Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Массовое приобретение квартир в ипотеку приводит к сложностям с их продажей. Дело в том, что в соответствии с законом жилье, купленное в ипотеку, переходит в залог банку. Продажа залогового имущества без разрешения кредитора невозможно. Понятно, что банк не будет добровольно давать такое позволение или переоформлять кредит на новое лицо. Но продать квартиру в ипотеке Сбербанка – вполне реальная задача.

Можно ли продать квартиру с действующей ипотекой

Ипотечная недвижимость имеет ряд ограничений по действиям, которые могут быть применимы к жилью. Зная некоторые нюансы все-таки можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке и купить другую также в ипотеку. Как это сделать?

Что говорит кредитный договор

В соответствии с законом об ипотеке кредитор становится залогодержателем недвижимости с момента ее государственной регистрации. Покупатель становится собственником жилья, но обременение ограничивает его в возможности распоряжения квартирой. Так, без разрешения банка он не может:

• сдавать недвижимость в аренду;
• отчуждать, т.е. продавать или дарить жилье (полностью и частично);
• предлагать квартиру в качестве залога другому кредитору.

Квартира будет находиться в залоге до момента полной выплаты ипотеки, после чего следует процедура снятия обременения (она производится в Росреестре или Многофункциональном центре при личном присутствии представителя банка и фактического владельца жилья).

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке Сбербанка самостоятельно, звучит так: «Нет, нельзя, до тех пор, пока банк не снимет обременение».

Как купить другое жилье в ипотеку

Однако ипотека – достаточно длительное явление, и обстоятельства могут измениться. Например, понадобилось продать купленную в ипотеку однокомнатную квартиру через 5 лет и купить другое жилье, большей площади. Поэтому в кредитном договоре всегда прописывается возможность продажи ипотечной квартиры.

Ключевых способов два:

1. Произведение досрочного погашения. Клиент погашает ипотеку, снимает обременение с квартиры и после поступает с ней по своему усмотрению.
2. Продажа ипотеки. В этом случае производится фактическая продажа жилья с разрешения банка. Новый заемщик принимает условия прежнего кредитного договора и продолжает платить.

Существует и третий способ, «обходной». Он подразумевает вывод купленной квартиры из-под залога и распоряжение ей на правах полноценного собственника. Рассмотрим все варианты более подробно.

Варианты купли-продажи залоговой недвижимости

Самый простой и очевидный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка – произвести досрочное погашение кредита. В настоящее время большинство банков позволяют произвести такую операцию без проблем.

Выкуп за счет покупателя

Но откуда владельцу квартиры взять средства на выкуп жилья? Есть два варианта:

• оформить кредит на недостающую сумму;
• взять средства у покупателя.

Первый вариант возможен далеко не всегда, так как если у плательщика уже есть ипотека, то новый кредит ему вряд ли одобрят (его ежемесячный платеж и так достаточно высок). Поэтому ипотечнику придется либо просить кого-то из родственников оформить кредит на себя, либо подтверждать наличие большого дохода.

Чаще всего реализуется вторая схема – ипотечная недвижимость выкупается за счет будущего приобретателя жилья. Важно, чтобы у него на руках имелись наличные средства. Если он планирует оформлять ипотеку или кредит под залог будущего имущества, то схема не сработает.

Алгоритм проведения сделки

В целом алгоритм таков:

• заемщик находит покупателя с наличными средствами на руках, достаточными для покрытия остатка по ипотеке Сбербанка;
• стороны заключают предварительный договор, в котором покупатель передает продавцу в качестве залога сумму, нужную для погашения ипотеки (для верности нужно составить расписку в получении средств и призвать свидетелей);
• продавец досрочно закрывает свой кредит и выводит квартиру из-под обременения;
• после переоформления права собственности продавец и покупатель заключают новый полноценный договор купли-продажи, в котором обязательно прописывается сумма уже переданных средств в счет уплаты по обязательствам;
• договор регистрируется в МФЦ или Регпалате, право собственности переходит к покупателю;
• совершается окончательный расчет.

Если для погашения остатка по ипотеке важен факт передачи наличных средств, то для окончательного расчета покупатель может использовать кредит или ипотеку.

