Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Пребывание на 1-м месте практически во всех рейтингах кредитных организаций страны требует от Сбербанка проведения активной политики для удержания лидирующих позиций на российском рынке. Ипотечное кредитование является одной из наиболее выгодных для банка услуг. Одним из ее обязательных элементов выступает оценка квартиры или другой недвижимости, осуществляемая в процессе оформления займа.

Подробнее про оценку

Оценка объекта недвижимости представляет собой определение ее реальной стоимости, исходя из сложившейся на рынке жилья ситуации и наличия на нем аналогичных по параметрам предложений.

Проведение оценки является обязательным этапом, который реализуется на стадии подготовки документов по ипотечному кредитованию. Наличие отчета квалифицированного эксперта крайне необходимо как банку, так и самому заемщику, так как позволяет лучше понимать объективную ценность приобретаемого жилья.

Зачем оценивать квартиру?

Необходимость оценки квартиры не вызывает каких-либо сомнений. Дело в том, что стоимость подобного объекта недвижимости зависит от большого количества факторов, поэтому заемщику и даже специалисту банка достаточно сложно учесть их все и получить реальную цену подготавливаемой финансовой сделки.

Кроме того, существует еще несколько важных моментов, подчеркивающих важность такого подготовительного этапа ипотеки как оценка покупаемого в кредит объекта недвижимости, будь то квартира, таунхаус или частный загородный коттедж.

Зачем это Сбербанку

Проведение оценки требуется Сбербанку для того, чтобы определить максимально возможную сумму ипотечного кредита. Обычно она устанавливается в размере 60-80% от цены, установленной в отчете эксперта.

Разница между величиной займа и стоимостью закладываемого объекта недвижимости необходима для снижения риска кредитной организации по данной сделке.

Что хочет узнать банк

Другой существенной причиной проведения оценки недвижимости выступает установление ликвидности объекта.

Дело в том, что этот параметр крайне важен для банка, так как при возникновении каких-либо финансовых проблем у заемщика, для компенсации понесенных издержек и возврата заемных средств банк будет вынужден продать заложенную в ипотеку квартиру.

Чем выше ее ликвидность, тем быстрее удастся осуществить сделки и, как следствие, тем меньшие потери понесет банк.

Документы для оценки недвижимости

Независимо от типа объекта недвижимости и выбранного эксперта, от потенциального заемщика для проведения оценки требуется предоставить определенный набор документации.

Он касается, главным образом, подтверждения права собственности на квартиру у нынешнего владельца, отсутствие каких-либо обременений, а также сведения о технических и эксплуатационных свойствах и параметрах объекта.

При этом следует учесть, что набор документов, предоставляемых для первичного и вторичного жилья, в большинстве случаев несколько различается.

Для первичного жилья

При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке от потенциального заемщика требуется следующий пакет документации:

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Как правило, в современных условиях продавец предоставляет договор долевого участия. Он должен быть соответствующим образом оформлен и зарегистрирован. Если дом введен в эксплуатацию, а сделка заключается напрямую с застройщиком – предоставляется свидетельство о регистрации объекта;
• Документы, свидетельствующие об отсутствии обременений, наложенных на квартиру. Это могут быть выписки из различных реестров, касающиеся как владельца, так и непосредственно объекта недвижимости;
• Документы, в которых содержится описание технических параметров квартиры. Обычно они содержатся в техпаспорте, однако, в некоторых случаях предоставляется также проектно-сметная документация, поэтажные планы и другие подобные схемы, чертежи и документы;
• Реквизиты потенциального заемщика и нынешнего владельца квартиры. Данные об обоих участниках планируемой финансовой сделки также обязательно включаются в итоговый отчет эксперта.

Для вторичного жилья

Главным отличием в пакете документации, предоставляемом при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, выступает наличие свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.

Предоставление договора на долевое участие и другие подобные варианты в данном случае попросту не подходят. Законное право владения предусматривает наличие у нынешнего собственника договора купли-продажи, ренты или дарения, которые прошли соответствующую процедуру регистрации.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Расценки на предоставление услуг по оценке квартиры при оформлении ипотечного кредита зависят от региона, в котором происходит покупка недвижимости.

В среднем по России подобные работы обходятся примерно в 2,5-3,5 тыс. рублей. При необходимости выезда эксперта в другой регион страны сумма может увеличить до 5-6 тыс. рублей.

За чей счет проводится оценка?

Любые услуги и работы, проводимые при оформлении ипотечного займа и связанные с оценкой закладываемой в банке недвижимости, всегда оплачиваются потенциальным клиентом кредитной организации. Это правило действует не только в Сбербанке, но и во всех других отечественных финансовых учреждениях.

Важно отметить, что, учитывая серьезную сумму ипотечного кредита и важность целей его получения, расходы на оценку в размере 3-4 тыс. не играют серьезной роли.

Кто оценивает квартиры?

