Перед инвестором традиционно стоит большой выбор, во что вложить деньги. Для кого-то наиболее подходящий вариант – это открытие бизнеса или финансирование коммерческих компаний. Те, кто выбирает более спокойные и надежные методы, рассматривает варианты инвестиции в недвижимость в России. Действительно, этот сектор остается наиболее устойчивым в условиях общего мирового кризиса. В этой статье рассмотрим, как инвестировать в недвижимость, какие есть плюсы и минусы в этом способе заработка.
Содержание статьи
Жилая недвижимость
Начнем с самого востребованного способа – это инвестирование в жилую недвижимость. Такой вариант является наиболее ликвидным. Пик роста цен на жилье приходился в 2006 – 2008 году. Когда цены могли расти практически в два раза за несколько лет. Сейчас наблюдается некоторая стагнация рынка. Это обусловлено и общим кризисом и является отражением того факта, что рынок перенасыщен.
Жилая недвижимость считается более доходным и ликвидным объектом инвестирования
Но даже в таких условиях нельзя сказать, что рост цен совсем замедлился. Жилая недвижимость по-прежнему растет в цене, по крайней мере, на уровне инфляции. Поэтому такие инвестиции можно назвать относительно безрисковыми. Плюсами такого способа вложения можно назвать:
- Ликвидный объект. На этом рынке проще продать жилье, чем при инвестировании в коммерческую недвижимость.
- Безопасность сделки. Здесь меньше рисков, чем при вложениях в развитие бизнеса.
- Гарантированный доход. Квартиру можно продать в дальнейшем или сдавать в аренду.
- Простота операции. Финансирование осуществляется один раз, после чего можно получать прибыль.
- Пассивный источник доход. Рента может приносить достаточное количество денег при этом нет необходимости ежедневно выполнять каких-либо действий.
Вариантов заработка может быть несколько:
- приобретение квартиры на стадии строительства с дальнейшей капитализацией и перепродажей;
- покупка жилья на вторичном рынке с целью реализации;
- покупка жилья для сдачи в аренду.
Каждый из видов инвестирования имеет свои относительные плюсы и минусы. Рассмотрим в отдельности предложенные варианты.
Покупка новостройки
За такой способ инвестирования говорит то, что в этом случае стоимость квартиры будет ниже, чем среднерыночное предложение на рынке вторичного жилья. Методы вложений достаточно просты:
- Покупается квартира на стадии строительства у застройщика.
- Совершаются отделочные и ремонтные работы, придавая объекту недвижимости жилой вид.
- Производится продажа с прибылью при разнице в цене.
Это высокодоходный способ инвестирования, ведь за год или два можно получить прибыль в 30 и даже 40%.
Квартиры в новостройках можно приобрести дешевле, чем на вторичном рынке
Но здесь присутствуют и соответствующие риски:
- Нет точной гарантии, что дом не будет заморожен, и застройщик выполнит все обязательства.
- Также присутствует вариант того, что строительство будет некачественным.
При покупке такой квартиры, особенно в новых районах стоит учитывать уровень инфраструктуры. А точнее, ее перспективу. В тех городах, где имеется метро и это является одним из основных способов транспортировки, стоит учитывать, будет ли построено метро к этому конкретному району. Это актуально в большей степени для Москвы, где строительство метрополитена постоянно продолжается.
Или варианты с постройкой мостов, скоростных трасс и прочих объектов, которые поспособствовали бы более быстрой транспортировке. Ведь при наличии такой инфраструктуры цены резко подскачет вверх.
В случае строительства жилого комплекса стоит рассматривать полный план застройщика, когда и как скоро будет построена:
- школа;
- больница;
- садик;
- торговые комплексы;
- и другое.
Все это благоприятно скажется на росте стоимости недвижимости по завершении строительства.
В какую недвижимость инвестировать: первичную или вторичную?
Покупка вторичного жилья
Это более безопасный метод инвестирования. Здесь отсутствуют риски, что дом будет не достроен или он будет некачественно выполнен. Ведь и само здание, и квартиру можно осмотреть визуально перед принятием решения.
