Как использовать маткапитал на покупку жилья

Большинство семей направляют маткапитал на покупку жилья. С 2007 года такой возможностью воспользовались более 90 % получателей сертификатов. Причин популярности две. Во-первых, идеальных условий быта не бывает. Здесь всегда есть к чему стремиться. Во-вторых, претендентам на господдержку доступны все популярные и не очень способы решения «квартирного вопроса». Главное, чтобы выполнялись законодательные нормы по регулированию программы семейного капитала. Посмотрим, как правильно совершать «квартирные» сделки с участием государственных средств в 2017 году, и с какими проблемами можно здесь столкнуться.

Законодательное регулирование

ФЗ № 256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Это основной закон, давший старт программе материнского капитала. Документ устанавливает:

• круг получателей сертификата и его форму;
• размер господдержки и варианты распоряжения выделенными средствами;
• порядок финансовых расчетов.

Постановление Пр-ва № 862 от 12.12.2007 «О правилах направления средств (части средств) на улучшение жилищных условий» с приложением свода правил. Последние изменения внесены в мае 2017 года. Фактически это руководство к действию, устанавливающее:

• допустимые виды сделок и варианты расходования средств;
• условия подачи заявления и его форму;
• состав пакета документов, сроки и периодичность финансирования.

Обратите внимание. Подтверждает право использования средств на приобретение недвижимости государственный сертификат. Документ строгой отчетности снабжен уникальным номером и защищен от подделки. Если купля/продажа происходит с привлечением маткапитала, в купчей указываются реквизиты сертификата.

Маткапитал позволяет семьям, имеющим детей, улучшить жилищные условия

Государственным оператором по распределению средств и контролю целевого применения выступает Пенсионный фонд РФ (ПФР).

На старте программы семьям предоставлялось по 250 000 рублей. За счет ежегодной индексации к 2015 году господдержка достигла 453 000 рублей. На январь текущего года эта сумма осталась неизменной.

Что нужно знать о получении сертификата

В первую очередь претендент должен соответствовать общим условиям программы:

• поддержка направляется в семьи, где появился второй или последующий ребенок (биологический либо усыновленный). При этом сертификат можно получить только один раз;
• пополнение семьи должно произойти в период с 01.01.2007 по 01.01.2018 г.г.;
• обязательно наличие российского гражданства для получателя документа. Полный перечень лиц, имеющих право на семейный капитал, установлен в ст. 3 ФЗ 256. Именно эти граждане будут осуществлять жилищное распоряжение.

Получить сертификат можно сразу после рождения (усыновления) ребенка. Однако к расходованию пособия обладатель допускается только после достижения «пополнением» 3-х лет.

Обратите внимание. Для многодетной семьи жизненно важен вопрос достойного жилья. Зачастую он решается путем банковских займов. Поэтому в 2016 году в денежном моратории появились послабления в части улучшения быта. Правительство одобрило использование капитала на проведение кредитных операций с недвижимостью без временных ограничений.

Использовать маткапитал можно на покупку квартиры, строительство дома или выплату ипотеки

Варианты сделок

Закон определил несколько способов того, как использовать маткапитал:

1. При покупке квартиры с помощью государственных средств возможен единовременный расчет с продавцом или оформление недвижимости в кредит. Второй стороной сделки может выступить как физическое лицо, так и организация.
2. В случае с ИЖС можно привлечь средства в строительство дома с нуля или на реконструкцию имеющегося объекта.
3. Также поддержка может направляться на погашение обязательств жилищного характера, возникших до выдачи сертификата. К примеру, по договорам ДДУ, участию в кооперативах и товариществах.

Условия использования сертификата под жилищные нужды

Общий сценарий приобретения недвижимости с государственными средствами прост:

1. Претендент получает сертификат.
2. Как только решение потратить маткапитал на жилье созрело, домочадцы подыскивают подходящий вариантю
3. После заключения сделки купли/продажи ПФР перечисляет деньги на счет продавца. Не сразу, а после экспертизы купчей.