Предоставление услуг по оценке недвижимости не является на сегодня лицензируемым видом деятельности. Для ее осуществления достаточно иметь членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Поэтому на рынке одновременно работает большое количество как индивидуальных экспертов-оценщиков, так и специализированных компаний, имеющих в штате немалое число сотрудников.

Однако, выбирая оценщика для сотрудничества при оформлении ипотечного кредита, следует учитывать ряд немаловажных нюансов.

Независимые специалисты

На первый взгляд, самым очевидным решением является обращение к независимому эксперту. Это не только окажется в большинстве случаев заметно дешевле, но и гарантирует получение объективного результата. Тем не менее, такой подход при работе со Сбербанком практически не применяется по вполне понятной причине.

Как банк относится к независимым специалистам?

Дело в том, что лидер банковского сектора страны попросту отказывается принимать отчеты независимых экспертов при оформлении ипотечного кредита. Причина такой позиции Сбербанка и некоторых других финансовых организаций кроется в том, что некоторые оценщики, услуги которых оплачивает потенциальный заемщик, попросту завышают стоимость оценки. Поэтому банковские учреждения доверяют подобные услуги только проверенным партнерам.

Конечно же, такой подход может быть оспорен в судебном порядке, но даже положительное решение суда не приведет к заключению кредитного договора, так как специалисты Сбербанка всегда смогут найти законные способы не работать со строптивым клиентом.

Именно поэтому практически все заемщики, которые приходят в банк за оформление ипотечного кредита, вынуждены обращаться за оценкой к строго определенной категории экспертов.

Аккредитованные Сбербанком

На официальном портале Сбербанка по адресу https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/oc_org размещается перечень оценочных организаций, рекомендуемых потенциальным клиентам кредитной организацией для выполнения оценки при оформлении ипотечного займа. Этот список представлен в формате xls популярной программы электронных таблиц Excel.

В указанный перечень входит на данный момент наименования почти 2-х тысяч оценочных организаций и ИП, отчеты которых принимаются Сбербанком без каких-либо вопросов.

Более того, в списке приводятся еще и названия более 2,2 тысяч компаний и ИП, аккредитация которых в Сбербанке по различным причинам приостановлена. Очевидно, что указанный перечень достаточно часто меняется. Поэтому при обращении в банк за ипотечным кредитом рекомендуется использовать его актуальную на тот момент времени версию.

Обзор аккредитованных компаний

Большое количество аккредитованных компаний и ИП, число которых составляет на сегодня 1877, не должно удивлять. Сбербанк активно работает со всеми регионами страны, имея отделения и офисы практически во всех относительно крупных населенных пунктах России. Поэтому вполне логично, что финансовая организация имеет в каждом регионе и определенное число аккредитованных оценщиков.

Следует отметить, что заметное место на рынке занимает и дочерняя структура самого Сбербанка, которая называется «Центр недвижимости». Среди широкого спектра предоставляемых ею услуг находится и оценка стоимости квартир или любой другой жилой недвижимости.

Естественно, отчеты экспертов Центра недвижимости всегда без проблем признаются головной организацией и принимаются при оформлении ипотечных кредитов.

Как выбрать оценщика?

Первый критерий выбор оценщика при оформлении ипотечного займа в Сбербанке очевиден. Он заключается в обязательном присутствии компании или работающего в статусе ИП эксперта в перечне оценочных организаций, рекомендуемых банком для сотрудничества. Однако, количество участников рынка, удовлетворяющих подобному требованию, достаточно велико.

Поэтому рекомендуется использовать еще несколько критериев выбора, в частности:

• Продолжительность работы по специальности;
• Стоимость предоставляемых услуг;
• Наличие сайта и т.д.

Выбор оценщика для сотрудничества практически не отличается от аналогичной процедуры при получении любого другого вида услуг. Поэтому целесообразно изучить рейтинги подобных организаций, которые ведутся на различных тематических ресурсах, а также реальные отзывы клиентов.

Возможные проблемы и нюансы

Главной проблемой при проведении оценки квартиры, приобретаемой в ипотеку, выступает тот факт, что интересы банка и клиента в данном случае прямо противоположны.

Финансовая организация заинтересована в минимальной стоимости объекта, что снижает суммы кредита и, как следствие, связанные с ним риски. Заемщик, напротив, заинтересован в как можно большей величине оценки.

Очевидно, что механизм аккредитованных оценочных организаций предоставляет серьезные преимущества в рассматриваемом вопросе именно банку.

Преимущества и недостатки оценки

Главный плюс квалифицированной и правильно проведенной оценки – это получение объективной информации о стоимости квартиры в сложившихся на момент сделки условиях рынка.

Однако, следует понимать, что даже самый опытный и грамотный оценщик не в состоянии предусмотреть возможные изменения финансовой ситуации в стране, очередной кризис или девальвацию национальной валюты. Поэтому проведение оценки позволяет снизить риски финансовой сделки для всех участвующих сторон, но не исключает их полностью.