Какую квартиру лучше купить: новостройку или вторичку

С каждым годом можно наблюдать устойчивую тенденцию к росту количества сделок на рынке первичной недвижимости. При этом вторичное жилье по-прежнему пользуется определенным спросом среди населения. Поэтому необходимо выяснить: новостройка или вторичка — что лучше приобрести? Для оценки стоит выделить плюсы и минусы жилплощади на первичном и вторичном рынке, факторы, определяющие цену, а также оценить риски.

От чего зависит стоимость жилья

С ростом цен на квадратный метр новой жилой недвижимости параллельно происходит уменьшение имеющегося у населения бюджета для ее приобретения. Свидетельством улучшения текущей ситуации на рынке недвижимости служит рост стоимости жилья. При этом нужно отметить, что большая часть объектов первичного рынка располагается в промышленных городских зонах, полноценное обустройство которых произойдет не ранее, чем через 5-10 лет с момента сдачи дома.

На цену квартир первичного рынка, влияет несколько факторов

Первичная недвижимость

Для жилплощади на первичном рынке стоит выделить 4 основных фактора, определяющих стоимость:

1. Отдаленность от центра населенного пункта. Данный фактор состоит из следующих аспектов: престиж района, отдаленность от ближайшей станции метрополитена, а также близость основных инфраструктурных объектов. Как правило, жилье в центре, где имеется лучшая инфраструктура стоит заметно дороже чем на окраине города. Разница в цене, в некоторых случаях, может быть более чем в два раза. При этом в таких престижных центральных районах крайне мало новостроек, ведь они зачастую располагаются неподалеку от городской черты. Несмотря на относительно невысокую стоимость нового жилья на городских окраинах, такая недвижимость не слишком сильно привлекает потенциальных покупателей так, как людей отпугивают проблемы с отдаленностью школ, садиков, больниц и других важных социальных и инфраструктурных объектов.
2. Этажность. Квартиры на первых этажах, как правило, продаются на 10 процентов дешевле от квартир, размещенных выше. Самыми дорогими квартирами как на первичном, так и на вторичном рынке являются пентхаусы, расположенные на последних этажах домов.
3. Красота пейзажа из окон. Даже за вид, открывающийся из окон квартиры, продавцы берут определенный процент наценки. Поэтому легко можно предположить, что квартиры с видом на городские центральные улицы и парки будут стоить дороже квартир, нежели те, вид из которых открывается на поле или же трубы заводов.
4. Материалы, использующиеся при строительстве. Квартиры, расположенные в блочных или панельных домах, стоят дешевле квартир в домах из кирпича.

Вторичная недвижимость

Цена вторичного жилья формируется на основании следующих факторов:

1. Уровень существующего спроса. Как правило, вторичка пользуется большей популярностью так, как далеко не у всех людей есть деньги для ремонта новостроя, а в обжитые квартиры можно сразу же заезжать и жить.
2. Низкие риски. Многие не хотят покупать жилье в новостройках так, как они боятся того, что дом не будет вовремя сдан в эксплуатацию или и во все строительство по каким-то причинам будет заморожено. Поэтому граждане отдают предпочтение вторичному жилью. При покупке такой недвижимости важно изучить чистоту документов на квартиру, чтоб исключить риск потери денег.
3. Минимальные затраты для заселения. В отличие от вторичного жилья, приобретение новостройки всегда сопряжено с дополнительными тратами в виде финансовых вложений в ремонт и приобретение всей мебели, а также бытовой техники.
4. Низкая волатильность вторички. Продавцы постоянно проводят анализ первичного рынка поэтому новые квартиры часто продаются по акционным ценам. При этом квартиры на вторичном рынке продаются без скидок и акций, поэтому они стоят заметно дороже.
5. Отсутствие объективной оценки. Нередко собственники вторичного жилищного фонда не могут самостоятельно адекватно определить стоимость своей собственности, что приводит к немотивированному завышению цены.

При покупке квартиры на стадии строительства, существуют определенные риски

Риски при приобретении новостроек

Чтоб понять, что лучше купить, вторичку или новострой, важно изучить риски приобретения нового жилья.

Рассмотрим 4 основных:

1. Строительство дома может заморозиться на каком-то из этапов.

При покупке квартиры в новом доме на этапе проекта или закладки фундамента нужно быть готовым к тому, что компания-застройщик через какое-то время может стать банкротом, а это приведет к заморозке строительства.

Для минимизации такого риска важно изучить всю историю деятельности застройщика, отзывы о его работе, а также проанализировать текущую экономическую ситуацию на строительном рынке. Также нужно удостовериться в том, что застройщик на момент начала строительства имеет все необходимые документы, позволяющие ему заниматься возведением жилого дома. Также можно выяснить, кто именно является кредитором строительной компании, если за ней стоит солидный и крупный банк, то это свидетельствует о финансовой стабильности застройщика.

2. Оспариваемый статус участка строительства. Поводом для беспокойства является сомнительный статус земельного участка, на котором возводится здание.

Земля должна быть собственностью строительной компании или должна быть взята ею в аренду. Никакой третий вариант не подходит.

Если компания оформила аренду земли на короткий срок, то при попытке получения прав собственности на квартиру могут возникнуть некоторые сложности, решающиеся исключительно в судебном порядке. Важно помнить, что покупка жилья в природоохранных зонах может привести к сносу дома из-за нарушения действующего законодательства.

3. Плохое качество строительства и используемых материалов. Далеко не всегда квартиры в новостройках не имеют проблем с канализацией и проводкой. Иногда после переезда, кроме отделочных работ, собственнику квартиры приходится заниматься переделкой всех коммуникаций. При наличии каких-то претензий важно их указать в акте приема жилья. Действующее законодательство полностью поддерживает граждан в этом аспекте поэтому застройщик обязан за собственные деньги ликвидировать все недочеты.
4. Возможность двойной реализации.

