Оформление договора купли-продажи квартиры через нотариуса

На сегодняшний день нормами гражданского законодательства установлено, что покупка и продажа недвижимого имущества не требуют удостоверения нотариуса. Но из этого правила имеются свои исключения. В настоящее время, по сути, заключить обычный договор на покупку жилья, возможно при условии, что оно находится в единоличной собственности достигшего совершеннолетия лица. В других же случаях осуществляется купля-продажа квартиры через нотариуса. Такая сделка имеет ряд преимуществ, о которых пойдет речь ниже.

Почему многие предпочитают нотариальное удостоверение купли-продажи недвижимости

На самом деле, даже в ситуациях, когда не требуется нотариальное заверение сделки, предметом которой выступает недвижимое имущество, ее стороны вправе реализовать такую возможность. Можно, конечно, заключить обычный договор купли-продажи, но, экономя деньги на услугах нотариуса, вы можете серьезно пожалеть об этом через время.

Привлечение нотариуса к сделке купли-продали квартиры, обезопасит от встречи с мошенниками

Нотариальное заверение купли-продажи жилого помещения характеризуется целым перечнем преимуществ, к которым можно отнести:

1. Защита от действий мошенников – перед тем как совершается оформление покупки жилья, нотариусом проверяется подлинность всех, предоставленных для этой цели документов. Если хотя бы один из них вызывает какие-либо сомнения, в совершении сделки клиенту будет отказано.
2. Гарантия безопасности – если действиями нотариуса какой-либо из сторон сделки будет причинен имущественный вред, то нотариус обязан предпринять все необходимые действия по его возмещению.
3. Удобство – сторонам договора не стоит беспокоиться в отношении подготовки и проверки всего перечня необходимых документов – это сделает нотариус. Помимо этого, нотариус передает все необходимые сведения в Росреестр с той целью, чтобы зарегистрировать в установленном порядке права нового собственника.
4. Юридическая чистота сделки – прежде чем будет удостоверена покупка жилого помещения, нотариус должен выяснить, каковы истинные намерения сторон, установить их личность. Также максимально детально разъяснить правовые последствия совершаемых ими действий.

Когда нотариальное заверение сделки является обязательным

С середины июня 2016 года на законодательном уровне закреплено, что обязательным является нотариальное заверение сделки, предметом которой является покупка или продажа жилья, находящегося в долевой собственности. Также нотариус должен заверить сделку купли-продажи, если в качестве собственника жилого помещения выступает несовершеннолетний ребенок.

В подобных ситуациях на нотариуса возлагается обязанность проверить подлинность предоставленных собственником квартиры (или ее части) документов. А также уточнить истинные намерения и волеизъявление каждой из сторон по сделке.

Особенности проведения сделки в отношении квартиры, находящейся в общей долевой собственности

В обязательном порядке о своих планах продать часть жилья необходимо сообщить иным сособственникам. Им предоставляется время на принятие решения в течение месяца. Если на протяжении этого времени ни один из совладельцев не изъявил желание приобрести часть жилой недвижимости (не реализовал свое право на преимущественную покупку), то можно без опасений продавать принадлежащую на праве собственности часть квартиры.

Существует мнение, что теперь, оформляя сделку купли-продажи квартиры или ее части, придется потратить не только намного больше средств на оплату услуг нотариуса, но и больше времени. Например, несколько дней вместо одного, когда можно было заключить простой договор в письменной форме.

Стоимость услуг нотариуса определяется несколькими факторами

Какова стоимость услуг нотариуса

Сегодня на законодательном уровне точная стоимость нотариального договора купли-продажи квартиры не установлена. Известно только то, что на практике применяется два варианта расчета тарифов на нотариальные услуги за совершение сделок с недвижимостью.

Итак, за отчуждение квартиры или иного недвижимого имущества придется заплатить:

1. 3000 рублей и 0,2% от суммы предмета сделки, если стоимость имущества не превышает 10 000 000 рублей. 23 000 рублей и 0,1% от  стоимости сделки, если стоимость жилья составляет более 10 000 000 рублей. Указанная сумма не должна превышать 50 000 рублей. Этот тариф действует в случаях, если сделка совершается супругом, детьми, родителями или внуками.
2. Если в качестве стороны договора купли-продажи выступает не родственник, то нотариусу платят в зависимости от стоимости предмета заключаемого соглашения. Если цена жилья составляет:

• менее 1 000 000 – придется заплатить 3000 рублей и 0,4% от суммы предмета договора;
• от 1000 000 до 10 000 000 рублей – 7 000 рублей и 0,2 % от суммы сделки, которая превышает 1 000 000 рублей;
• более 10 000 000 рублей – 25 000 рублей и 0,1 % от суммы сделки, которая превышает 10 000 000 рублей, при этом величина оплаты за услуги нотариуса не должна превышать 100 000 рублей.

Стоит также учитывать, что оплата нотариусу при продаже квартиры включает в себя и стоимость технических услуг. Их величина варьируется от 5 000 рублей до 8 000 рублей.

