Самостоятельная покупка квартиры: пошаговая инструкция

Купить свое жилье — это не только основной шаг к самостоятельности, но финансовая инвестиция, приносящая прибыль. Но не так все просто особенно, если это планируется сделать без сторонней помощи. В операциях с недвижимостью всегда есть риск столкнуться с мошенниками или нечестными продавцами. Не исключение и покупка квартиры, пошаговая инструкция о том, как все сделать правильно и избежать неприятностей, представлена ниже. Разберем все подводные камни этого процесса.

С чего начать?

В каждом конкретном случае, пошаговая инструкция, как купить квартиру без риелтора, будет индивидуальной. Однако основные ее этапы будут общими, на которые не только нужно, но и очень важно обратить внимание. В среднем этот процесс от поиска нужного жилья и до получения соответствующего свидетельства занимает 3-6 месяцев.

Поиск подходящей квартиры может занять некоторое время

И начинается он с поиска наилучшего варианта. Если делать это самостоятельно, без посредников, то нужно будет постараться. Ведь придется просмотреть и проанализировать много информации. Сейчас есть специализированные площадки в Интернете, которые помогут вам в этом. Не стоит игнорировать и печатные издания.

Приемлемые варианты выбраны, самое время звонить их владельцам. По телефону вам нужно уточнить следующие моменты:

• актуально ли предложение;
• обозначить соответствие цены в объявлении фактическому положению вещей;
• договориться о дате и времени встречи для осмотра жилья.

Важно! В день осмотра жилья нужно еще раз созвониться с хозяином квартиры или уполномоченным им лицом, чтобы убедиться, что прежняя договоренность в силе.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Если квартиру продают через агентство недвижимости, то чаще всего перед непосредственным осмотром жилья риелтор попросит личную встречу, чтобы удостовериться в серьезности ваших намерений. В некоторых компаниях принято подписывать лист осмотра жилья, чтобы агентство точно знало, что сделка пройдет с их участием.

Осмотр жилья

Одно дело приобретение жилья в новострое, и совсем другое — покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция по ее осмотру предельно прост, но требует от покупателя внимания и скрупулезности. На что обратить внимание:

1. Подъезд. Именно эта часть дома может дать общее понятие о его жильцах, работе ЖКХ и насколько безопасно будет жить тут.
2. Этаж. Для квартир на первых этажах нужно уделить особое внимание плинтусу и стыкам стен, где тяжело спрятать сырость, если она есть. Если жилье расположено на верхнем этаже, то обратите внимание на верхнюю часть обоев, есть ли на них потеки. Нередко перед продажей квартиры владельцы обновляют обои или завешивают стены коврами или картинами. Это повод задуматься и попросить показать крышу.
3. Угловая или не угловая. Последний вариант стоит дешевле, но и тут нужно выбирать те объекты, где стены были утеплены. Иначе в дальнейшем это ляжет на ваши плечи. Стоит убедиться, что утепление сделано качественно.
4. Ремонт. Не стоит сразу радоваться красивой картинке, если цена квартиры невысокая. Возможно, его сделали поверхностно, что скажется на его качестве в дальнейшем.
5. Сантехника и состояние коммуникаций. Не стесняйтесь залезть в труднодоступные места около труб, канализационного стока. Нужно открыть кран, проверить мощность напора воды и его шумность. Воняет ли с раковины и слива ванны канализацией. Сходите к соседям и узнайте, как обстоит ситуация с этим у них, чтобы иметь общее представление.
6. Панорама из окон. Не осматривайте квартиру вечером, это лучше делать днем. Это позволит рассмотреть подробно то, что делается за окном. Например, нет ли там свалки или незавершенного строительства, которое серьезно мешает жить.
7. Транспортная развязка и инфраструктура. Очень важно, чтоб недалеко был детский сад и школа, а также остановка общественного транспорта. Нужно узнать график его движения, чтобы понять легко ли вам будет добраться на работу или по делам в другую часть города.

На осмотр предполагаемой квартиры не стоит идти одному

Переговоры и задаток

Детальный осмотр жилья проведен, квартира вас устраивает, самое время сесть за стол переговоров. Если в процессе осмотра были выявлены недостатки, то нужно торговаться, чтобы цена за жилье была снижена. В среднем можно выторговать 10-15% от первоначальной стоимости. Если продавец снижает цену на более, чем 15% — это повод усомниться в том, что при осмотре все изъяны жилья были выявлены. И если не обнаружить их сейчас, то они потом сами выявятся в процессе эксплуатации и, скорее всего, влетят в копеечку. Или это может быть проблема с документацией, что может оттянуть сделку на неопределенный срок.

Можно ли купить квартиру без задатка? Это зависит от договоренности между продавцом и покупатель, но чаще всего первый, желая получить гарантию намерений, требует задаток. Его оформляют по расписке или договору предварительной купли-продажи. Согласно этим документам не только покупатель несет ответственность и рискует своими деньгами. В случае отказа от сделки со стороны продавца он должен будет не только вернуть задаток, но и выплатить компенсацию.

Важно! Если покупатель передумал покупать квартиру после внесения задатка, продавец вправе его ему не возвращать.

Если при оформлении предварительного договора эта сумма обозначена, как предоплата или аванс, то при срыве сделки продавец обязан ее вернуть. Именно поэтому они редко идут на это, четко прописывая, что это задаток.

Документация

Оформить куплю-продажу без полного пакета документов невозможно.