Время от времени маткапитал пытаются перевести в наличность через сделки с недвижимостью. Поэтому в случае малейших сомнений договор завернут. Оператор одобрит приобретение, только если выполнены такие условия:

• объект расположен на российской территории;
• недвижимость относится к жилой категории и выделена в отдельный объект. Поэтому израсходовать капитал на покупку доли не выйдет;
• в случае частного дома его амортизационный показатель не превышает 50%;
• характер сделки не противоречит действующему законодательству;
• заявление по распоряжению семейным обеспечением содержит сведения о цели расходов, точном размере суммы;
• прилагаются подтверждающие прозрачность сделки документы.

По информации с официального сайта ПФР итоговый расчет с владельцем недвижимости происходит через месяц и 10 дней после предоставления пакета документов и необходимых проверок. Однако на практике этот период может растянуться до 2 месяцев.

Жилье, купленное на маткапитал, является совместной собственностью семьи

Оформление недвижимости в совместное владение и другие нюансы

Несмотря на то что сертификат выдается конкретному лицу, обеспеченные им деньги принадлежат всему семейству. Поэтому и недвижимость должна оказаться в общем владении домочадцев.

Так считает государство и закрепляет это требование в п.4 ст. 10 ФЗ 256:

Любое приобретение, будь то квартира, дом или отдельная комната, оформляется в общую собственность супругов и их детей. Причем, всех: начиная от самого младшего и заканчивая старшими несовершеннолетними членами семьи. При регистрации объекта в соглашении определяется размер доли каждого.

Что еще учесть при оформлении совместного владения:

1. Соглашение заключается через полгода 6 месяцев после перечисления средств на счет продавца или после снятия обременения в случае с жилищным кредитом.
2. Собственность устанавливается равными долями по согласованию членов семьи.
3. Придется учесть интересы ребенка, появившегося в период после заключения договора купли/продажи и до полного расчета по сертификату с оформлением прав на жилье.

Внимание! С 2009 года материнский капитал можно применять в сделках с недвижимостью не только от лица обладателя документа, но и от имени его супруга/супруги. Брачные отношения должны быть зарегистрированы государственными органами в установленном порядке. Изменения приняты на основание Постановления пр-ва № 20 от 13.01.2009.

Все расчеты с участием материнского капитала осуществляются только по безналичным схемам.

Заключение договора купли/продажи по сертификату

Применяется обычная форма договора с указанием отсрочки полного расчета. Существенными условиями выступают порядок внесения платежей и особенности оформления собственности на объект:

• в большинстве ситуаций предусмотрен двухэтапный расчет:

1. часть передается продавцу еще до подписания соглашения, что должно подтверждаться распиской;
2. транш — за ПФР. Ведомство обязано перевести деньги на указанный счет в оговоренные сроки (не позднее 2-х месяцев);

• в качестве мер обеспечения выполнения обязательств покупателем применяется обременение на жилье: он оформит право собственности только после полного расчета. До этого момента предмет сделки принадлежит продавцу (ст. 491 ГК РФ). Также возможен залог квартиры в пользу продавца.

До завершения расчетных операций обе стороны сделки не вправе использовать квартиру. Можно ли обойтись без первого платежа? При взаимной договоренности сторон вполне.

Способы приобретения жилья по сертификату

Самым востребованным вариантом является квартира на рынке первичной или вторичной недвижимости. Порядок действий и способ расчета зависит от формы покупки.

Покупка квартиры на маткапитал на собственные сбережения

Квартира без кредита

Если у покупателя хватает собственных сбережений, деньгами сертификата возмещается оставшаяся часть стоимости квартиры. В этом случае ПФР переведет необходимую сумму непосредственно на счет владельца объекта.

