемными средствами: у потребительского кредита процентная ставка больше.
Недвижимость как залог является высоколиквидным (можно легко и быстро продать) имуществом с достаточно низкими рисками: квартира или дом, в отличии, например, от автомобиля, никуда не денется, мало подвержено ущербу, да и тот подлежит обязательному страхованию. Вследствие этого, для банка залог недвижимости – самый надежный вариант: в случае неисполнения обязательств заемщика, то есть прекращения ежемесячных платежей (в кредитном договоре четко оговорено количество пропущенных выплат: обычно это 3 выплаты), объект залога по согласованию с заемщиком (или без него, если заемщик – злостный неплательщик и уклоняется от контактов с представителями банка) продается. Вырученные деньги идут на погашение долга, их остаток (если имеется) возвращается заемщику. Следует ожидать, что при таких условиях, стоимость ипотечного кредита должна быть невысока.
И в странах Европы, действительно, можно оформить кредит на покупку недвижимости под 3-5% годовых, но в нашей стране этот показатель находится на уровне 11,5 — 12,6 процентов (на 1 июля 2014 года). Среди причин столь значимых ставок эксперты называют уровень инфляции, низкий уровень оптимизации банковских расходов и высокие страновые риски (обусловленные, сильной зависимостью от сырьевых ресурсов и неконкурентоспособностью неэкспортных отраслей). За последние 10 лет развития ипотеки в России, процентная ставка снизилась с отметки в 15% и в дальнейшем ожидается ее снижение, но достаточно медленными темпами, чтобы потребитель смог посчитать изменения существенными.
Процентная ставка
Что касается процентной ставки по потребительским кредитам, то в зависимости от банка она может быть в пределах от 14,5 до 40% годовых. Самую низкую ставку по кредиту предлагает Сбербанк России – от 14,5% годовых. Его ближайшие конкуренты выдают кредиты на 2-3 процентных пункта дороже. Самое главное отличие программ ипотечного и потребительского кредитования в сроках, на которые выдаются заемные средства. Для потребительского кредита обычный предел в 5 лет, реже встречаются предложения, в которых можно оформить кредитный договор на 7 лет. В ипотечном кредитовании срок, на который выдается займ, только начинается от 10 лет: в среднем длительность кредитного договора – это 15 лет, а максимальное значение – 30 или даже 50 лет (например, в банке ВТБ 24). Такая долгосрочность кредита обуславливается суммой долга – на приобретение жилья, как правило, необходимы крупные суммы от нескольких миллионов рублей. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж и тем легче он для семейного бюджета, но в тоже время и переплата по кредиту будет выше.
Страхование объекта кредитования
Оформление ипотечного кредита предусматривает обязательное страхование: объекта залога от ущерба, жизни и здоровья (утраты трудоспособности) заемщика и, если они есть, его поручителей. Договор страхования подлежит обязательному ежегодному продлению, сумму страховых премий необходимо также учитывать при оценке своих возможностей по уплате долга. Если приобретается жилье на вторичном рынке недвижимости, ряд кредитных организаций требуют также страхования титула сделки – т.е. защиты права собственности покупателя от правопритязаний третьих лиц, возникших до и сохранившихся после приобретения недвижимости. Само собой, будущий залог тщательно проверяется банком на предмет юридической «чистоты» сделки, но в то же время есть много факторов, проверить которые не всегда удается, но на их основании по судебному решению сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В таком случае заемщик останется с обязательствами по кредиту, но без недвижимости. Страхование права собственности позволяет исключить этот риск. Страховой полис оформляется на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам), а его стоимость составит 0,5-1,5% от стоимости жилья. В зависимости от вида потребительского кредита страхование может не потребоваться совсем. С одной стороны, это снижает расходы заемщика, с другой – увеличивает его риски.
Почему ипотека выгоднее
И последнее отличие в пользу ипотеки. Согласно законодательству любой налогоплательщик имеет право получить налоговый вычет при покупке или строительстве жилья – т.е. вернуть себе налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости недвижимости, но в сумме не более 260 тысяч рублей. Но вернуть 13% от суммы выплаченных процентов за пользование кредитом можно, только если этот кредит ипотечный, а не потребительский. С 1 января 2014 года введено ограничение по сумме процентов, с которой можно вернуть налог – 3 млн. рублей, т.е. возврат налога будет до 390 тыс. руб.
Поделитесь в соц.сетях:
