Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Необходимость продажи квартиры, приобретенной при помощи ипотечного кредита в Сбербанке, может возникнуть в различных жизненных обстоятельствах. Например, при резком ухудшении финансового положения заемщика или, напротив, желании приобрести новое и более просторное жилье взамен имеющегося. В любом случае, крайне важно знать возможные варианты действий в подобной ситуации.

Как Сбербанк относится к таким продажам?

Обычно ипотечные кредиты являются крайне выгодными для любого банка, и бесспорный лидер российской финансовой отрасли не выступает исключением из этого правила. Поэтому кредитная организация в большинстве случаев неохотно рассматривает варианты досрочного прекращения обязательств по подобным ссудам или замены заемщика.

Несмотря на это, банк также вряд ли заинтересован в возникновении каких-либо финансовых проблем у клиента. Поэтому целесообразно оперативно извещать работников Сбербанка о возникновении необходимости реализации приобретенной в ипотеку квартиры.

Намного проще и правильнее попытаться найти оптимальный для всех сторон вариант решения проблемы.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Важной особенностью ипотеки является наличие залога на покупаемую квартиру или дом. Поэтому совершение любой сделки, связанной с продажей жилья, требует проведения определенных подготовительных мероприятий.

Снятие обременения

Первым из них выступает вывод объекта недвижимости из-под залога. Без снятия обременения попросту невозможна регистрация планируемой сделки, что, конечно же, не устроит покупателя квартиры.

Очевидно, что для осуществления подобного мероприятия обязательно потребуется согласие банка, без работников которого заемщик не сможет подготовить и предоставить требуемый Росреестром или МФЦ, занимающимися снятием обременения, пакет документации.

Какие документы потребуются?

В большинстве случаев документы, которые требуются для вывода жилья из-под залога, готовятся совместно заемщиком и специалистами финансовой организации. В их число входят:

• закладная на объект недвижимости, если этот документ оформлялся при выдаче ипотечной ссуды;
• документы, подтверждающие личность заемщика, а также полномочия ответственных работников Сбербанка;
• ипотечный контракт и договор залога;
• согласие банка на снятие обременения.

Подготовка указанной документации обычно занимает не меньше полутора-двух недель. По их истечении заемщик и ответственный специалист Сбербанка встречаются в офисе МФЦ или Росреестра для подачи оформленных документов по выводу квартиры или дома из-под залога.

Можно ли продать без разрешения?

На практике существует только один законный способ продажи заложенной в ипотеку квартиры без получения предварительного разрешения от выдавшего кредит банка. Он предполагает полное погашение обязательств по оформленной ссуде.

В этом случае выполнивший обязательства заемщик имеет возможность самостоятельно инициировать снятие обременения и последующую официальную регистрацию сделки по реализации квартиры.

Очевидно, что такой способ решения проблемы подразумевает, что покупатель жилья внесет определенную сумму денежных средств в качестве авансового платежа по сделке, не имея при этом никаких гарантий по дальнейшей ее реализации.

Конечно же, риск подобной финансовой операции для него крайне велик. Поэтому на практике сделки в такой форме совершаются чрезвычайно редко. Намного чаще они проходят при согласии банка и непосредственном участии его специалистов на всех стадиях подготовки и реализации.

Возможные последствия

Попытка продажи квартиры с обременением в виде ипотечного залога без разрешения банка может привести к крайне неприятным последствиям. Причем это в равной степени касается как продавца, нередко вынужденного идти на серьезное снижение цены, так и покупателя, несущего существенные риски в такого рода сделках.

Особенности продажи квартиры с военной ипотекой

Сделка по продаже квартиры, купленной по программе военной ипотеки, представляет собой еще более сложную с юридической точки зрения финансовую операцию. Дело в том, что заинтересованной стороной, помимо заемщика и банка, выступает еще и Росвоенипотека. Этот орган, созданный при непосредственном участии Министерства обороны для реализации ипотечной программы, вместе со Сбербанком выступает залогодержателем квартиры до полного погашения заемщиком взятых на себя обязательств.

Поэтому продажа приобретенного таким образом жилья предусматривает полный возврат денежных средств, полученных военнослужащим в рамках накопительно-ипотечной системы. Только после этого может идти речь о снятии обременения с объекта недвижимости и дальнейшей его продаже.

Единственным исключением из данного правила выступает выход военнослужащего на пенсию на льготных условиях. В подобной ситуации возвращать деньги Росвоенипотеке не требуется, хотя погашение долга перед Сбербанком должно произойти в любом случае.

Продажа с участием банка

По указанным выше причинам именно такой вариант осуществления сделки купли-продажи приобретенной в ипотеку квартиры встречается на практике чаще всего. Это объясняется тем, что он обеспечивает максимальное снижение потенциально возможных рисков для всех участников финансовой операции.

При этом запланированное мероприятие реализуется в несколько этапов:

• заключается предварительный договор купли-продажи заложенной в ипотеку квартиры;
• оплата по нему состоит из двух частей – первая направляется на погашение имеющейся у продавца задолженности перед Сбербанком. Она выплачивается после подписания предварительного договора;
• вторая часть оплаты кладется в банковскую ячейку и передается продавцу только после завершения официальной регистрации сделки;
• после оплаты первой части подаются документы на вывод квартиры из-под залога;
• завершение процедуры снятия обременения позволяет подготовить и подать документы на регистрацию сделки купли-продажи;
• после получения документов о регистрации прав нового собственника осуществляется вторая часть оплаты.

Описанная выше схема является стандартной. На практике в нее могут вноситься незначительные корректировки.

Продажа через риелтора

Участие риелтора со стороны продавца или покупателя заложенной в ипотеку квартиры принципиально не меняет структуру сделки. Она осуществляется по одному из описанных выше вариантов.

Единственное, что привносит присутствие риелтора – это уверенность в грамотном составлении документов. Участие специалистов Сбербанка гарантирует то же самое без дополнительных расходов.

Продажа при разводе

Основные этапы осуществления сделки по продаже ипотечной квартиры при разводе остаются неизменными.

Однако, в подобной ситуации обязательно требуется консультация грамотного в вопросах семейного права юриста. Важное значение при этом имеет время покупки квартиры относительно даты вступления супругов в брак, а также наличие детей.

Уплата налога с продажи

Обязанность по уплате налогов с продажи приобретенной в ипотеку квартиры возникает в том случае, если она находилась в собственности заемщика менее трех лет. В подобной ситуации требуется заплатить в бюджет 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки объекта недвижимости.

При этом следует помнить, что при приобретении нового жилья у покупателя появляется право на налоговый вычет, позволяющий вернуть часть денежных средств, уплаченных в бюджет.

Возможные проблемы и нюансы

Сделка по продаже квартиры, приобретенной в ипотеку, является сложной с юридической точки зрения. Поэтому целесообразно максимально снизить все возможные риски ее совершения.

Для этого целесообразно привлекать специалистов Сбербанка, которые, по сути, выступают в данном случае гарантами сделки, что особенно важно, учитывая статус кредитной организации и ее стабильное финансовое положение.

Риски продажи

Как уже было отмечено выше, осуществление сделки по продаже заложенной в ипотеку квартиры или дома сопровождается серьезными рисками как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя

Ключевым потенциально опасным для покупателя факторам выступает необходимость уплаты части стоимости жилья до получения документальных подтверждений сделки.

Более того, даже при участии банка, когда деньги размещаются в ячейке финансовой организации, у покупателя нет никаких реальных рычагов воздействия на продавца, который может, например, затягивать снятие обременения или совершать другие подобные действия.

Для продавца

Наиболее серьезной проблемой для продавца при любой сложной и долгосрочной финансовой операции выступает риск встретиться в процессе ее совершения с мошенниками. Тем более, что каждый из участников подобной сделки имеет свои четко выраженные интересы, которые далеко не всегда являются общими.