Теперь посмотрим, как купить квартиру без использования кредита. Для этого осуществляются следующие шаги:

• человек находит квартиру и согласует все моменты сделки;
• формируется договор купли/продажи с обременением квартиры;
• через Росреестр регистрируется право покупателя на объект с отметкой о залоге в силу закона;
• в ПФР направляется заявление владельца сертификата на деньги от государства с приложением пакета документов;
• как только средства капитала перечислены, покупка квартиры завершена;
• составляется акт передачи объекта, после чего можно обращаться в Росреестр для снятия обременения.

Помощь государства оборачивается определенным риском. Если не получить одобрения от ПФР в договорной срок, придется внести самостоятельно оставшиеся деньги, или сделка не состоится. Продавец вернет уплаченную сумму (лучше это предусмотреть в соглашении), но время будет потеряно.

Да и в целом схема отсрочек для продавца неудобна. Возможно, за это время он продал бы объект даже с большей выгодой. Поэтому иногда стоит рассмотреть вариант оформления целевого займа на оставшуюся сумму и рассчитаться полностью. Однако эти моменты лучше заранее согласовать с государственным оператором.

Жилье в ипотеку

Когда купля/продажа недвижимости происходит на кредитные средства, стороны заключают стандартный договор, и кредитор перечисляет деньги на счет продавца. Квартира попадает в банковский залог по договору об ипотеке (залоге) недвижимости.

Маткапитал на покупку жилья по ипотеке ПФ направляет в банк на следующие цели:

• уплата первоначального взноса;
• погашение «тела» кредита или процентов по уже существующему займу или по новому договору.

Алгоритм действий при гашении основного долга

Заемщик вносит первоначальный платеж самостоятельно и оформляет кредит на оставшуюся стоимость квартиры. Происходит стандартная сделка купли-продажи, объект оформляется в собственность:

• в Росреестре регистрируется право на недвижимость с ипотечным обременением. Поскольку свидетельство о праве собственности отменено, нужно запросить выписку ЕГРН;
• банк производит полный расчет с продавцом.

Не дожидаясь исполнения ребенку 3-х лет, можно заняться понижением долговой нагрузки. Для этого заемщик:

• получает от кредитора справку о состоянии задолженности;
• составляет нотариальное обязательство о выделении долей второй половине и детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры. Такое возможно только после полного погашения кредита и снятия залога;
• подает заявление в ПФР о распоряжении маткапиталом с приложением сведений по долгу и долевого соглашения.

Месяц оператор проверяет документы, а затем в течение 10 дней перечисляет заявленную сумму в счет «тела» кредита. На усмотрение заемщика банк уменьшает срок кредитования или изменяет размер ежемесячного платежа. В любом случае кредитор обязан выдать новый график платежей.

Внимание! Пока ПФР не зачислит деньги в банк, заемщик обязан вносить очередные платежи в полном объеме. Иначе при просрочках оператор приостановит рассмотрение заявления.

Особый случай — покупка квартиры за маткапитал в ипотеку

Возмещение процентов

Применяется ежегодное перечисление суммы уплаченных процентов на пластиковую карту или помесячное возмещение на зарплатный счет.

Тем, кто предпочитает получать все разом за год, нужно предпринять такие шаги:

• заказать в банке, желательно по месту оформления ипотеки, дебетовую карту;
• собирать документы по кредиту: договор, закладную на недвижимость, подтверждения расчета с продавцом квартиры;
• направить в ПФ заявление с номером счета для зачисления и приложением подготовленного пакета бумаг.

Использование ежемесячного возврата позволит снизить платежную нагрузку на заемщика. Условия этого способа:

• заемщик работает официально и получает доход на банковскую карту;
• кредитный платеж вносится полностью по графику;
• процентное возмещение происходит автоматически в день зачисления зарплаты.

Перечисление активируется заявлением в ПФР с приложением кредитных документов, графика платежей, подтверждения покупки жилья на займ.

Вступление в долевое строительство

Для семьи это возможность приобрести квартиру дешевле рыночной стоимости. Но только при условии работы застройщика со средствами материнского капитала. Не так давно ПФР выставлял требование о 70-процентной готовности дома. На 2017 года это ограничение не действует.

Все происходит следующим образом:

• подбирается компания-застройщик;
• в отделе продаж подбирается квартира и оформляется бронь;
• составляется договор долевого участия (ДДУ) с отсрочкой платежа;
• документ фиксируется в Росреестре;
• платежный этап начинается с зачисления на счет девелопера денег владельца сертификата (в этом случае – еще и дольщика);
• затем претендент обращается в отделение ПФ с заявлением и сопутствующими документами.

При положительном решении перечисление государственных средств на счета застройщика занимает стандартные 2 месяца.

Порядок действий при долевом с ипотекой и МСК:

1. Получение банковского одобрения жилищного кредита с ипотекой.
2. Подбирается строительная компания, с которой заключается ДДУ.
3. После регистрации договора в Росреестре пакет документов на квартиру передается в банк, и кредитор перечисляет деньги компании.
4. Все документы с приложением заявления на возмещение кредита из сертификационных средств направляются в ПФР.

В случае одобрения оператор переводит деньги в банк на кредитный счет заявителя.

Возможно использование маткапитала в долевом строительстве

Свой дом на сертификат – возможно ли

Да, с помощью государственной поддержки в 2017 году можно переселиться подальше от суетного мегаполиса. Несмотря на то, что сфера ИЖС не так прозрачна, как многоквартирное строительство, постановление 862 предоставляет выбор на все житейские случаи:

• купить уже готовый объект недвижимости;
• возместить средствами маткапитала расходы на возведение дома в период с 01.01.2007 до 01.01.2018 года или реконструкцию жилья в этот же период;
• построить с нуля или реконструировать собственный дом.

Строительные работы могут проводиться собственными силами без привлечения строительных организаций, а также по договорам подряда с гражданами. Тогда деньги зачисляются на банковский счет владельца сертификата (ч.2 ст. 10 ФЗ 256).

Ограничения при использовании материнского обеспечения в ИЖС

Дачу на маткапитал не купить: дом должен предназначаться для постоянного проживания.

Также капитал запрещено использовать для покупки земли, на которой стоит дом. Но и без собственности на участок ПФР не выделит деньги. Поэтому придется проводить две сделки:

• по первому договору купли приобретается земля и постройки;
• по второму – капитальный дом.

Деньги не выделяются под ремонт помещений. Получается, что косметическую отделку комнат делать придется за свой счет.

В случае субсидирования частной застройки всегда есть риск невыполнения обязательств получателем сертификата. Поэтому закон предусмотрел двухэтапное финансирование работ:

• 50% зачисляют на старте строительства;
• оставшуюся сумму заявитель получит через 6 месяцев. При этом он подтверждает целевые расходы и проведение запланированных работ.

Документы для ПФР

Общий перечень на все случаи использования МСК включает:

• заявление гражданина по форме ПФ с информацией как планируется использовать маткапитал при покупке квартиры;
• если от его имени действует представитель – нотариальная доверенность и паспорт;
• сертификат или его дубликат при утере оригинала;
• паспорт РФ с регистрацией по месту жительства;
• если заявление подается по месту временного пребывания – подтверждение временной регистрации;
• СНИЛС (пластиковая карточка пенсионного страхования);
• брачное свидетельство, если стороной сделки купли/продажи, обязательств по участию в долевом строительстве или жилищном кооперативе является супруг(а) владельца сертификата.

Узнать полный список документов и подать заявление можно не только в ПФ, но и в отделениях МФЦ. В этом случае срок рассмотрения отсчитывается с момента регистрации пакета многофункциональным центром. Чтобы гарантированно получить «добро» от ПФР, в заявлении нужно указать точную сумму использования и документально подтвердить целевое применение.