Какие документы предоставляют для покупки и продажи квартиры

Покупателю будет достаточно предоставить свой паспорт, а вот от продавца, который является собственником жилья, потребуются следующие документы:

• паспорт;
• документ, подтверждающий наличие права собственности у определенного лица;
• кадастровый паспорт на недвижимость, в котором должны быть отражены все имевшие место перепланировки;
• выписка из домовой книги, в которой будет содержаться информация, кто и когда был прописан на указанную жилплощадь, а также когда и куда был выписан.

Если покупатель или продавец состоят в законном браке, то к перечню документов следует добавить копию свидетельства, подтверждающего факт бракосочетания. А также согласие второго из супругов на совершение сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

Нотариус проверяет юридическую чистоту покупаемого имущества

Действия, предшествующие заключению сделки

Когда сделка, предметом которой выступает переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю, совершается у нотариуса, то все необходимые действия по проверке объекта недвижимости, а также его владельцев возлагаются на него. Если же договор заключается без нотариального заверения, необходимо подстраховаться, проверив следующую информацию:

1. Не находится ли жилье под залогом или арестом – довольно часто мошенники пытаются продать квартиру, которая на момент совершения сделки заложена.
2. Являются ли подлинными документы из Росреестра, БТИ, паспортного стола – для этого следует сделать запрос в вышеуказанные инстанции. Если без владельца недвижимого имущества подобного рода сведения не предоставляют, то необходимо обратиться к нему за содействием в получении информации. Если скрывать продавцу нечего, то он, наверняка, ответит согласием.
3. О том, в каком состоянии находятся коммуникации, не запланирован ли снос, или реконструкция дома, в котором находится квартира, а также сведения о перепланировках и капитальных ремонтах.
4. Является ли собственник (продавец) жилья дееспособным и вменяемым – если имеют место серьезные нарушения, то заинтересованные лица смогут впоследствии оспорить сделку, признав ее в судебном порядке недействительной.
5. Если недвижимость перешла к настоящему владельцу по наследству, стоит убедиться в том, что была соблюдена установленная нормами Гражданского кодекса процедура оформления наследственного имущества.
6. Имеются ли в наличии еще собственники недвижимости – если таковые есть, то в обязательном порядке необходимо будет обращаться для удостоверения сделки в нотариальную контору (данное правило действует в ситуациях, когда речь идет о долевой собственности).
7. Нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц – если хотя бы один из сособственников не достиг совершеннолетия, то для оформления купли-продажи жилья следует обратиться к нотариусу.
8. Не было ли отменено или обжаловано решение суда о признании права собственности на квартиру за конкретным лицом.
9. Не находится ли продавец квартиры под следствием или в розыске. Если у человека в прошлом имелись проблемы с законом (или имеются сейчас), то не стоит до передачи документов и ключей от квартиры давать ему задаток или полную сумму за покупку, так как можно лишиться всего.

Важность проверки

Безусловно, проверка вышеперечисленных сведений может занять немало времени. Но она является своеобразной гарантией того, что сделка будет юридически чистой и не повлечет за собой никаких негативных последствий для ее сторон. Поэтому лучше сразу потратить время, чтобы обезопасить себя, чем впоследствии сожалеть о сделанном приобретении.

Покупатель может самостоятельно получить выписку из ЕГРП о квартире, являющейся предметом сделки купли-продажи. Для этого необходимо обратиться с запросом в электронной форме. Максимум через 10 дней получить ответ с информацией о собственнике и правовых основаниях принадлежности ему жилья.

Перед подписанием договора купли-продажи без нотариуса, нужно внимательно изучить все его пункты

Что должен включать в себя договор купли-продажи жилой недвижимости

Опять же, если договор составляется в кабинете у нотариуса, то поводов для беспокойства нет: в него будет включена вся необходимая информация. А вот в ситуациях, когда договор заключают без участия специалиста в сфере юриспруденции, стоит тщательно изучить его. Это необходимо, чтобы удостовериться, что данное соглашение соответствует требованиям действующего законодательства.

Документ обязательно включает в себя следующие сведения:

1. Информацию о предмете договора – в тексте соглашения, должно быть указан:

• адрес размещения жилья;
• площадь;
• количество комнат;
• номер квартиры и дома, а также иные данные, которые могут идентифицировать объект сделки.

2. Информацию о цене договора – сумма должна быть указана в российских рублях.
3. Информацию о покупателе и продавце – здесь указывают личные данные, дату рождения, место проживания, номер и серию паспорта, который выступает удостоверением личности.

Помимо договора, составляют и расписку, являющуюся подтверждением факта передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Продавец в обязательном порядке должен собственноручно составить этот документ. В нем нужно указать свои личные данные, место и дату составления расписки, размер полученной суммы за квартиру. Подлинность расписки должны подтвердить как минимум два свидетеля. Как показывает практика, при возникновении спорных моментов, этот документ может рассматриваться судом в качестве письменного доказательства и повлиять на принятие справедливого решения. Лучше вручать деньги тогда, когда все документы уже оформлены, и сторонам сделки осталось только поставить свои подписи.