Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как показывает практика, продажа квартиры с несовершеннолетним собственником представляется весьма сложной процедурой, для реализации которой, потребуется приложить значительные усилия. Связано это прежде всего с тем, что даже после заключения сделки, остается возможность её расторгнуть при выявлении нарушений прав ребенка. Однако, избежать неприятных неожиданностей возможно, если руководствоваться действующим законодательством и ответственно отнестись к осуществлению процедуры.

Актуальное законодательство

Реализация недвижимости зарегистрированных там детей, не достигших 18 лет, возможно осуществить лишь по принципам ограничения дееспособности, параллельно защищая их права с помощью законодательства.

Разбираясь, как продать квартиру с несовершеннолетними собственниками, целесообразно руководствоваться действующим законодательством:

• ФЗNo51 ГКРФ;
• ФЗNo223СКРФ;
• ФЗNo48 «Об опеке и попечительстве»;
• законодательная база, определяющая особенности и правила осуществления сделок с недвижимостью.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а именно 3 главы ч.1, различают две основные группы несовершеннолетних граждан при осуществлении сделок с недвижимыми имущественными объектами.

Перед продажей квартиры с несовершеннолетним собственником, нужно внимательно изучить законодательную базу

Первую составляют дети от рождения вплоть до наступления 14-летнего возраста. Они признаются недееспособными и абсолютно зависимыми от родителей. Принимая во внимание подобные факторы, их самостоятельное участие в процедуре реализации или приобретения недвижимости не допускается.

Вторую составляют подростки, с 14 до 18 лет, которые согласно статье 27 ГКРФ признаются частично дееспособными. Подобные лица могут принимать участие в сделке, однако лишь при условии контроля со стороны родителя или законного опекуна. Несмотря на подобную особенность, на практике продажу или покупку недвижимости осуществляют родители, которые обязаны заручиться согласием ребенка на предполагаемую сделку. При этом, очень важно, чтобы подобное согласие было документальным, особенно тогда, когда несовершеннолетний прописан в недвижимости. Ведь тогда он будет участвовать в подписании договора, а также передавать документы для проведения государственной регистрации заключаемой сделки.

Право ребенка на жилье

Краеугольной особенностью, которую следует учесть, планируя продать дом или квартиру с несовершеннолетним собственником, представляется его право на жилье, закрепленное законодательно. Действующие законы призваны не допустить ситуации, когда после проведения сделки, ребенку не будет предоставлено жилье.

Ввиду этого, стоит учесть ряд нюансов:

1. Запрещено делать хуже условия проживания в результате выполненных манипуляций, что подкрепляется 31 статьей Жилищного кодекса РФ.
2. При выявлении нарушений прав ребенка во время сделки и его имущественных интересов, государство имеет право оспорить совершенную или воспрепятствовать проведению сделки, согласно 292 статье ГКРФ.
3. Согласно 20 статье ГКРФ, как место проживания и регистрации для лиц, не достигших совершеннолетия, устанавливается адрес родителей или иной, соответственно с решением опеки.

Чтобы обеспечить защиту прав ребенка, когда планируется продажа недвижимости, очень важно, чтобы по итогам проведенной сделки он получил аналогичную по характеристикам, площади и стоимости долю или недвижимости, по сравнению с проданной.

Уполномоченными органами для защиты прав ребенка по данным случаям, будет опека, прокуратура и суд.

Несовершеннолетнему собственнику должны предоставить равноценную замену продаваемому имуществу

Самые распространенные случаи

При необходимости продать жилье в подобной ситуации, очень важно определиться со статусом и характером прав со стороны несовершеннолетнего на реализуемое жилье. В зависимости от этого, следует избирать алгоритм действий и нормы законодательства. Самыми распространенными вариантами владения недвижимостью со стороны лиц, не достигших 18-летнего возраста, целесообразно считать:

• ребенка — полноправного собственника квартиры/дома;
• ребенка —  владельца доли недвижимости;
• ребенка — не имеющего прав собственности на жилой объект, однако зарегистрированного там.

Каждая ситуация требует индивидуального подхода и собственного алгоритма действий, ввиду чего, каждую из них следует разобрать отдельно.

Если недвижимость в собственности

Как правило, ребенок становится единственным собственником вследствие сделок дарения или наследства, так как случаи передачи полных прав на недвижимость несовершеннолетним встречаются крайне редко. От лица собственника, в подобном случае, могут выступать как родители, так и опекуны:

• первый предполагает, что потребуется получить одобрение от контролирующих органов опеки, после чего, один из родителей будет выступать в качестве продавца, а другой должен подать согласие на продажу.
• во втором, представители или опекуны несовершеннолетнего действуют исключительно по договоренности, заключая сделку от имени ребенка или на праве представителя.

Второй случай относится к категории проблемных, так как найти покупателей на подобное жилье будет весьма непростой задачей. Ведь он предполагает возможность оспаривания заключенной сделки со стороны третьих лиц, причем основным поводом для расторжения может являться несогласие с выбором представителя.

Продажа имущества находящегося в собственности ребенка, не должна ущемлять его права

Если в собственности доля

Подобный вариант несколько проще чем предыдущий. Ведь основным условием, которое потребуется соблюсти, является обеспечение несовершеннолетнего схожей по характеристикам и площади долей в новом строении. При этом, продавец должен получить соответствующее разрешение от органов опеки.

В качестве компенсации утрачиваемой доли, продавец должен предоставить её аналог либо в приобретаемом жилье, либо любой другой квартире или доме, находящейся в собственности продавца.