Например, остаток по ипотеке составил 500 тыс. рублей, у покупателя на руках имеется 700 тыс. рублей, еще 1 300 тысяч он собирается брать в ипотеку. Он передает продавцу 500 тыс. рублей, тот погашает ипотеку и снимает с квартиры обременение. Покупатель отдает продавцу оставшиеся 200 тыс. рублей и берет ипотеку на недостающую сумму. Банк рассчитывается с продавцом и заключает с покупателем новый договор с залогом.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Если же у покупателя нет на руках достаточного количества наличных средств и нет возможности их получить (например, взяв необеспеченный потребительский кредит), то остается только вариант с переоформление ипотеки.

Требования банка к покупателю

Для этого новый покупатель должен соответствовать ключевым требованиям банка:

• проходить возрастной ценз (от 21 года до 75 лет – для Сбербанка);
• иметь опыт работы – от 1 года общего стажа и от 6 месяцев непрерывного (для зарплатных клиентов Сбербанка требования в 2 раза ниже);
• иметь достаточный доход (подтверждается справкой от работодателя или выпиской по счету).

У нового заемщика не должно быть других кредитов, он не должен находиться под следствием или иметь судимость и т.д. Ему нужно будет подготовить крупный пакет документов, подтверждающих его платежеспособность.

Для того, чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке, необходимо получить разрешение от банка.

Следует отметить, что переоформить ипотеку на нового заемщика достаточно просто, если тот смог доказать свою кредитоспособность. При этом банк охотно идет на переоформление, если прежний плательщик допускал просрочки. Но не стоит злоупотреблять этим фактом – проценты за неуплату придется погашать должнику.

Ход заключения договора

Алгоритм действий таков:

• заемщик и потенциальный покупатель обращаются в банк и предлагают переоформить ипотеку на другого человека;
• покупатель сдает пакет документов;
• если всё в порядке, и сделка одобрена, то банк готовит новый ипотечный договор с покупателем на остаток долга;
• стороны подписывают договор, банк погашает ипотеку продавца;
• следует перерегистрация права на жилье с участием всех трех сторон сделки в МФЦ: сначала регистрируется снятие обременения с жилья, затем – продажа с обременением в пользу банка.

Что касается условий договора Сбербанка с новым плательщиком, то они могут отличаться от прежних в зависимости от текущих ставок по ипотеке. Неизменными параметры соглашения остаются только при переуступке прав.

Рефинансирование ипотеки

Если ни один из приведенных выше способов, есть еще один вариант, как продать квартиру, купленную в ипотеке Сбербанка. Он подразумевает вывод квартиры из-под обременения путем проведения рефинансирования.

Стандартная ипотека подразумевает наличие залога, потребительский кредит – нет. Рефинансировать ипотеку Сбербанка можно в самом банке, а можно обратиться в стороннее учреждение. Например, охотно рефинансируют кредиты других банков ВТБ24 и Газпромбанк.

При этом должны соблюдаться ключевые условия:

• текущий срок выплаты – от 1 года (т.е. кредит должен платиться больше 12 месяцев);
• отсутствуют просрочки за последние полгода;
• размер дохода должен позволять производить новые платежи (т.к. проценты по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, а срок – меньше, то размер платежей будет гораздо выше).

При рефинансировании с клиентом заключается новый кредитный договор, в котором указывается целевое расходование средств – погашение имеющихся займов. В течение полугода заемщик должен расплатиться с имеющими долгами и предоставить в банк подтверждающие документы, в противном случае кредитор может обратиться в суд с требованием вернуть всю сумму целиком.

Нужно отметить, что рефинансирование ипотеки по факту возможно на последних годах выплаты, когда размер кредита будет не столь существенным. Как правило, банки охотнее выделяют деньги, если сумма займа не превышает 500 тыс. рублей.

В Сбербанке на сегодняшний день можно получить рефинансирование на таких условиях:

• ставка – от 12,9% годовых;
• срок – до 5 лет;
• сумма – до 3 млн рублей;
• обеспечение – не требуется.

Заключение

Таким образом, если вы думаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, то ответ будет – да, имеется три вариант реализации ипотечного жилья. Первый – это досрочное погашение ипотеки за счет кредитных средств или залога, переданного покупателем. Второй – переуступка прав на ипотеку либо перепродажа долга. Третий – рефинансирование ипотеки и вывод квартиры из-под обременения. Какой именно способ выбрать, зависит от конкретных обстоятельств.