При покупке новой квартиры важно подписать между застройщиком и покупателем договор долевого участия.

Именно такой документ будет являться юридическим подтверждением прав собственности на квартиру в строящемся доме. При регистрации такого договора даже в случае ошибки и двойной продажи квартиры, при инициировании судебного разбирательства суд станет на сторону инвестора.

Срок ввода новостройки в эксплуатацию

Чтобы выбрать лучший вариант на рынке нового жилья нужно помнить о том, что в подписанном между покупателем и застройщиком договоре зачастую указывается дата ввода жилья в эксплуатацию, которая отличается от той, которая указана в проектных документах.

Зачастую между сдачей дома и вводом в эксплуатацию жилых помещений проходит от месяца до полугода, что связано с необходимостью прокладки внутренних коммуникаций, а также с окончанием работ по внутренней отделке помещений.

При этом, если речь идет о покупке квартиры на вторичке, то не придется ждать ее сдачи и сразу же после окончания процедуры переоформления можно заехать в приобретенное жилье.

Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с рисками

Риски покупки жилья на вторичке

Покупка вторичного жилья также сопряжена с некоторыми рисками:

1. Возможность появления лиц, не принимавших прямого участия в сделке. К таким лицам могут относиться родственники, которых своевременно не выписали из жилья, люди, пребывающие в тюремном заключении, прямо претендующие на жилплощадь, а также военнослужащие. Также нельзя забывать о возможных наследниках, которые могут претендовать на свою законную долю квартиры;
2. Реализация недвижимости по недействительному паспорту. Подобные операции являются чистым мошенничеством. Паспорт может оказаться украденным или утерянным. В любом случае подобная сделка с недвижимостью будет иметь статус недействительной. Исходя из этого важно при проведении сделки по купле-продаже квартиры удостоверится в личности продавца, а также проверить его паспорт на предмет действительности.
3. Изношенность старого жилищного фонда. Перед тем как приобрести вторичное жилье важно изучить все моменты, касающиеся износа сантехнического оборудования, проводки, перекрытий, а также иных коммуникаций. Это поможет в будущем сэкономить средства на ремонте жилья.

Факторы благоустройства

Жителей больших городов всерьез интересует уровень благоустройства придомовой территории, а также наличие инфраструктуры рядом с домом для комфортного проживания. Для ответственных компаний застройщиков должное благоустройство дворов и парковочных зон возле домов является одни из приоритетных направлений. При покупке квартиры в новом доме важно обращать внимание на такие факторы, как:

• наличие и благоустройство детских площадок, безопасность игровых зон их чистота;
• наличие пешеходных переходов на проезжей части;
• наличие современных систем видеонаблюдения и обеспечения общественной безопасности.

Также важным фактором является наличие необходимого количества мест для парковки автомобилей жильцов дома. Перед приобретением квартиры в новострое важно выяснить следующие нюансы, касающиеся парковки:

1. Паркинг подземный или надземный.
2. Он заглубленный или полузаглубленный.
3. Существуют ли на паркинге места для гостей жильцов дома.

Если же речь идет о покупке вторичного жилья, то рекомендуется заблаговременно проверить качество ведущих к дому дорог, качество покрытия асфальта на внутри дворовой территории, размер парковки, а также изношенность лифта. Поводом снизить цену может служить обшарпанный фасад здания, грязный мусоропровод и неблагоустроенная придомовая территория.

В новостройке с чистовой отделкой, цена будет ниже, но потребуются дополнительные вложения

Качество отделочных работ

Чтоб понять, что такое новое жилье и с каким объемом ремонтных работ придется столкнутся нужно изучить существующие варианты внутренней отделки квартиры на момент ее сдачи застройщиком. В зависимости от объема проделанных застройщиком внутренних работ будет варьироваться цена квадратного метра жилья.

Варианты отделки при сдаче квартиры:

1. Черновая отделка. Она представляющая собой голые стены с проведенными коммуникациями внутри помещения. В этом случае придется заняться не только выравниванием стен, но и заливкой чистовой стяжки, а также прокладкой проводки;
2. Отделка под ключ. Некоторые строительные компании предлагают своим клиентам на этапе подписания договора оформить отделку под ключ, что предполагает сдачу квартиры с готовым ремонтом, который будет сделан согласно пожеланиям клиента, что позволит сразу же заселиться в новоприобретенное жилье.

Что же касается вторички, то ремонт в ней не нужно будет делать в том случае, если в квартире все в порядке со всеми коммуникациями и если покупателя устраивает качество внутренней отделки и дизайнерские решения, используемые в интерьере. По этой причине при покупке старой квартиры важно изучить состояние канализации и проводки, а также сантехнического оборудования.

Довольно сложно однозначно сказать, что дешевле и какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку? В этом вопросе существует масса нюансов. Кроме того, стоит реально оценить свой бюджет не только для непосредственного приобретения, но и для возможности дополнительных вложений.

Эксперты рекомендуют перед проведением сделки по покупке квартиры заручится поддержкой грамотного юриста, для правильного переоформления жилья. Это поможет избежать проблем с получением прав на недвижимое имущество, а также даст возможность не стать жертвой мошенников. Чтоб не попасть в лапы нечистоплотных дельцов вся процедура переоформления должна сопровождаться опытным юристом, занимающимся делами, касающимися недвижимости. Лишь при соблюдении этих рекомендаций можно гарантировать чистоту проводимой сделки.