Важно учесть, что новая доля не должна уступать по своим параметрам приобретаемой, иначе сделка с высокой вероятностью не будет одобрена.

Если имеется только прописка

Данный вариант предполагает, пожалуй, самый простой алгоритм действий, так как недвижимость реализуется родителями. В подобной ситуации, не потребуется оформлять разрешение от опеки, так как сделка не предусматривает для ребенка права собственности. Однако, для успешной продажи, как родителям, так и ребенку необходимо выписаться.

Этот шаг пр относительно будущей прописки предусмотрены различные требования, в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Они предполагают, что:

• до 10 лет его можно прописать лишь с родителями;
• с 10 до 14 допускается регистрация по месту проживания близких родственников;
• по достижении 14 лет дозволяется прописка по любому адресу.

Одобрение от контролирующих структур целесообразно лишь в тех ситуациях, когда у несовершеннолетнего отсутствуют родители или законные представители. Для получения разрешения, потребуется предоставить ребенку альтернативное жилое помещение для прописки и проживания.

Перед выселением ребенка из квартиры нужно получить разрешение в органах опеки

Как оформить разрешение

При необходимости оформить разрешение на выписку ребенка из недвижимости и её последующей реализации, потребуется придерживаться определенного алгоритма действий. Прежде всего, нужно посетить паспортный стол, где можно получить сведения обо всех лицах, прописанных по конкретному адресу. Далее следует:

1. Собрать необходимые для выполнения процедуры документы.
2. Подать заявление в отделении органов опеки.
3. Получить разрешение спустя 2 недели.

Перед посещением контролирующей организации, очень важно подобрать для ребенка равноценную замену квартире/доле, так как опека очень пристально изучает сделку на предмет возможного ущемления прав детей. В качестве документов, которые предоставляют в структуру во время обращения, целесообразно отметить:

• паспорта всех членов семьи;
• справки обо всех лицах, прописанных по адресу объекта;
• св-во о браке/разводе;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• документы, подтверждающие правовое основание;
• подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
• заявление купли-продажи по установленной форме.

В зависимости от ситуации, подобный список может меняться и дополняться, в зависимости от требований организации. Кроме того, для написания заявления надлежит обеспечить присутствие обоих родителей, даже в случае их развода и раздельного проживания.

Выписка ребенка из квартиры

Для успешной смены регистрации детей, потребуется гарантировать его надлежащее оформление по новому адресу. Поскольку продать квартиру без выписки ребенка, практически нереально, целесообразно подобрать промежуточный вариант временной регистрации на период продажи.

Задача несколько усложняется, если он владеет долей или самой квартирой, что потребует оформления разрешения со стороны опеки. Для этого потребуется предоставить следующие документы в контролирующий орган:

• подтверждение прав на реализуемую недвижимость, а также новый адрес прописки;
• технический паспорт объекта;
• гражданские паспорта родителей;
• св-во о рождении ребенка, паспорт (при наличии);
• заявление по установленной форме.

Если несовершеннолетний достиг 14-летнего возраста, он должен самостоятельно направить в органы опеки заявление, подтверждающее согласие на снятие регистрации. Его проверка займет около двух недель, по истечении которых, будет вынесено решение.

После этого, нужно посетить миграционный отдел МВД, в которой придется предоставить следующую документацию:

• документация, подтверждающая личность всех лиц, принимающих участие в сделке;
• разрешение от контролирующих органов;
• основания собственности на недвижимость;
• лист убытия/прибытия по адресу;
• заявление на снятие/постановку на учет.

Для того чтобы выполнить регистрационные действия в соответствии с действующим законодательством, продавцу отводится трое суток. Если у ребенка отсутствует право собственности, оформление разрешения не потребуется, достаточно сразу обратиться в миграционную полицию.

При подписании договора купли-продажи нужно убедиться в выполнении всех условий, которые предписаны законом

Договор и регистрация

Согласно поправкам, внесенным в законодательство в 2016 году, любые сделки по продаже недвижимости, в которых принимают участие несовершеннолетние лица, предполагают необходимость посещения нотариуса с целью их заверения. Несоблюдение подобного требования ведет к отказу со стороны Росреестра в регистрации перехода права собственности.

За счет этого, несколько возросли расходы продавца, однако надежность сделки и защита от мошенничества вполне оправдывают это. Для обращения к нотариусу, продавцу потребуется следующий набор бумаг:

1. Паспорта лиц, заключающих сделку.
2. Св-во или паспорт несовершеннолетнего.
3. Технический паспорт на объект.
4. Документация, подтверждающая право на владение недвижимостью.
5. Выписка из домовой книги.
6. Разрешение опеки.

Данный перечень представляется основным, однако, каждый случай индивидуален, ввиду чего, может потребоваться предоставить и другие бумаги.

Подписание документов

Поскольку интересы ребенка в рамках сделки представляет его родители или законные опекуны/представители, именно им надлежит подписывать различные документы, заверять их, а также участвовать в спорах, в случае их возникновения. Однако, ситуация несколько меняется, если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет — он может подписывать договор самостоятельно.

Если же подросток лишь прописан в жилье, потребуется получить его согласие на выписку и дальнейшую перерегистрацию по другому адресу. Аналогичным образом происходит и регистрация права собственности. Для этого, потребуется посетить отделение Росреестра вместе с ребенком и покупателем.

Несмотря на кажущуюся сложность, продажа недвижимости с несовершеннолетним собственником — задача вполне выполнимая. Важно лишь придерживаться требований законодательства и запастись терпением для сбора необходимых документов.