Покупка и продажа квартиры с обременением

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

• арест;
• аренда;
• рента;
• управление на доверии;
• ипотека.

Существует несколько возможных форм обременения жилья

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем. Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним. Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека — самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Можно ли продать квартиру с имеющимся обременением?

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

• доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
• 3 экземпляра договора по продаже жилища;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
• письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
• оплаченная закладная из банка;
• выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

• необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
• отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
• возможном обременении жилища рентой;
• возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
• возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

• если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
• если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Прежде чем покупать жилье, необходимо убедиться в отсутствии обременения

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.