Какая документация нужна для полноценной сделки:

1. Документы, подтверждающие право собственности: непосредственно свидетельство, договор купли-продажи, документ о наследовании жилья или из ЖСК «О выплате пая».
2. Справка из домовой книги, которую выдает ЖЭК или паспортный стол, где будут указаны все прописанные в квартире.
3. Экспликация на недвижимость.
4. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременения.
5. Нотариально заверенный документ о согласии на продажу квартиры от супруга/супруги, других прописанных лиц или потенциальных наследников.
6. Разрешительный документ из органов опеки, при наличии несовершеннолетних в квартире.

При оформлении документов можно прибегнуть к помощи юриста

Немаловажным, но не обязательным документом является справка на имя владельца квартиры от психиатра и нарколога, что у него нет проблем такого плана. Как показала судебная практика в некоторых случаях сделку можно расторгнуть, если доказать, что ее проводили, когда владелец был в невменяемом состоянии. Непосредственно перед подачей пакета, нужно будет приложить документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Важно! Если продавец не предоставляет оригиналы необходимых документов, это должно вызвать сомнения в их подлинности. Поэтому не будет лишним доверить их проверку специальной организации или независимого эксперта.

Нужно ли страховать сделку?

В нашей стране к этому виду страхования перебегают крайне редко, и зря. Ведь именно благодаря титулярной сделке, покупатель получает защиту в случае потери права собственности на сделку. Это очень актуально, притом что мошеннические действия в сфере недвижимости часты, и страдают от них именно покупатели, которые и деньги отдали, и остались без квартиры.

Важно! При наличии титулярного договора страхования сделки купли-продажи покупатель получить компенсацию, которая чаще всего равна, потраченной на жилье, сумме.

Рекомендуется делать этот документ, когда:

• Продажа квартиры идет по доверенности. Иногда собственник может передумать и отказаться от сделки, но доверенное лицо ее все-таки проведет. В суде это будет принято во внимание, и договор расторгнут.
• Сделка проводится от имени несовершеннолетнего или он является участником процесса. В случае когда опека представит доказательства того, что после продажи условия проживания ребенка стали хуже, суд станет на сторону несовершеннолетнего и отменить сделку.
• По устной договоренности в документах указали цену ниже рыночной, чтобы сэкономить на налогах. Если сделку аннулируют, то продавца обяжут вернуть только то, что прописано в договоре, а все что пошло мимо него — нет. И доказать обратное будет невозможно, даже если есть свидетели передачи денег в конверте, ведь это мошенничество, которое аукнется и продавцу, и покупателю.

Купля-продажа: регистрация

Документы проверены, жилье устраивает, все тонкости согласованы, как оформить покупку? По законодательству РФ, сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре, которую проводит Федеральная служба государственной регистрации. Законодательно закреплено, что на это у службы есть 20 дней, не рабочих, а календарных. Но на практике это занимает не менее месяца. Ключи от жилья принято передавать по окончании регистрации.

Как купить квартиру без агентства определено, но есть рекомендация, которая более, чем актуальна: полностью оплатили цену квартиры, требуйте от продавца документ, подтверждающий это, даже если расчет производился через банк, а не наличными.

При самостоятельной покупке квартиры важно изучить законодательную базу

Правомерность сделки: 6 условий

Риелторы строго следят за тем, чтобы в процессе купли-продажи соблюсти все требования закона. В противном случае недобросовестный продавец может расторгнуть ее в суде.

Законодательные требования правомерности процесса закреплены в главе 9 ГК РФ:

1. Продавец имеет право от своего лица совершать продажу, что актуально для наркоманов, людей с психическими расстройствами, алкоголиками или лицам, находящимся под опекой.
2. Сделка должна проходить по установленной законом форме.
3. Ни одна из сторон не идет на сделку принудительно. Все, должно быть, проведено по доброй воле. Доказать это хоть и затруднительно, но возможно. Чаще всего это свидетельские показания и/или информация из следственных органов.
4. Весь процесс не идет вразрез действующему законодательству и проводится строго по его нормам и требованиям.
5. Права третьих лиц не были ущемлены. Этот момент актуален для продажи жилья в коммунальных квартирах.
6. Сделка проведена по подлинным документам, и договор купли-продажи оформлен в соответствии со ст. 454 ГК РФ. 

Действия после окончания сделки

Сделка окончена, но еще рано расслабляться. Самое время заняться следующим:

1. Договорится о том, чтобы бывший владелец квартиры вывез из нее свои вещи и съехал. Обычно на это дают ему 14 дней или как договорятся.
2. Во всех коммунальных инстанциях переоформить лицевые счета на имя нового владельца.
3. Посетить паспортный стол, чтобы зарегистрироваться в квартире. Это необязательно, если проживать в ней покупатель не будет. Для оформления регистрации нужно будет предоставить следующие документы:

• персональный идентификационный документ;
• свидетельство о рождении для прописки несовершеннолетнего;
• правоустанавливающие документы на жилье: свидетельство, договор купли-продажи;
• заявление на прописку, которое оформляют непосредственно в паспортном столе.

4. Обратиться в налоговую за налоговым вычетом, который нужно оформить. Сотрудники государственных органов проверят подлинность документов, правильность заполнения все форм и заявлений и под расписку примут их в работу. Прописку обычно оформляют за 14 дней, а на налоговый вычет может уйти около месяца.

Многие соглашаются на условия агентств недвижимости, боясь, не справиться с этой задачей. Но купля-продажа квартиры не так и страшна, когда все тонкости и нюансы процессы выяснены и рассмотрены. Вышеуказанная пошаговая инструкция и покупка квартиры по ней поможет с этим вопросом. И очень важно доверять своей интуиции, даже когда все, казалось бы, хорошо, но на душе неспокойно. Откажитесь от сделки, чтобы обезопасить свое будущее.