Принцип заработка здесь остается прежним:
- Покупается квартира.
- Делается ремонт.
- Совершается последующая реализация.
При таком инвестировании важно использовать ликвидные объекты, это обычно однокомнатные или двухкомнатные квартиры.На ликвидность влияют:
- удаленность от центра;
- промышленные или офисные здания;
- наличие школ, садиков, больниц;
- благосостояние района в целом.
К отрицательным факторам можно отнести:
- Этаж. Первый и последний этаж не пользуется популярностью.
- Доступ к коммуникациям. Квартиры без возможности провести интернет и телефонию будут дешевле.
- Здание. Старый фонд менее интересен.
- Угловые квартиры также стоят дешевле.
Перед покупкой рекомендуется провести полное интервью с продавцом. Выяснить причины продажи. Также немаловажно будет опросить соседей по этажу. В этом нет ничего зазорного, так как в сделки участвую большие деньги, и грамотный инвестор должен в полной мере оценить степень риска. Отличным вариантом является опрос старожил дома. Не стоит недооценивать «бабушек у подъезда», которые могут быть более информативны, чем любой продавец.
Сдача квартиры в аренду — лучший способ получения дохода в России
Сдача в аренду
Последний и наиболее популярный способ инвестирования в жилую недвижимость – это сдача ее в аренду. Принцип работы следующий:
- Приобретается недвижимость.
- Сдается в аренду.
Сроки окупаемости зависят от прибыли при сдаче. Здесь самую большую роль играет ликвидность. Необходимо, чтобы квартира была максимально востребована. Поэтому используют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Стоит подбирать здания с максимальной инфраструктурой. Хорошим вариантом будет расположение дома вблизи университетов. Целевой аудиторией в этом случае будут выступать студенты.
Также стоит рассматривать недвижимость в шаговой доступности от станции метро или школ. Квартира должна быть жилой со всеми необходимыми удобствами, включая интернет, телефон, телевидение, мебель и прочие условия для проживания.
Не стоит гнаться за сверхдорогим ремонтом. Подойдет обычная ухоженная квартира с работоспособными, функциональными мебелью и бытовыми приборами, которыми заселившиеся смогут воспользоваться.
Существую два метода на заработки от аренды:
- сдача на длительный срок;
- посуточный вариант.
Первый – более безопасный и надежный, но менее доходный. При средней цене на квартиру в 20 000 рублей в месяц, доход составит 240 000 рублей. Если стоимость жилья 2,4 млн рублей, то эти инвестиции принесут 10% в год, что уже выше чем лучшее предложение по банковскому вкладу на текущий момент. А с учетом тенденции Банка России к снижению ключевой ставки, то такой вариант, имеет место быть и в дальнейшей перспективе.
При уровне инфляции в 5%, чистый дисконтированный доход составит 120 000 рублей. Но есть возможность в разы увеличить прибыль. Правда, такой метод станет уже не пассивным доходом, а активным, и предусматривает дополнительные риски.
В каждом отдельном городе России цены, конечно, отличаются. Но возьмем среднюю стоимость сдачи квартиры на сутки по регионам в размере 2 000 рублей. Даже при 83% загруженности недвижимости, т.е около 20 дней, прибыль вырастет в два раза и составит 40 000 рублей. Что существенно снизит сроки окупаемости жилья.
Инвестиции в недвижимость, как и любое другое направление имеет свои отрицательные стороны
Отрицательные стороны
Одним из отрицательных факторов является то, что за такую сделку придется платить налоги. Налог предусмотрен в случае, если продажа недвижимости производится менее чем за пять лет с момента ее покупки. А также придется платить налог на прибыль при аренде жилья.
НДФЛ для физических лиц составляет 13%. Но при этом никто не запрещает применять налоговые вычеты до 600 000 рублей, которые позволят компенсировать расходы.
