Граждане стараются защитить себя от обмана правовыми методами в ходе сделок купли-продажи недвижимости. Оформляются предварительные соглашения, залог, составляются расписки и т.д. Наиболее выгодным для покупателя является задаток. Чтобы понять, как правильно оформить задаток при покупке квартиры, следует обратиться к действующему законодательству. Рассматриваемые правоотношения регулируются параграфом 7 главы 23 ГК РФ.
Содержание статьи
Задаток и его функции
Правовое определение данного понятия содержится в статье 380 ГК РФ.
Под задатком понимается сумма денег, перечисляемая одной стороной договора контрагенту в качестве обеспечения исполнения соглашения, в доказательство его заключения и для оплаты.
Задаток включается в договор для выполнения нескольких задач:
- Оплата. Денежные средства засчитываются как часть суммы, причитающейся продавцу в рамках сделки. В этой ситуации задаток схож с авансом.
- Обеспечение. При отказе от исполнения договора покупатель теряет деньги, а продавец обязан будет вернуть сумму в удвоенном размере. Такая мера ответственности серьёзнее, чем уплата неустойки.
- Подтверждение факта заключения договора. Передача задатка означает, что покупатель согласен с условиями сделки и желает её совершения. Принятие денежной суммы подтверждает согласие продавца.
- Передача задатка обеспечивает обязательства сторон мерой экономического воздействия. При отказе покупателя от исполнения положений соглашения, он не сможет вернуть деньги. Если нынешний собственник квартиры откажется от её продажи, то он будет обязан возвратить полученную сумму в 2-хкратном размере.
Убытки, понесённые невиновной стороной, оплачиваются дополнительно. Если гражданин может их подтвердить доказательствами. При этом засчитывается размер средств, переданных ранее в рамках штрафа по соглашению о задатке.
Задаток является гарантом завершения сделки купли-продажи
Основные особенности
Оформление права собственности при продаже квартиры растягивается во времени, так как договор подлежит государственной регистрации. Пока стороны не обратились в Росреестр, контракт не имеет законной силы.
Из статей 380 и 381 ГК РФ выясняется, что оформление производится исключительно в письменном виде.
Нет чёткого указания на необходимость составления отдельного документа. Поэтому продавец и покупатель могут подписать соглашение о задатке или включить несколько пунктов в основной договор. Образец договора о задатке можно скачать тут.
Некоторые участники сделок с недвижимостью оформляют предварительное соглашение купли-продажи и вписывают в него положения о задатке. Такой платёж при возникновении спора будет признан авансовым. Деньги будут возвращены покупателю, и он вправе потребовать от продавца возмещения убытков.
Составляется предварительный договор в произвольной форме
Рекомендации при составлении
Предварительный договор не предполагает получения какой-либо стороной платежей. Поэтому нет обязательной функции задатка – перечисления средств в счёт оплаты товара. Обязанности сторон передать товар и оплатить его возникнут только после оформления основного договора.
Суды исходят из буквального толкования статьи 380 ГК РФ и указывают, что такое условие не соответствует требованиям законодательства о задатке. Платёж признаётся авансом, и покупатель получает обратно перечисленные средства без дополнительных начислений.
Желательно целиком описывать сущность задатка, как это изложено в статье 380 ГК РФ. Из текста документа должно быть однозначно понятно, что перевод средств означает вступление договора в силу, обеспечение исполнения обязательств и засчитывается в качестве части оплаты квартиры. В ином случае суд расценит передачу денег как аванс.
Большинство граждан без юридического образования не знают о сложившейся практике рассмотрения подобных дел в суде. Поэтому условие о задатке и отсылки к законодательству, приведённые в документе, положительно влияют на исполнительность покупателя и собственника жилого помещения.
Размер денежной суммы, выплачиваемой при неисполнении основного договора с условием о задатке, не может быть уменьшен через суд.
Передавать задаток за квартиру стоит под расписку. Продавец должен указать в тексте, когда и в счёт чего он получает деньги. Документ можно оформить в простой письменной форме. Расписка сохраняется до тех пор, пока основной договор не будет исполнен в полном объёме.
Договор о задатке должен содержать полную информацию о будущей сделке
Составление соглашения о задатке
Договор должен содержать следующие сведения:
- реквизиты документа: наименование, дата и место составления;
- Ф.И.О. продавца, место постоянного проживания, номер паспорта, кем и когда выдан;
- Ф.И.О. покупателя и его паспортные данные;
- покупатель передаёт задаток продавцу в счёт средств, подлежащих уплате по договору купли-продажи квартиры, а продавец принимает деньги;
- подробно указываются реквизиты основного контракта (дата и номер), описывается жилое помещение;
- перечисление основных характеристик задатка в соответствии со статьёй 380 ГК РФ;
- точный размер задатка с указанием валюты платежа;
- способ передачи денег (наличными или в виде перевода на банковский счёт);
- срок исполнения обязательства (точная дата или период времени с момента составления соглашения);
- обязанность продавца по передачи квартиры;
- обязательство покупателя по оплате оставшейся стоимости жилого помещения;
- указание иных прав и обязанностей сторон сделки;
- условия, при которых денежные средства не возвращаются или возвращаются в двойном объёме;
- срок перечисления задатка покупателю при неисполнении обязанностей продавцом;
- заключительные положения: количество экземпляров документа, порядок урегулирования разногласий, разрешения споров;
- соглашение вступает в силу после того, как покупатель передаёт деньги;
- адреса, реквизиты и подписи сторон.
Один экземпляр документа остаётся у продавца, другой – у покупателя.
Передача денег оформляется отдельно. Регистрировать соглашение нигде не нужно, нотариальное заверение не требуется.
Санкция в отношении продавца может быть применена, только если он виновен в неисполнении договора. Например, другой покупатель предложил лучшую цену, и собственник отказался от первой сделки.
Причиной расторжения соглашения могут быть факторы, на которые не в силах повлиять владелец. Например, при регистрации договора купли-продажи выяснилось, что часть объекта принадлежит третьему лицу. В этой ситуации сделка не может состояться, но штрафные санкции не могут быть применены к продавцу. При этом могут быть взысканы убытки на общих основаниях.
Вне зависимости от того, как оформляется условие о задатке, нужно документально подтвердить передачу средств в полном объёме. Сегодня для этого используются платёжные документы, оформляемые в банке при переводе. В качестве цели платежа указывается, что деньги являются задатком по договору купли-продажи. Гражданин при необходимости делает запрос в банк и подтверждает факт снятия средств с его счёта.
Соглашение о задатке не может обеспечивать исполнение предварительного договора. Такой документ подписывается исключительно при оформлении основного контракта, подлежащего государственной регистрации.
Поделитесь в соц.сетях:
