Рефинансирование ипотеки в Сбербанке

Рынок современного ипотечного кредитования в России существует 15 лет. За этот недолгий срок, несмотря на общую тенденцию к снижению процентной ставки, не раз наблюдались ее колебания и в большую сторону. Таким образом, довольно часто заемщик по ипотечному кредиту оказывается в ситуации, когда ставка по его кредитному договору больше, чем по кредитам, которые выдают в настоящее время. А если кредит взят в валюте и в результате изменения ее курса ежемесячные платежи становятся на порядок больше? В обоих случаях приобретает актуальность вопрос о рефинансировании ипотеки.

Что такое рефинансирование?

По сути, это получение нового жилищного кредита, с помощью которого погашается уже имеющийся. Подразумевается, что новые условия оказываются для заемщика более выгодными. Но оформление нового кредита сопровождается такими же расходами, как и при первом кредите (рыночная оценка жилья, госпошлины за регистрацию, нотариальное заверение), может вызвать новые расходы (комиссия за рассмотрение кредитной заявки, штрафы за досрочное погашение, если они предусмотрены первым банком), а также предусматривает повторный сбор всех необходимых документов, на что требуются существенные временные затраты. Поэтому не всегда рефинансирование ипотеки имеет смысл. Специалисты говорят, что нужно рассматривать такой вариант, если разница в процентной ставке не менее 2 -2,5 процентных пунктов. Покажем на примере Сбербанка возможности рефинансирования ипотечного кредита.

Условия рефинансирования ипотеке в Сбербанке России

Программа предоставляется только заемщикам других кредитных организаций с положительной кредитной историей (наличие просрочек платежа недопустимо).

Минимальная сумма, на которую оформляется кредит – 15 000 рублей. Максимум можно получить кредит в размере 80 % от рыночной стоимости жилья, которое будет оформлено в качестве залога (согласно экспертной оценке). При этом сумма нового кредита не может быть больше основного долга по рефинансируемому кредиту.

Срок кредитования – до 30 лет, но не больше, чем оставшийся период до вступления заемщика в пенсионный возраст.

От срока кредитования зависит Процентная ставка (на 1.10.2014):

Срок кредитования	Процентная ставка (годовых)	Процентная ставка для клиентов, получающих зарплату на карту Сбербанка
До 10 лет включительно	13,75%	13,25%
10-20 лет	14%	13,5%
20-30 лет	14,25%	13,75%

Поскольку недвижимость находится в залоге у банка и переоформить залог в пользу нового банка можно только после того как первый ипотечный кредит будет полностью погашен, образуется определенный период времени, когда новый кредит еще не обеспечен никаким залогом. В Сбербанке в этом случае процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт и действует до момента государственной регистрации залога.

В заявку на получение кредита входят документы: паспорт, заявление – анкета и подтверждение дохода и занятости заемщика (если он не является клиентом, получающим зарплату на карту Сбербанка). Если есть созаемщики (допускается не более 3-х человек), то все эти документы предоставляются и каждым из них.

Также необходима справка из первого банка о параметрах имеющегося кредита. Обычно такая справка предоставляется за небольшую плату, но может быть и бесплатной, если выдается не срочно – обычно это в течение одного месяца.

В Сбербанке за рассмотрение заявки комиссия не взимается, через 10 рабочих дней Банк вынесет решение о возможности выдачи кредита. В случае положительного решения в течение 120 календарных дней необходимо предоставить документы по залогу и документы по рефинансируемому кредиту.

Рассмотрим механизм рефинансирования на конкретных цифрах.

Пример 1. Ипотека оформлена в 2006 году на 15 лет под 13% годовых. Сумма кредита – 2 млн. руб. Ежемесячный платеж – 25 304 рублей. Как видно из таблицы большая часть процентов уже выплачена.

		Из них проценты	Погашение основной суммы долга
Выплачено за 99 месяцев	2 505 000	1 865 000	640 000
Осталось выплатить	2 049 000	690 000	1 359 000
Всего за весь срок	4 554 000	2 554 000	2 000 000

Остаток начисленных, но не уплаченных процентов – 690 тыс. руб., остаток основного долга 1 359 тыс. руб. Чтобы рефинансирование было выгодным, нужно, чтобы переплата по новому кредиту была не больше суммы в 690 тысяч рублей. А с учетом расходов на получение нового кредита (оценим их приблизительно в 40 тыс. рублей) – не больше 650 000 рублей.

На сайте Сбербанка представлен ипотечный калькулятор рефинансирования. С его помощью можно увидеть, как будет изменяться ежемесячный платеж и переплата в зависимости от срока кредитования. Для наших условий получается, что новый кредит должен быть оформлен на срок не более 6 лет – для ставки, применяемой к общей категории клиентов.

При этом ежемесячный платеж для заемщика увеличится на 2,5 тысячи рублей. Поэтому в данной ситуации рефинансирование представляется маловыгодным и нецелесообразным.

Пример 2. Ипотека оформлена в январе 2010 года. Среднерыночная процентная ставка тогда составляла 17,71%. Сумма кредита – 2 млн. руб. Ежемесячный платеж 31 215 рублей при сроке кредитования 17 лет. На момент рефинансирования произведено 57 платежей на сумму 1 779 т.р:

		Из них проценты	Погашение основной суммы долга
Выплачено за 57 месяцев	1 779 000	1 642 000	137 000
Осталось выплатить	4 589 000	2 726 000	1 863 000
Всего за весь срок	6 368 000	4 368 000	2 000 000

За почти 5 лет уже произведенных выплат погашено только 137 тыс. из основного долга в 2 млн. По графику платежей осталось погасить, помимо основного долга в 1 863 000 рублей, еще процентов на сумму более 2 мн. 700 тыс. рублей. Поэтому явно видно, что рефинансирования по более низкой ставке позволит сэкономить на процентах и будет выгодным для заемщика.

Округлим для рефинансирования сумму основного долга до 1 860 тыс. руб., в результате получим:

Срок кредитования	Процентная ставка	Ежемесячный платеж	Переплата	Экономия в результате рефинансировани
8,5 лет	13,75%	31 014	1 303 505	1 422 495
10 лет	13,75%	28 600	1 572 000	1 153 000
12 лет	14%	25 950	2 188 030	537 000
15 лет	14%	24 770	2 598 670	127 000

Экономия рассчитывается как разница между суммой процентов, оставшихся к выплате по старому кредиту (2 726 тыс. руб.), и процентов, которые предстоит выплатить по новому кредиту (т.е. переплаты). Таким образом, при сохранении примерно одинаковой суммы ежемесячного платежа, рефинансирование в Сбербанке позволит сократить срок кредитования с 12 до 8,5 лет, и будет сопровождаться самой выгодной экономией на процентах — почти 1,5 млн. руб.! Увеличение срока, на который будет взят новый кредит, позволит снизить нагрузку на бюджет заемщика, и будет оставаться выгодным.