Также в случае аренды жилья есть возможность зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя и снизить налоговую ставку до 6%.
Ну, или использовать проверенный годами метод ухода от налогов, не декларируя доходы. Мы не призываем вас к такому методу, но не можем не обратить на него внимание в виду его повсеместной популярности.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Точка вхождения здесь выше, чем при инвестициях в жилые помещения. Но такая недвижимость отличается более высокой доходностью, хотя и степень риска также значительно выше. К объектам вложений относятся:
- торговые помещения;
- складские;
- апартаменты;
- промышленные объекты;
- социальные;
- офисы.
Принцип заработка остается прежним, как и в случае с жилой недвижимостью. Получать доход можно от перепродажи или аренды. Стоит учитывать, что для использования помещения в таких целях необходимо, чтобы у него был статус нежилого. Для этого необходимо согласовывать этот момент с ответственными органами.
Для строений в жилом доме потребуется разрешение 2/3 жильцов, а также отдельный вход с улицы и, возможно, дополнительный силовой кабель.
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют свои особенности
Безопасность сделки
Не стоит недооценивать услуги страховщиков. Бытует мнение, что договоры страхования являются навязанными, особенно при участии в сделке банка. Но банковские компании имеют большой опыт на рынке финансирования и инвестирования.
Страховка – это лотерея, выигрыш в которую хоть и не является радостным событием, но позволит сохранить ваши деньги. Не все договоры страхования могут быть актуальны, но стоит обратить внимание на некоторые из них.
Титульное страхование
Эта страховка позволит инвестору обезопасить себя от утраты прав собственности. Такое возможно, в случае, если сделка может быть признана неправомерной, так как один из собственников был недееспособен или вовсе не участвовал в сделке.
Как минимум это реальная борьба с мошенниками. С другой стороны – в условиях отсутствия финансовой грамотности, продавец может попросту не знать, о том, что квартира находится не только в его собственности, но и существуют другие законные владельцы недвижимости.
И здесь не работает правило 3 лет об исковой давности. 3 года начинают действовать с того момента, когда потерпевший узнает об осуществившемся событии. Наиболее частые случаи возникают когда, один из владельцев находится за границей или в местах лишения свободы и не знает о продаже квартиры.
Страхование имущества
Также есть вариант застраховать недвижимость от затопления или пожара и других возможных событий, которые могут негативно сказаться на цене квартиры. Страховое покрытие может распространяться на инженерное оборудование, мебель, личные вещи, конструктивные элементы.
Переплата по договорам страхования может сыграть решающую роль в прибыльности инвестора в долгосрочной перспективе. При этом тарификация от страховщиков на такие сделки может не превышать и 1% от стоимости недвижимости. А страховое покрытие равно стоимости недвижимости.
Чтобы уменьшить риски потери вложенных денег, нужно застраховать недвижимость
Ипотека
Как правило, частными инвестициями занимаются люди, у которых имеется в распоряжении от 2 до 50 млн рублей. В условиях экономического кризиса не каждый может себе позволить накопить такую сумму. Поэтому на помощь могут прийти банковские организации.
Текущее предложение по ипотеке начинается от 9%. Чтобы оформить договор необходимо иметь хотя бы первоначальный взнос в размере 20%.
Поэтому начать инвестировать можно и при малом капитале.
Экономическая целесообразность ипотеки заключается в том, что прибыль от инвестиции, должна покрывать размер банковских процентов. Если рассматривается условие со сдачей недвижимости в аренду, то необходимо оформлять кредитование с возможностью передачи объекта залога в аренду.
Ежемесячные платежи делятся на сумму основного долга и процентов. В этом случае если платежи от аренды недвижимости превышают сумму банковских процентов, то такой договор можно считать выгодным для клиента. Так как остальная часть денег будет выплачивать за непосредственно квартиру, которая в дальнейшем перестанет быть залоговой, и заемщик сможет совершать регистрационные действия в том числе и совершать сделки по договорам купли-продажи.
Поделитесь в соц.сетях:
